Tassi in calo di 19 punti base in 3 mesi

I tassi dei mutui secondari con linea di credito su valore immobiliare (HELOC) sono in diminuzione da diversi mesi. Attualmente, il tasso medio di interesse per una linea di credito su valore immobiliare si attesta al 7,75%, secondo i dati dell’azienda di analisi Curinos. Si tratta di un calo settimanale di tre punti base e di una riduzione complessiva di 19 punti base negli ultimi tre mesi.

Secondo le rilevazioni di Curinos, il tasso medio settimanale per i HELOC è al livello più basso del 2025, considerando domande con un punteggio di credito minimo di 780 e un rapporto prestito-valore (CLTV) massimo del 70%.

Gli abitanti negli Stati Uniti detengono un valore immobiliare complessivo superiore a 34 trilioni di dollari alla fine del 2024, come indicato dalla Federal Reserve. Questo rappresenta il terzo valore più alto mai registrato in termini di patrimonio immobiliare.

Con i tassi sui mutui primari che restano sopra il 6%, è improbabile che i proprietari di casa rinuncino al loro mutuo principale a breve termine; di conseguenza, vendere o rifinanziare con prelievo di liquidità è spesso poco praticabile. D’altronde, perché lasciare un mutuo vantaggioso che oscilla tra il 3% e il 5%?

In questo contesto, accedere a una parte del valore immobiliare attraverso un HELOC, che può essere utilizzato a richiesta, risulta un’alternativa molto interessante.

I tassi d’interesse per i HELOC differiscono da quelli dei mutui primari. I mutui secondari si basano su un tasso indice più un margine aggiuntivo. Solitamente, l’indice è rappresentato dal prime rate, che oggi è pari al 7,25%. Aggiungendo un margine dell’1%, il tasso per un HELOC si attesterebbe all’8,25%.

I finanziatori possono calibrare i prezzi sui prodotti di secondo grado come HELOC o prestiti su capitale immobiliare, quindi è utile confrontare più offerte. Il tasso finale dipenderà dal punteggio di credito, dal livello di indebitamento e dal rapporto tra la linea di credito richiesta e il valore dell’immobile.

Inoltre, le medie nazionali spesso includono tassi promozionali che durano da sei mesi a un anno, dopo i quali il tasso diventa variabile e può aumentare significativamente.

Conservare il mutuo principale e affiancare un HELOC

Non è necessario rinunciare al mutuo principale a basso tasso per accedere al valore immobiliare. Mantenendo il mutuo primario, è possibile scegliere un secondo mutuo sotto forma di linea di credito su valore immobiliare.

I migliori finanziatori di HELOC offrono basse commissioni, opzioni a tasso fisso e linee di credito ampie. Un HELOC consente di utilizzare il proprio patrimonio immobiliare in modo flessibile, prelevando soltanto la somma necessaria fino al limite concesso, restituendola e prelevando nuovamente.

Nel frattempo, si continua a pagare il mutuo principale a basso interesse, mantenendo la struttura di investimento immobiliare efficace nel lungo termine.

Attualmente, ad esempio, LendingTree propone un TAEG per HELOC a partire dal 6,49% su linee di credito fino a 150.000 dollari. Tuttavia, poiché i tassi di interesse dei HELOC sono generalmente variabili, è essenziale considerare la possibilità che possano aumentare nel tempo e quindi assicurarsi di poter sostenere rate più alte.

È importante valutare attentamente le spese, le condizioni di rimborso e l’importo minimo di prelievo, ovvero la somma iniziale che il finanziatore richiede come anticipo dall’equity.

Il punto di forza di un HELOC è poter usare esclusivamente il capitale necessario, mantenendo il resto della linea di credito disponibile per esigenze future, senza pagare interessi su somme non prelevate.

Variazioni e opportunità

I tassi possono variare considerevolmente da un finanziatore all’altro, con offerte che oscillano da poco sotto il 6% fino a oltre il 18%, a seconda del merito creditizio e dell’accuratezza nel cercare condizioni vantaggiose.

Per i proprietari di casa che vantano tassi primari bassi e un patrimonio immobiliare consistente, questo è probabilmente uno dei momenti più favorevoli per ottenere un HELOC. Si mantiene il mutuo principale vantaggioso e si può usare la liquidità derivante dall’equity per miglioramenti domestici, riparazioni o ristrutturazioni. Naturalmente, può essere impiegato anche per spese extra come vacanze, purché si abbia la disciplina di estinguere rapidamente il debito. Un finanziamento a lungo termine per una vacanza, infatti, è generalmente sconsigliabile.

Ad esempio, prelevando 50.000 dollari da una linea di credito su immobile con un tasso del 7,75%, la rata mensile durante il periodo di prelievo di 10 anni sarebbe di circa 323 dollari. Sebbene possa sembrare sostenibile, va considerato che il tasso è variabile e quindi le rate aumenteranno durante il periodo di rimborso, che si estende per altri 20 anni, trasformando di fatto il HELOC in un prestito trentennale.

I HELOC sono quindi più vantaggiosi se il saldo viene preso in prestito e rimborsato in un arco temporale più breve, limitando l’impatto degli aumenti dei tassi.