Case ancora in rialzo: stime +4% per il 2026

L’ascesa dei prezzi delle abitazioni in Italia non rallenta e potrebbe addirittura intensificarsi: la scarsità di offerta nelle grandi aree urbane, nei loro hinterland e nelle città metropolitane mantiene forte la pressione sui valori immobiliari. Aumentano le difficoltà di accesso a una casa a causa dell’arrivo di studenti fuori sede, lavoratori in mobilità e, in alcune aree turistiche, dell’espansione degli affitti brevi; il tutto si somma a salari stagnanti che comprimono la capacità di spesa delle famiglie.

I numeri

Secondo il quarto osservatorio sull’abitare realizzato da Scenari Immobiliari insieme a Abitare.Co, i prezzi delle abitazioni in Italia sono aumentati di circa il 3,1% nel corso del 2025, con una proiezione che li porta verso un incremento complessivo vicino al 4% entro la fine del 2026. La crescita più marcata riguarda gli immobili di nuova costruzione, che restano comunque una quota limitata del patrimonio immobiliare nazionale soprattutto al di fuori dei grandi centri: per questi segmenti le stime parlano di un +6,5% nel 2025 e quasi del +7% nel 2026.

Nonostante l’aumento dei prezzi al metro quadro, il numero delle compravendite del 2025 mostra un mercato residenziale in buona salute: le transazioni sono cresciute del 7% rispetto all’anno precedente, raggiungendo circa 770.000 atti. Il settore aveva già mostrato un trend positivo a partire dal 2014, interrotto soltanto dalla flessione del 2023 legata all’impennata dei tassi di interesse a seguito della crisi inflazionistica.

Le proiezioni indicano un ulteriore aumento delle compravendite nel 2026: si stima un incremento di circa 50.000 unità, con un totale vicino alle 800.000 transazioni (+4%). Cresce anche l’interesse di fondi, investitori e operatori che tornano a comprare, sviluppare e ristrutturare immobili destinati all’abitare. Il terzo pilastro del Piano Casa si propone di sostenere questo processo incentivando progetti a canoni calmierati per ampliare l’offerta sociale e abitativa.

Gli investimenti nel comparto living sono aumentati significativamente: nel 2025 sono cresciuti del 40% arrivando a circa 950 milioni di euro, raddoppiando la media nazionale del settore. Le stime per il 2026 indicano una nuova crescita verso quota 1,2 miliardi, con un ampliamento delle operazioni nel multifamily e in nuove formule abitative sia per la vendita sia per la locazione.

Investimenti indiretti

Accanto agli investimenti diretti si affermano quelli indiretti: operazioni di conversione di hotel, uffici e spazi commerciali che cambiano destinazione d’uso per diventare abitazioni. Nel 2025 tali riconversioni hanno contribuito con ulteriori circa 470 milioni di euro, portando il totale dell’investimento nel settore living oltre la soglia di 1,4 miliardi, di cui quasi 700 milioni destinati a future abitazioni destinate alla vendita.

Queste trasformazioni urbane sono spinte da fattori diversi: pressione sui prezzi nelle aree centrali, cambiamenti nelle abitudini turistiche e lavorative, ma anche da incentivi normativi e fiscali che rendono più appetibili interventi di rigenerazione. Tuttavia la riconversione richiede adeguamenti infrastrutturali e servizi nelle zone interessate, oltre a percorsi autorizzativi che possono rallentare i ritorni attesi per gli investitori.

Implicazioni per il mercato e per gli investitori

La persistenza della crescita dei valori immobiliari accentua lo squilibrio tra domanda e offerta e alimenta un maggiore interesse istituzionale verso il settore residenziale. Per gli investitori, ciò crea opportunità nel segmento dello sviluppo, nelle operazioni di riconversione e nel build-to-rent, ma aumenta anche l’esposizione al rischio di variazioni dei tassi di interesse che influenzano i costi di finanziamento.

Dal punto di vista territoriale, il mercato resterà eterogeneo: le grandi città e le aree a forte vocazione universitaria o turistica continueranno a vedere maggiori pressioni sui prezzi e sui canoni, mentre alcune aree interne potrebbero sperimentare dinamiche più contenute. Per le famiglie italiane la rigidità salariale implica una crescente difficoltà ad accedere alla proprietà, con possibili ripercussioni sulla domanda di affitto e sulla necessità di politiche abitative mirate.

Per il decisore pubblico, le leve utili includono l’incremento dell’offerta attraverso semplificazioni urbanistiche, incentivi fiscali per il sociale e il rent control mirato, nonché misure per stimolare la riqualificazione urbana. Gli operatori privati dovranno invece valutare attentamente il quadro regolatorio locale, i tempi di realizzazione e la sostenibilità finanziaria dei progetti in un contesto ancora sensibile ai movimenti dei tassi di interesse.

In sintesi

• La persistente carenza di offerta nelle aree urbane suggerisce che gli investimenti strutturali in build-to-rent e multifamily possono offrire rendimenti resilienti, ma richiedono un’attenta gestione del rischio tasso.
• La crescita degli investimenti indiretti nelle riconversioni apre opportunità di rigenerazione urbana, ma impone valutazioni precise su costi di adeguamento normativo e infrastrutturale.
• La compressione salariale e l’aumento dei prezzi impongono un ruolo più attivo delle politiche pubbliche per favorire l’accessibilità abitativa, elemento cruciale per stabilizzare domanda e mercato immobiliare nel medio termine.
• Per gli investitori italiani è fondamentale monitorare le dinamiche regionali e le misure di policy locale: i mercati metropolitani restano più liquidi e attrattivi, mentre le aree periferiche richiedono strategie differenziate basate su domanda reale e rigenerazione.