Affitti brevi giù del 25%: la convenienza crolla con le nuove cedolari

Un incentivo fiscale rilevante per gli affitti a lungo termine rispetto alle locazioni brevi sta per essere introdotto nella Legge di Bilancio, con un vantaggio che può arrivare fino a 20-25 punti percentuali a seconda dei casi. Questa misura è destinata a orientare scelte dei proprietari: dopo anni di misure più restrittive rivolte alle locazioni turistiche (tra cui l’obbligo del codice identificativo nazionale, la cedolare al 26% e la presunzione di imprenditorialità), la nuova manovra privilegia ora misure premiali, cercando di incentivare il canone concordato piuttosto che penalizzare le locazioni brevi.

Le novità

Il testo definitivo della Legge di Bilancio non è ancora depositato in Parlamento: alcuni dettagli tecnici saranno determinanti per valutare l’impatto complessivo sulle locazioni. Tuttavia, dalle bozze e dalle anticipazioni emergono elementi chiave che possono essere riassunti per comprendere la direzione della riforma.

Con il nuovo sistema vengono previste quattro aliquote di cedolare per le locazioni a lungo termine: un’aliquota all’1% per il canone concordato riservata agli under 35, una aliquota al 5% per i nuovi contratti a canone concordato in generale, una aliquota al 10% per i vecchi contratti calmierati e infine una aliquota al 21% per gli affitti liberi. Per le locazioni brevi sono previsti due regimi di tassazione piatta: il 21% per i proventi del primo immobile destinato a questa attività e il 26% per i proventi della seconda abitazione impiegata nelle locazioni brevi. Dalla terza unità abitativa destinata a locazioni brevi scatta la presunzione di imprenditorialità, con l’obbligo di aprire la partita IVA e scegliere tra regime ordinario o forfettario.

Le differenze percentuali sono significative e le stime mostrano come i proprietari possano ottenere risparmi concreti. Prendendo come esempio un canone mensile di 1.000 euro (12.000 euro annui), la tassazione passa da 1.200 euro con una aliquota al 10% a 600 euro con il 5% e fino a 120 euro con l’1%. In termini pratici si parla di un possibile risparmio fino a circa 1.080 euro rispetto alle aliquote oggi più diffuse. Va tuttavia ricordato che, come avvenuto in interventi precedenti, non è scontato che si possano modificare automaticamente i contratti già in essere: clausole antielusive e regole di decorrenza potrebbero escludere i contratti vigenti alla data di riferimento.

Impatto sul mercato abitativo

Un premio fiscale così strutturato può modificare l’equilibrio tra offerta per uso turistico e offerta residenziale. Gli incentivi al canone concordato possono rendere più conveniente destinare immobili al mercato degli affitti a medio-lungo termine, aumentando l’offerta disponibile e contribuendo potenzialmente a moderare la dinamica dei prezzi nelle aree urbane più tese. Allo stesso tempo, il beneficio fiscale potrebbe non essere sufficiente in zone a elevata redditività turistica, dove i ricavi delle locazioni brevi restano spesso superiori ai guadagni da affitto tradizionale.

Per gli operatori del settore e per gli investitori, la nuova disciplina introduce scelte strategiche: convertire un portafoglio di immobili verso affitti concordati può migliorare il rendimento netto dopo imposte, ma richiede una valutazione attenta dei vincoli contrattuali, della domanda locale e dei possibili interventi regolamentari dei comuni e delle regioni sulle locazioni turistiche.

Aspetti operativi e profili fiscali

Dal punto di vista operativo, la differenziazione delle aliquote implica un maggiore onere per la gestione amministrativa e fiscale dei proprietari e dei loro consulenti: sarà necessario verificare la natura del contratto, l’eventuale applicabilità del regime di favore e la corretta interpretazione delle norme anti-elusione. Il riconoscimento dell’1% per gli under 35, ad esempio, imporrà verifiche anagrafiche e la predisposizione di documentazione a supporto.

La previsione della presunzione di imprenditorialità a partire dalla terza unità destinata a locazioni brevi può spostare soggetti privati verso la piena fiscalità d’impresa, con implicazioni sui contributi previdenziali, sugli obblighi contabili e sulla possibilità di aderire a regimi agevolati come il regime forfettario. Questo passaggio avrà conseguenze anche sulla competitività delle piattaforme di affitti brevi e sulle modalità di offerta sul mercato.

Tempistiche e misure incerte

Poiché il disegno di legge non è ancora ufficiale, rimangono in sospeso molti dettagli tecnici: la decorrenza delle nuove aliquote, eventuali clausole transitorie per i contratti in essere e le modalità di controllo da parte dell’amministrazione finanziaria. L’entrata in vigore ipotizzata dal 1° gennaio del prossimo anno impone però ai proprietari e ai consulenti di iniziare a pianificare scenari diversi per adeguare i contratti e valutare opportunità di rinegoziazione.

Infine, è probabile che i Comuni eserciteranno un ruolo su aspetti regolatori locali (autorizzazioni, limiti alla destagionalizzazione, controlli per la qualità dell’offerta), con possibili effetti differenziati tra territori turistici e mercati residenziali tradizionali.

In sintesi

• L’incentivo fiscale aumenta l’attrattiva del mercato degli affitti a lungo termine e potrebbe incrementare l’offerta residenziale nelle città più tese, influenzando i rendimenti netti degli investimenti immobiliari.
• Per gli investitori nel settore turistico la riforma richiede una ricalibrazione delle strategie: in alcune aree conviene ancora puntare sulle locazioni brevi, mentre in altre il passaggio al canone concordato migliora la marginalità dopo imposte.
• La distinzione di aliquote e la presunzione di imprenditorialità introduce complessità amministrative che possono aumentare i costi di compliance per i piccoli proprietari, favorendo la professionizzazione del settore.
• Dal punto di vista macroeconomico, l’orientamento verso convenienze fiscali per gli affitti lunghi può contribuire a stabilizzare il mercato abitativo e a ridurre la pressione sui canoni, ma l’effetto finale dipenderà dalla concretezza delle norme attuative e dalle risposte regolatorie locali.