Piccoli negozi nel mirino: cedolare sugli affitti per 1,5 milioni

Una proposta in esame per la prossima legge di Bilancio prevede l’introduzione di una cedolare al 21% anche per gli affitti relativi a circa 1,5 milioni di piccoli locali commerciali. Accanto agli interventi sull’abitare, la tassazione delle locazioni commerciali entra così nel dibattito pubblico: l’obiettivo è sostenere botteghe, negozi di prossimità, bar e ristoranti, soprattutto nei centri minori, che faticano sempre più a mantenere l’attività.

Confedilizia e Fimaa Confcommercio hanno da tempo sollecitato un maggiore intervento fiscale sul fronte dei locali commerciali per preservare il tessuto commerciale locale e ridurre il rischio di spopolamento dei centri storici.

Maurizio Leo ha dichiarato:

“Penso si possa fare se troviamo le risorse. È il mantra che porto sempre avanti. Non dobbiamo abbassare la guardia.”

Il tema non è del tutto nuovo: nella legge delega era stata prevista, ma non attuata, la possibilità di introdurre un regime agevolato per gli immobili commerciali locati da persone fisiche a soggetti esercenti attività d’impresa, arti o professioni. L’ipotesi oggi riemerge in una fase in cui trovare coperture di bilancio resta la condizione imprescindibile per qualsiasi intervento fiscale.

Il precedente del 2019

Un precedente operativo esiste nella manovra del 2019, che per i contratti stipulati quell’anno aveva introdotto una tassazione piatta al 21% per i redditi da locazione di immobili classificati C/1 con superficie fino a 600 metri quadrati. In quel periodo i canoni complessivi ammontavano a circa 1,1 miliardi di euro, imponibili con l’Irpef, e la relazione ministeriale stimava una larga convenienza al passaggio al regime agevolato per i percettori.

Le simulazioni dell’epoca indicavano un recupero di gettito pari a circa 200 milioni di euro, bilanciato da minori entrate per imposte dirette e indirette per poco più di 360 milioni, con un costo netto stimato attorno ai 160 milioni annui.

Stime e impatto attuale

Le stime aggiornate, citate da Confedilizia, rilevano che l’ammontare dei canoni è salito a circa 1,3 miliardi di euro rispetto al 2019, mentre l’aliquota marginale media dell’imposta sul reddito è scesa (dal 35% al 33%) dopo le riforme dell’Irpef. Con questi parametri, l’impatto finanziario della misura sarebbe comparabile a quello calcolato nella precedente esperienza, nell’ordine di circa 170 milioni di euro l’anno.

Dal punto di vista distributivo la platea coinvolta è ampia: gli immobili classificati C/1 di proprietà di persone fisiche sono stimati in circa 1,5 milioni, con una superficie media di 66 metri quadrati, quindi la maggioranza rientrerebbe sotto il limite ipotizzato di 600 metri quadrati. La finalità perseguita è duplice: contenere la desertificazione dei centri urbani e favorire la permanenza di attività commerciali e artigianali nei tessuti cittadini.

Possibili aggiustamenti e criteri di selezione

Il Governo non pare intenzionato a replicare pedissequamente il modello del 2019. Il viceministro parla di cercare un “giusto equilibrio” che potrebbe tradursi nel limitare la misura a determinate categorie o nel ridurre la soglia dei metri quadrati applicabile alla cedolare al 21%. Modulare i criteri per tipologia d’uso, dimensione o ubicazione sarebbe una via per contenere l’impatto sui conti pubblici pur mirando agli obiettivi sociali e urbani.

Tra le opzioni praticabili ci sono filtri per escludere contratti con grandi catene o sedi produttive di ampia superficie, definire soglie più basse per gli immobili urbani o collegare l’agevolazione a condizioni di esercizio commerciale continuativo, in modo da orientare il beneficio verso le realtà più fragili e a elevata valenza locale.

Implicazioni per mercato e investimenti

La reintroduzione di una cedolare secca per gli immobili commerciali avrebbe effetti multipli: da un lato potrebbe incentivare la regolarizzazione dei contratti e ridurre l’evasione fiscale nel settore delle locazioni; dall’altro comporterebbe una perdita netta di gettito che va compensata nel quadro delle priorità di spesa pubblica.

Per i proprietari la convenienza dipenderà dal confronto tra aliquota piatta e aliquota marginale precedente: nei casi in cui l’irpef marginale fosse superiore, la misura rappresenterebbe un incentivo a mantenere gli immobili sul mercato delle locazioni formali. Per gli investitori istituzionali e per chi valuta progetti di riqualificazione commerciale, la previsione di regimi tributari stabili e mirati è un elemento di giudizio importante.

Infine, sul piano urbano e sociale, misure mirate possono contribuire a preservare la dinamica dei centri storici e delle periferie, influenzando non solo il tessuto commerciale ma anche la vivibilità e l’attrattività degli spazi urbani per residenti e visitatori.

In sintesi

• L’introduzione di una cedolare al 21% per i locali commerciali potrebbe ridurre l’evasione e aumentare la propensione dei proprietari a mantenere i canoni nel mercato formale, ma richiede coperture finanziarie per bilanciare il minor gettito.
• Una soglia di applicazione più restrittiva (superficie, tipologia di attività, ubicazione) sarebbe uno strumento efficace per concentrare gli aiuti sulle botteghe e i negozi di prossimità più vulnerabili, contenendo l’impatto sul bilancio pubblico.
• Per gli investitori immobiliari la prevedibilità normativa resta cruciale: misure stabili e ben calibrate possono sostenere progetti di rigenerazione commerciale e migliorare la valutazione degli asset retail nei centri minori.
• Dal punto di vista economico locale, un regime mirato contribuirebbe a contrastare la perdita di servizi nei quartieri, con effetti positivi su occupazione, domanda locale e dinamiche di prezzo degli immobili commerciali.