Sfratti record: oltre 40mila provvedimenti in un anno, tre su quattro per morosità

Nel 2024 i magistrati hanno emesso oltre 40.000 provvedimenti di sfratto, di cui circa tre su quattro riconducibili a morosità o ad altre cause connesse alla locazione. Nello stesso periodo sono state depositate presso gli ufficiali giudiziari 81.054 richieste di esecuzione, comprendenti anche ordinanze riferite a sentenze emesse in anni precedenti, mentre gli sfratti effettivamente eseguiti sono risultati 21.337. Questo quadro emerge dall’analisi del Ufficio studi di SoloAffitti.

Il confronto con il 2023 segnala un lieve aumento dei provvedimenti complessivi, pari a circa il 2%, mentre i provvedimenti motivati dalla morosità o da altre cause sono diminuiti del 2,2%. Le istanze di esecuzione sono cresciute di circa il 10%, mentre il numero degli sfratti materialmente eseguiti è rimasto sostanzialmente invariato. I dati disponibili non consentono però di isolare con precisione le ragioni sottostanti alla morosità.

L’indagine condotta da SoloAffitti sulle locazioni mette in luce criticità anche sul fronte della domanda e dell’offerta: il 37% degli inquilini dichiara che i canoni richiesti superano il proprio budget, considerandolo un ostacolo importante nella ricerca di una casa. Sul fronte dei locatori, il 74% dei proprietari riferisce di aver accumulato, nelle proprie esperienze di affitto, crediti derivanti da canoni non pagati.

Lo studio evidenzia inoltre che lo sfratto non rappresenta l’unica modalità di soluzione delle controversie: nel 43% dei casi si è avviata formalmente la procedura esecutiva, nel 33% dei casi è stato raggiunto un accordo diretto per la liberazione dell’immobile, nel 17% si è verificata una riconsegna spontanea nonostante rimangano crediti per canoni non saldati, mentre nel 7% dei casi è stata attivata una garanzia o una polizza assicurativa. Ne consegue che la restituzione delle chiavi non coincide necessariamente con l’estinzione del debito.

Per la selezione degli inquilini, il 78% dei proprietari dichiara di effettuare controlli sulla capacità reddituale, ma queste verifiche iniziali non escludono il rischio di difficoltà economiche future da parte degli affittuari.

Silvia Spronelli ha spiegato:

“Lo sfratto è il punto di arrivo di una situazione che va affrontata molto prima. Quando una famiglia non riesce più a pagare il canone, il debito può accumularsi fino a rendere ogni soluzione pratica estremamente difficile. Per questo sono necessari interventi tempestivi a sostegno di chi è in difficoltà, insieme a strumenti che garantiscano la continuità dei pagamenti.”

Implicazioni per il mercato abitativo

L’aumento delle richieste di esecuzione e la persistenza di un numero consistente di provvedimenti emessi ma non eseguiti indicano tensioni sia sul fronte della domanda che su quello dell’offerta. I proprietari, esposti al rischio di morosità, sono sempre più restii a lasciare vuoti gli immobili e tendono a privilegiare contratti con garanzie aggiuntive, mentre gli inquilini con redditi limitati faticano a soddisfare canoni crescenti.

Questa dinamica può tradursi in un aumento della selettività dei locatori, in una maggiore diffusione di garanzie private (come fideiussioni e polizze) e in una possibile contrazione dell’offerta disponibile per fasce di reddito medio-basso, con ricadute sui livelli di mobilità residenziale e sulla pressione sui servizi sociali locali.

Rischi per gli investitori e per i finanziatori

Per gli investitori immobiliari e per gli istituti di credito la ridotta certezza del flusso di cassa derivante dagli affitti rappresenta un elemento di rischio che può riflettersi sui criteri di valutazione degli asset e sui tassi richiesti per la concessione di mutui e finanziamenti. Il ricorso a strumenti assicurativi o a fondi di garanzia per il pagamento dei canoni diventa quindi un fattore chiave nella mitigazione del rischio.

Allo stesso tempo, la stabilità del mercato locativo richiede interventi pubblici mirati: meccanismi di sostegno temporaneo al reddito degli inquilini in difficoltà, incentivi per la stipula di polizze a garanzia dei canoni, e programmi che favoriscano la riconciliazione anticipata tra le parti possono ridurre il ricorso alla via giudiziaria e limitare l’aumento dei tempi di sfollamento.

Proposte operative e politiche pubbliche

Per contenere l’espansione dei casi di sfratto e mitigare gli effetti sociali ed economici, gli operatori del settore suggeriscono interventi combinati: potenziamento dei servizi di mediazione tra locatori e inquilini, stanziamenti mirati per contributi al pagamento temporaneo dei canoni, e incentivi fiscali per chi accetta forme di garanzia pubblica o privata che proteggano entrambe le parti.

Nel medio termine è anche importante promuovere strumenti di welfare abitativo che aumentino l’offerta di soluzioni accessibili e riducano la pressione sulle fasce più vulnerabili della popolazione, contribuendo a stabilizzare il mercato e a preservare il valore degli investimenti immobiliari.

In sintesi

• La crescente variabilità nei flussi di pagamento degli affitti aumenta il premio al rischio richiesto dagli investitori immobiliari e può tradursi in condizioni di finanziamento più onerose per chi possiede immobili locati.
• Una più ampia adozione di garanzie private e polizze contro la morosità potrebbe stabilizzare i rendimenti, ma rischia di ridurre l’accesso all’abitazione per i nuclei a reddito medio-basso senza interventi pubblici di supporto.
• Misure di policy orientate al sostegno temporaneo del reddito da locazione e alla mediazione contrattuale ridurrebbero la pressione sulle procedure giudiziarie e favorirebbero una più rapida restituzione del capitale immobiliare al mercato produttivo.