Casa, le grandi città diventano inaccessibili: a Milano il mutuo è insostenibile anche con 59mila euro di reddito

Un nucleo familiare con un reddito annuo di 59.000 euro non riesce a considerare sostenibile un mutuo nella zona centrale di Milano: le rate assorbirebbero il 35% del reddito netto mensile, sopra la soglia del 30% che le banche adottano come parametro per valutare la sostenibilità del prestito. Questa valutazione emerge dalle stime presentate da Ance durante il convegno “Città da vivere. Come rilanciare il modello della città italiana”.

Dati sulla sostenibilità dei mutui

Le banche valutano la sostenibilità del finanziamento immobiliare in base alla quota di reddito disponibile che viene impegnata per le rate: il parametro prudenziale del 30% serve a ridurre il rischio di insolvenza e a tutelare la capacità di spesa delle famiglie. Quando la rata supera questa soglia, aumentano le difficoltà di accesso alla casa soprattutto nelle aree centrali e più richieste.

I dati mostrano una situazione particolarmente compressa a Milano: per le famiglie con un reddito annuo di 41.000 euro il peso del mutuo può arrivare al 50% del reddito, rendendo l’accesso all’acquisto estremamente problematico senza forme di sostegno o soluzioni alternative come l’allungamento della durata del prestito o l’intervento di garanzie pubbliche.

Il problema non è esclusivo del capoluogo lombardo. A Roma, una famiglia con un reddito di circa 33.000 euro dovrebbe destinare il 36% al rimborso del mutuo; a Torino, per un reddito di 32.000 euro, la quota richiesta si attesta sul 30%; a Napoli, con 26.700 euro annui, la rata pesa per il 34%.

Mercato immobiliare e dinamiche di vendita

Nonostante la pressione sulle famiglie, gli immobili continuano a essere venduti: per il 2025 si stima che a Milano il 93% dei metri quadri offerti sul mercato risulti venduto, mentre a Roma la percentuale arriva al 94,6%. Questi valori mostrano una domanda solida e un’offerta limitata, fattori che contribuiscono a mantenere elevate le quotazioni immobiliari nelle grandi città.

La combinazione di domanda sostenuta, disponibilità contenuta e condizioni di accesso al credito più onerose accentua le difficoltà per le fasce di reddito medio-basse, con effetti diretti su mobilità sociale, composizione demografica dei centri urbani e pianificazione territoriale.

Impatto sociale e disuguaglianze

Le diseguaglianze di reddito nelle grandi città sono marcate e condizionano fortemente l’accesso alla casa. Secondo le stime citate, nelle quattro città esaminate il rapporto tra i redditi più elevati e quelli più bassi supera la media nazionale: a Milano il divario è di 27 volte, a Roma 18 volte, a Torino 15 volte e a Napoli 13 volte.

Questi squilibri amplificano il rischio di esclusione abitativa per le fasce più deboli e richiedono risposte coordinate tra istituzioni locali, settore bancario e operatori del mercato. Le possibili misure includono politiche di edilizia residenziale pubblica e agevolata, incentivi alla locazione a canone concordato, strumenti di garanzia per l’accesso al mutuo e interventi di regolazione dell’offerta per favorire una maggiore accessibilità.

Il confronto presentato al convegno da Ance evidenzia come la questione abitativa sia multidimensionale, coinvolgendo aspetti economici, urbanistici e sociali: per attenuare la pressione sui bilanci familiari è necessario un approccio integrato che combini politiche abitative, interventi sul credito e pianificazione urbana orientata all’inclusione.