Piano casa: l’impatto su affitti e mutui, ma per le imprese la sostenibilità è a rischio

Dietro il beneficio sociale dell’housing convenzionato emerge un problema di fattibilità economica per le imprese edili quando le percentuali tra quota a canone calmierato e quota a libero mercato restano rigide.

Le simulazioni condotte da Ance, l’associazione nazionale dei costruttori, mostrano come lo schema dell’edilizia integrata sia remunerativo solo nei mercati più dinamici, mentre diventa difficilmente realizzabile in aree con performance immobiliari più deboli.

Sostenibilità economica degli interventi

Prendendo come riferimento un intervento tipo di 125 alloggi da 80 metri quadrati con la ripartizione prevista del 70% a prezzi calmierati e 30% a mercato, il rendimento varia molto in funzione della città. A Milano il ritorno risulta sostenibile, mentre a Roma si riduce pressoché a zero e in alcuni contesti come Bari diventa negativo, con una perdita stimata nell’ordine di diverse decine di milioni di euro per l’operazione.

Il fattore determinante è il prezzo calmierato: con una ripartizione rigida 70/30 il canone ridotto non sempre consente di bilanciare i costi fissi e garantire rendimenti adeguati su tutto il territorio nazionale.

Per questo motivo le imprese richiedono maggior margine di manovra sulla composizione delle quote, in modo da adattare i progetti alle condizioni specifiche dei mercati locali e rendere sostenibili finanziariamente gli interventi anche fuori dai poli più forti.

Brancaccio ha spiegato:

“La quota di libero mercato presenta enormi variabili a seconda della localizzazione; i costi invece rimangono relativamente stabili ovunque. In alcune aree l’equilibrio potrebbe essere 80-20, mentre in altre il 70-30 non è sufficiente per coprire i costi e garantire la fattibilità.”

Caro materiali ed energia

Oltre alle criticità legate alla composizione delle quote, le imprese segnalano forti rincari energetici e sui materiali che aggravano ulteriormente la marginalità dei cantieri. Tra febbraio e maggio si sono registrati incrementi significativi dei prezzi energetici, con impatti diretti sui costi dei materiali da costruzione.

I dati di settore indicano aumenti rilevanti: +56% per alcuni prodotti petroliferi, +68% per il gasolio utilizzato in cantiere e consistenti rialzi per altre voci energetiche. Anche le materie plastiche hanno subito un raddoppio dei prezzi: circa +100% per il polietilene e l’HDPE, e oltre il +100% per il polipropilene.

Le imprese sollecitano interventi urgenti per contenere gli effetti sui cantieri, chiedendo misure quali la sospensione temporanea delle lavorazioni interessate da aumenti eccezionali superiori al 10% o da gravi difficoltà di approvvigionamento, e la sospensione del recupero dell’anticipazione nei contratti più colpiti.

Brancaccio ha avvertito:

“Esiste il rischio concreto che le imprese ricomincino a soffrire a causa del caro materiali; la situazione è già critica, anche a causa di un rallentamento nei pagamenti da parte della pubblica amministrazione.”

Secondo le stime del settore, le imprese attendono ancora circa 2 miliardi di euro per ristori legati agli aumenti dei materiali relativi al periodo 2024-2025, una liquidità che potrebbe rivelarsi decisiva per la tenuta delle imprese e per la prosecuzione dei lavori pubblici e privati.

Implicazioni per politica e mercato

La combinazione tra rigidità delle quote di housing convenzionato e rincari dei materiali impone una riflessione sulle politiche abitative: senza flessibilità e misure di sostegno mirate, molte iniziative rischiano di concentrarsi solo nelle aree metropolitane più remunerative, peggiorando le disuguaglianze territoriali nella disponibilità di alloggi a prezzi calmierati.

Per gli investitori privati e gli operatori del settore immobiliare diventa quindi fondamentale valutare la variabilità territoriale dei rendimenti e la sostenibilità dei flussi di cassa nel medio termine, nonché l’esposizione al rischio di ritardi nei pagamenti pubblici.

Da parte delle istituzioni è possibile intervenire con strumenti di calibratura delle percentuali di housing convenzionato a livello locale, contributi mirati per compensare i rincari energetici e meccanismi di garanzia che preservino la liquidità delle imprese coinvolte negli interventi di housing sociale.

Soluzioni pratiche richieste dal settore

Tra le proposte avanzate dai costruttori figurano una maggiore elasticità nella definizione delle quote tra prezzo calmierato e libero mercato, strumenti di indennizzo per gli aumenti imprevisti dei costi e procedure più rapide per la corresponsione dei ristori già stanziati.

L’obiettivo dichiarato è preservare la realizzazione di progetti di housing sociale su tutto il territorio nazionale, evitando che vincoli uniformi e shock di mercato rendano gli interventi non realizzabili fuori dai centri a più alta redditività.

In sintesi

• La rigidità della ripartizione 70/30 può concentrare gli investimenti immobiliari solo nelle città con mercati forti, riducendo l’offerta di housing sociale nelle aree marginali e aumentando il rischio di concentrazione territoriale degli interventi.
• I rincari energetici e delle materie prime comprimono i rendimenti e peggiorano la liquidità delle imprese: per gli investitori ciò si traduce in una maggiore attenzione al rischio di costo e alla necessità di garanzie sulle tempistiche di pagamento pubblico.
• La richiesta di flessibilità percentuale e di misure compensative indica opportunità per interventi normativi e finanziari che facilitino l’accesso al capitale e riducano il rischio operativo, con potenziali effetti stabilizzanti sul mercato immobiliare locale.
• Per l’economia italiana, sostenere la filiera delle costruzioni significa anche proteggere l’occupazione e la capacità di rigenerazione urbana; politiche mirate sulle forniture e sui ristori possono ridurre gli effetti recessivi derivanti dai rincari sui materiali.