Affitti brevi, da New York a Barcellona: come i divieti stanno cambiando le città

Il tema delle restrizioni sugli affitti turistici e i loro effetti sul mercato abitativo è al centro di recenti analisi e casi europei; uno studio del Istituto Bruno Leoni ricostruisce scenari che mostrano impatti non sempre previsti dalle politiche di divieto o di stretta regolamentazione.

Lisbona e la perdita di valore degli immobili

Nel 2018 Lisbona limitò le nuove registrazioni per le offerte turistiche in alcuni quartieri storici in cui gli annunci rappresentavano oltre il 25% degli alloggi disponibili. Secondo valutazioni successive, la misura ha generato una distorsione di mercato: confrontando le zone soggette al blocco con aree confinanti, le abitazioni nei quartieri regolamentati hanno registrato cali di valore anche significativi, fino al 20%, collegati alla perdita della redditività derivante dagli affitti brevi.

Barcellona e il rischio di irregolarità

Nel 2014 Barcellona sospese il rilascio di nuove licenze per appartamenti turistici e nel 2017 adottò un piano urbanistico che vietava aperture nelle aree centrali sature, consentendole altrove solo in presenza di cessazioni. L’effetto immediato fu una contrazione drastica delle nuove inserzioni previste, mentre la domanda, misurata con indicatori alternativi come le recensioni, continuò a crescere.

Questa dinamica ha reso evidente un problema di enforcement: i divieti, se non accompagnati da controlli efficaci e strumenti di gestione alternativi, possono favorire l’espansione del mercato nero e aumentare le irregolarità, con ricadute negative sulla qualità della vita dei residenti e sulla trasparenza del mercato immobiliare.

New York, registri e effetti sull’offerta alberghiera

A New York la normativa limita, nella maggior parte dei casi, la locazione di un intero appartamento per periodi inferiori a trenta giorni senza la presenza del residente; inoltre, dal settembre 2023 è entrata in vigore la Local Law 18, che richiede la registrazione degli operatori e impone alle piattaforme di verificare tale registrazione prima di accettare prenotazioni.

Un confronto tra l’offerta presente sulle piattaforme prima della stretta e quella risultante a due anni di distanza mostra una forte riduzione delle unità disponibili per il breve termine e una concentrazione dell’offerta legale in poche migliaia di alloggi. Il risultato osservato è stato un aumento dei canoni e una tendenza a trasformare molte proposte in locazioni mensili, senza evidenti miglioramenti nella disponibilità complessiva di abitazioni per uso residenziale; parallelamente il settore alberghiero ha beneficiato di una concorrenza più limitata.

Verso un approccio europeo più sfumato

Dagli esempi citati emerge l’idea che le politiche basate esclusivamente su divieti possano produrre effetti collaterali non desiderati. Il modello europeo che si sta delineando mira a fornire agli amministratori locali un kit di strumenti più ampio rispetto al semplice divieto, con l’obiettivo di permettere percorsi regolatori più mirati e adattabili alle specificità urbane.

Questi strumenti possono includere registri obbligatori, limiti temporali e di concentrazione per quartiere, meccanismi di zonizzazione, obblighi fiscali e standard minimi di qualità, nonché sistemi di controllo e sanzione più efficaci. L’intento è bilanciare la tutela della vocazione residenziale e la sostenibilità delle destinazioni turistiche, evitando nel contempo di comprimere unilateralmente le rendite private con ripercussioni sul mercato immobiliare.

Per le amministrazioni italiane, e in particolare per le città con forte pressione turistica, questa prospettiva comporta la necessità di disegnare regole differenziate: misure calibrate possono preservare l’offerta residenziale senza soffocare l’economia legata al turismo, ma richiedono capacità di monitoraggio, coordinamento con le piattaforme digitali e strumenti per prevenire l’evasione e il lavoro irregolare.

In sintesi, l’esperienza internazionale indica che la sola azione repressiva sui affitti brevi può avere effetti paradossali sul valore immobiliare, sulla qualità dell’offerta e sul mercato alberghiero; una regolamentazione più articolata e sorretta da dati e capacità amministrativa offre maggiori possibilità di conciliare interessi pubblici e privati.

In sintesi

• Le limitazioni nette agli affitti brevi possono deprimere i valori immobiliari nei quartieri coinvolti, con impatti patrimoniali che interessano famiglie e piccoli investitori locali.
• Per gli investitori istituzionali e gli operatori del settore turistico, le regolazioni più severe favoriscono una riallocazione verso il mercato alberghiero o locazioni mensili, modificando i profili di rendimento attesi.
• Per i decisori pubblici italiani la soluzione più efficace sembra essere un mix di strumenti (registri, limiti di densità, sanzioni) accompagnato da un sistema di monitoraggio digitale per ridurre il mercato nero senza restringere eccessivamente l’offerta legale.
• Sul piano macroeconomico, politiche ben calibrate possono mitigare pressioni sulla domanda abitativa locale e preservare l’attrattività turistica, contribuendo a una crescita sostenibile nei centri urbani più esposti.