Cedolare secca: il gettito crolla ancora nel 2026, -25,5%

Due indizi cominciano a somigliare a un trend consolidato: la cedolare secca sugli affitti mostra segnali di calo che si sono confermati alla chiusura del 2025 e nei primi mesi del 2026.

Nel 2025 il gettito complessivo della tassa piatta sulle locazioni abitative è sceso del 2,2%, assestandosi a 4,69 miliardi di euro, segnando la prima inversione dopo tredici anni di crescita continua. Nei primi cinque mesi del 2026 il gettito dichiarato è pari a 318 milioni di euro, con una contrazione del 25,5% (-109 milioni) rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente, anche se a maggio si è registrato un lieve miglioramento (+4 milioni rispetto a maggio 2025).

Trend e lettura dei dati

Per una ricostruzione completa serviranno i dettagli delle dichiarazioni 2026 (riferite al 2025), attualmente in fase di presentazione tramite i canali fiscali ordinari. I numeri preliminari, tuttavia, sollevano quesiti sui fattori che possono aver determinato il calo del gettito: variazioni nelle scelte dei locatori, spostamenti tra aliquote e mutamenti nell’offerta immobiliare.

Possibile effetto dello spostamento verso l’aliquota ridotta

Uno degli scenari plausibili è lo spostamento di contratti dall’aliquota al 21% a quella ridotta prevista per i contratti a canone concordato, ovvero l’aliquota al 10%. È però importante ricordare che l’applicazione della cedolare al 10% è soggetta a vincoli territoriali e normativi precisi.

La riduzione può essere applicata solo ai contratti stipulati in particolari ambiti urbani: tra questi figurano le grandi città come Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia, nei comuni limitrofi e in altri capoluoghi o centri individuati dal CIPE. Analoghe agevolazioni si estendono a comuni che hanno dichiarato lo stato d’emergenza nei cinque anni precedenti il 28 maggio 2014 e ai centri colpiti dal sisma del 2016 in Abruzzo, Lazio, Marche e Umbria.

Nel 2025 i rapporti numerici mostrano che i proprietari soggetti all’aliquota al 21% erano circa 2 milioni, mentre quelli che hanno usufruito dell’aliquota al 10% erano circa 1,1 milioni: uno spostamento significativo verso la fascia agevolata potrebbe aver ridotto il gettito complessivo.

Spostamento verso gli affitti brevi

Un’altra variabile rilevante è il passaggio di unità abitative dal mercato locativo tradizionale a quello turistico a breve termine. Le ultime dichiarazioni hanno infatti evidenziato un risultato modesto per l’aliquota al 26% prevista per le seconde case destinate ad affitti brevi, che ha prodotto appena 17 milioni di euro di maggior gettito.

La normativa è diventata più rigorosa: dal 1° gennaio è entrato in vigore l’obbligo di aprire partita IVA per chi gestisce più di due immobili destinati ad affitti turistici (in precedenza la soglia era fissata a cinque). Questa stretta può alterare i comportamenti dei proprietari e influire sia sui volumi di affitti brevi sia sulla forma con cui vengono dichiarati ai fini fiscali.

Offerta immobiliare, sfitto e sommerso

È essenziale valutare anche quanto si sia ampliata la platea degli immobili rimasti vuoti rispetto a quelli che sono tornati nel sommerso, cioè locati senza regolare dichiarazione. Un aumento degli immobili sfitti riduce l’offerta e può spingere al rialzo i canoni nei contesti più tesi; viceversa, un aumento del sommerso erode gettito e distorce il mercato.

L’ultima relazione ufficiale sull’economia non osservata e sull’evasione fiscale e contributiva rileva un miglioramento del gap fiscale relativo alle locazioni per il 2023: il valore assoluto è sceso a 773 milioni di euro rispetto agli 875 stimati per il 2022, mentre l’incidenza relativa è passata dal 10,1% all’8,6%.

Implicazioni politiche ed economiche

Il calo del gettito dalla cedolare secca può assumere rilevanza per le finanze pubbliche e per le scelte politiche in materia abitativa: misure di incentivo alla locazione a canone concordato, controlli sul sommerso e regolazione degli affitti brevi sono leve che incidono sia sul gettito che sulla qualità dell’offerta abitativa.

Per gli investitori immobiliari e per i proprietari, la combinazione di aliquote agevolate, evoluzioni normative e dinamiche di domanda turistica richiede una valutazione più attenta dei rendimenti attesi: la redditività lorda degli immobili potrebbe risentire di scelte fiscali e regolamentari, così come della maggiore volatilità legata agli affitti brevi.

Prossimi elementi da monitorare

I prossimi dati da osservare saranno quelli relativi alle dichiarazioni e ai versamenti estivi (saldo 2025 e primo acconto 2026): conferme o smentite delle tendenze attuali permetteranno di attribuire con maggiore precisione le cause del calo, distinguendo l’effetto ricomposizione delle aliquote dallo spostamento verso affitti brevi o dall’aumento del sommerso.

In sintesi

• Il calo della cedolare secca riduce il gettito e spinge a rivedere le previsioni fiscali locali e nazionali, con possibili implicazioni sulle risorse destinate alla politica abitativa.
• Per gli investitori immobiliari, l’aumento delle agevolazioni sui contratti a canone concordato e la stretta sugli affitti brevi richiedono una ricalibrazione dei piani di rendimento e della strategia gestionale.
• Il miglioramento del gap fiscale per le locazioni indica progressi nei controlli, ma il rischio di evasione rimane un fattore critico che può alterare la concorrenza tra locazioni regolari e mercato in nero.
• Le scelte normative future, in particolare su aliquote e requisiti per gli affitti turistici, saranno determinanti per stabilizzare il mercato e influenzeranno la pianificazione degli attori privati nel settore immobiliare.