Uomo del Wisconsin con 1,8 milioni di dollari di debiti e un portafoglio di affitti da 4,4 milioni: Dave Ramsey boccia la sua strategia immobiliare

Ryan, residente nel Wisconsin, ha chiamato la trasmissione per segnalare che il suo portafoglio immobiliare da $4,4 milioni sta perdendo denaro invece di generarlo.

Gli affitti raccolti mensilmente ammontano a circa $5.000–$19.000, una cifra insufficiente a coprire gli oneri ipotecari, e la posizione complessiva è ora negativa per $1,8 milioni. Gran parte degli immobili in questione sono di natura commerciale.

Dave Ramsey said:

“Your rate of return on that portfolio sucks.”

Secondo Ryan, l’interesse per il settore dell’immobiliare commerciale è nato dopo aver comprato un edificio a $426.000 e rivenduto lo stesso immobile a $1,6 milioni, esperienza che lo ha spinto ad accumulare ulteriori proprietà simili.

Dave Ramsey said:

“You’re still the guy that hit the slot machine once, and so you keep puttin’ quarters in the stupid thing.”

Negli ultimi anni la situazione si è complicata: le conseguenze della pandemia hanno incrementato i tassi di sfitto negli immobili commerciali e hanno inciso significativamente sui flussi di cassa previsti.

Strategia proposta: dismettere le proprietà non redditizie

Dave Ramsey ha consigliato a Ryan di vendere, nell’arco di tre anni, le proprietà che non producono utili e di usare i proventi per estinguere i debiti residui.

Per stabilire quali immobili mantenere e quali cedere, Ramsey raccomanda di calcolare il cash-on-cash return per ciascuna unità: si confronta il flusso di cassa annuo ante imposte (principalmente l’affitto netto ricevuto) con il capitale contante effettivamente investito nella proprietà.

In termini orientativi, gli investitori nel residenziale dovrebbero mirare a un cash-on-cash return tra l’8% e il 10%, mentre per il commerciale è opportuno aspettarsi rendimenti tra il 10% e il 14%.

Dave Ramsey said:

“I’m earning a cash-on-cash return up in the 20s.”

Ramsey sottolinea inoltre che, inserendo nella valutazione l’apprezzamento del capitale nel tempo e le eventuali agevolazioni fiscali legate alla contabilizzazione della svalutazione, è realistico puntare a un tasso interno di rendimento (IRR) compreso tra il 15% e il 20% su investimenti ben gestiti.

Metriche fondamentali per valutare un immobile

Prima dell’acquisto, è essenziale effettuare una serie di calcoli che aiutino a confrontare alternative e scenari.

Internal rate of return (IRR): il tasso annuo medio di rendimento atteso, che incorpora flussi di cassa futuri e ricavo dalla vendita finale.

Capitalization rate (cap rate): rapporto tra il reddito operativo netto e il valore di mercato attuale; utile per confrontare la redditività di immobili simili.

Sales comparison approach: analisi comparativa delle vendite recenti di immobili affini nella stessa area, che aiuta a valutare il prezzo di mercato realistico.

Value per gross rent multiplier: rapporto tra valore dell’immobile e ricavi lordi da locazione; offre una stima rapida della valutazione rispetto al reddito generato.

Rischi operativi e considerazioni pratiche

L’investimento immobiliare non è un’attività “compra e dimentica”: comporta costi continuativi, manutenzione e gestione di problematiche legate agli inquilini, sia che si opti per una gestione diretta sia che si affidi un’amministrazione a terzi.

La proverbiale importanza della location rimane cruciale: non tutti i quartieri offrono le stesse potenzialità di rivalutazione o facilità di locazione. È quindi necessario analizzare i valori immobiliari e le tendenze demografiche della zona.

Anche con una selezione accurata, eventi imprevisti — come shock economici o crisi sanitarie su scala globale — possono alterare drasticamente i risultati attesi; per questo è fondamentale monitorare regolarmente il portafoglio e ricalcolare i rendimenti.

Dave Ramsey said:

“You’ve just been buying crap, man.”

Dave Ramsey said:

“And you didn’t think anything about the debt aspect, and so the debt on some of these [properties] is eating your lunch.”

In pratica, per una gestione prudente è consigliabile: eseguire calcoli periodici dei flussi di cassa, separare le proprietà che assorbono liquidità da quelle che la producono, ridurre il leverage e pianificare cessioni strategiche per ridurre il debito.

Affidarsi a consulenti immobiliari qualificati, stimare scenari conservativi e considerare alternative come la ristrutturazione degli spazi o il cambio di destinazione d’uso possono aiutare a recuperare redditività su immobili attualmente in perdita.

Infine, prima di compiere nuovi acquisti, è consigliabile richiedere simulazioni finanziarie complete che includano costi di gestione, ipotesi di vacanza locativa, tasse e possibili variazioni dei tassi di interesse per evitare di replicare errori precedenti.