Così vicino a scatenare un’ondata di rifinanziamenti

Secondo i dati più recenti forniti da Zillow, il tasso medio nazionale per un mutuo a tasso fisso a 30 anni è sceso al 6,09%, il valore più basso da oltre un anno e molto vicino alla soglia del 6% che in passato ha stimolato un’ondata di rifinanziamenti.

Tassi attuali per l’acquisto

Ecco i tassi medi nazionali per l’acquisto, basati sugli ultimi dati di Zillow (valori arrotondati al centesimo):

30 anni (fisso): 6,09%

20 anni (fisso): 5,75%

15 anni (fisso): 5,44%

5/1 ARM (variabile): 6,22%

7/1 ARM (variabile): 6,53%

30 anni VA: 5,58%

15 anni VA: 5,01%

5/1 VA: 5,48%

Tassi per il rifinanziamento

Questi sono i tassi medi nazionali per il rifinanziamento, secondo gli stessi dati:

30 anni (fisso): 6,24%

20 anni (fisso): 5,84%

15 anni (fisso): 5,64%

5/1 ARM (variabile): 6,47%

7/1 ARM (variabile): 6,62%

30 anni VA: 5,72%

15 anni VA: 5,55%

5/1 VA: 5,54%

Calcolatore della rata e impatto della durata

È utile valutare come durata e tasso incidono sulla rata mensile. Un mutuo a 30 anni è il più diffuso perché diluisce il rimborso su 360 mesi, riducendo la rata mensile rispetto a un piano più breve.

Un mutuo a 15 anni offre in genere un tasso più basso e consente di estinguere il debito in metà tempo, riducendo complessivamente gli interessi pagati, ma comporta una rata mensile più alta.

Per fare un esempio concreto: su un finanziamento di 300.000 dollari, con un tasso del 6,09% su 30 anni la sola rata di capitale e interessi sarebbe di circa 1.816 $ al mese, e gli interessi complessivi nel periodo ammonterebbero a circa 353.777 $.

Nello stesso caso con un piano a 15 anni e tasso medio del 5,44%, la rata salirebbe a circa 2.442 $ al mese, ma gli interessi totali si ridurrebbero a circa 139.508 $.

Tasso fisso vs tasso variabile

Un mutuo a tasso fisso mantiene lo stesso interesse per tutta la durata del prestito: stabilità e prevedibilità per il bilancio familiare. Il rifinanziamento può tuttavia comportare l’applicazione di un nuovo tasso.

Un mutuo a tasso variabile (ARM) blocca il tasso per un periodo iniziale prestabilito, poi lo adegua periodicamente in base a parametri di mercato e ai massimi di variazione previsti dal contratto. Ad esempio, un 7/1 ARM ha il tasso fisso per i primi sette anni, poi viene aggiornato annualmente per i restanti anni del piano.

In genere i tassi iniziali degli ARM sono più bassi rispetto ai tassi fissi, ma dopo il periodo iniziale possono aumentare. Per questo motivo è essenziale confrontare scenari diversi e parlare con il proprio prestatore prima di scegliere.

Chi ottiene i tassi migliori

I finanziatori tendono a offrire i tassi più bassi a chi ha una consistente caparra iniziale, una valutazione creditizia elevata e un rapporto debito/reddito (DTI) contenuto. Migliorare questi elementi prima di fare domanda è la strategia più efficace per ottenere condizioni migliori.

Aspettare una flessione dei tassi come unica strategia spesso non è la soluzione ideale. Se si è pronti all’acquisto, è preferibile concentrarsi sul rafforzamento della propria posizione finanziaria (risparmio per l’anticipo, riduzione dei debiti, miglioramento del punteggio di credito).

Confrontare i preventivi e il ruolo dell’APR

Per trovare il mutuo più adatto, conviene richiedere la pre-approvazione a tre o quattro istituti e farlo nell’arco di pochi giorni: così si ottengono confronti accurati con un impatto minimo sul credito. Quando si valutano le offerte, non limitarsi al tasso nominale ma considerare l’APR (Annual Percentage Rate), che ingloba interessi, punti sconto e commissioni, e rappresenta il costo annuale reale del prestito.

Variazioni territoriali e considerazioni finali

Le medie nazionali divulgate da Zillow rappresentano il quadro complessivo negli Stati Uniti, ma i tassi effettivi possono variare significativamente a livello locale: zone con prezzi immobiliari elevati tendono a mostrare medie diverse rispetto ad aree meno costose.

Nei giorni recenti i tassi hanno mostrato un lieve calo, ma gli analisti non prevedono una discesa drastica nel breve termine. Per chi sta valutando un acquisto o un rifinanziamento, il percorso più prudente è analizzare la propria situazione finanziaria, confrontare diverse offerte e considerare sia la rata mensile sia il costo totale del finanziamento.