I tassi oscillano leggermente questa settimana

Negli ultimi mesi i tassi su HELOC e home equity loan si sono mantenuti su livelli bassi rispetto agli ultimi tre anni, soprattutto perché i tassi dei secondi mutui sono ancorati al prime rate, che varia solo quando lo fa la Federal Reserve.

Attualmente non sono attesi ulteriori rialzi da parte della Federal Reserve per il resto dell’anno, il che mantiene stabile il riferimento per i prestiti secondari rispetto alle oscillazioni del mercato obbligazionario che influenzano i mutui primari.

Situazione attuale dei tassi

La media nazionale del tasso per un HELOC si attesta intorno al 7,24%, mentre la media per un home equity loan a tasso fisso è circa 7,37%. Queste medie si riferiscono a richieste con punteggio di credito minimo pari a 780 e a un rapporto massimo di prestito sul valore combinato (CLTV) inferiore al 70%.

È importante notare che le medie possono includere offerte promozionali a breve termine; per questo motivo occorre valutare sia il tasso iniziale sia quello che scatterà quando la fase promozionale terminerà.

Come si calcolano i tassi dei secondi mutui

I tassi dei prodotti di home equity sono calcolati in modo diverso rispetto ai mutui ipotecari primari. I HELOC si basano su un tasso di riferimento più un margine applicato dal prestatore: l’indice di riferimento più comune è il prime rate.

Ad esempio, con un prime rate di riferimento e un margine del 0,75%, un HELOC avrebbe un tasso iniziale pari alla somma dei due valori. Un home equity loan a tasso fisso invece può prevedere un margine diverso, dato che il tasso rimane costante per tutta la durata del finanziamento.

Caratteristiche principali: variabile vs fisso

Un HELOC funziona come una linea di credito: si può prelevare, rimborsare e poi prelevare nuovamente fino al limite concesso. La maggior parte delle offerte prevede una fase di prelievo (draw period) durante la quale i pagamenti possono essere inferiori perché spesso coprono solo gli interessi.

I HELOC spesso comprendono tassi iniziali promozionali che durano sei mesi o un anno; al termine di tale periodo il tasso diventa variabile e può aumentare. I home equity loan a tasso fisso invece prevedono un unico tasso per l’intera durata e l’erogazione avviene in un’unica soluzione, senza l’obbligo di rispettare importi minimi di prelievo.

Cosa valutare quando si sceglie il prestatore

Nella selezione di un prestatore è fondamentale confrontare il tasso, le spese iniziali e ricorrenti, la disponibilità di opzioni a tasso fisso, e le condizioni legate al rapporto CLTV. Ogni banca o credito cooperativo applica criteri di pricing differenti, dunque è utile richiedere più preventivi.

Presta attenzione all’eventuale tasso promozionale e al tasso che entrerà in vigore alla sua scadenza, oltre al requisito del minimo di prelievo iniziale previsto per alcuni HELOC.

Variazioni geografiche e di profilo del richiedente

I tassi possono differire notevolmente in base alla zona geografica e alla situazione creditizia del richiedente: si possono osservare offerte molto vicine al 6% così come condizioni oltre il 15–18% per chi ha un merito creditizio più basso. La capacità di ottenere condizioni favorevoli dipende quindi dal punteggio di credito, dall’entità del debito esistente e dall’entità dell’equity disponibile nell’immobile.

Esempio pratico di pagamento

Per comprendere l’impatto pratico, consideriamo un prelievo integrale di 50.000 dollari da una linea di credito immobiliare con un tasso del 7,25%. Durante il periodo di prelievo di 10 anni, il pagamento mensile basato solo sugli interessi sarebbe approssimativamente di 302 dollari.

Va però ricordato che tale tasso è generalmente variabile: al termine del periodo di prelievo seguirà la fase di rimborso che può durare 20 anni, con pagamenti che includeranno capitale e interessi e che, se il tasso aumenta, comporteranno mensilità più alte. In pratica, molti HELOC si trasformano in un impegno equivalente a un piano di rimborso pluridecennale, se non vengono rimborsati rapidamente.

Consigli pratici e conclusioni

Per i proprietari che mantengono un tasso molto favorevole sul mutuo principale e detengono una quota significativa di equity, questo momento può essere interessante per ottenere un HELOC o un home equity loan senza rinunciare al tasso basso del mutuo esistente. I fondi possono essere destinati a ristrutturazioni, riparazioni, aggiornamenti della casa o altre esigenze finanziarie.

Prima di procedere è consigliabile formulare un piano di rimborso chiaro: i HELOC funzionano meglio se il prelievo viene rimborsato in tempi relativamente brevi, mentre il home equity loan offre stabilità grazie al tasso fisso. Confrontare offerte, leggere attentamente il contratto e considerare l’impatto di eventuali aumenti del prime rate sono passaggi essenziali per prendere una decisione consapevole.