Ai minimi del 2025 e all’inizio di un ciclo di tassi di interesse più bassi

Secondo i dati di Bank of America, il più grande prestatore di HELOC (linee di credito ipotecarie) negli Stati Uniti, il tasso medio attuale per queste forme di credito è dell’8,47% TAEG.

Con i tassi sulle linee di credito ipotecario ai livelli più bassi dal 2025 e l’inizio di un ciclo di tassi d’interesse in discesa, questo potrebbe essere uno dei momenti più favorevoli degli ultimi anni per richiedere un HELOC.

Approfondiamo: è questo il momento giusto per ottenere un HELOC?

Secondo Bank of America, il TAEG medio attuale per un HELOC con periodo di prelievo di 10 anni varia tra il 7,80% e il 9,34%. Tale tasso dipende dalla località e si applica dopo un periodo introduttivo di sei mesi, che prevede un tasso del 5,99% nella maggior parte delle regioni del Paese.

I proprietari di case hanno una quantità enorme di patrimonio immobiliare accumulato — oltre 34.000 miliardi di dollari alla fine del 2024 secondo la Federal Reserve. Questo rappresenta il terzo valore più alto mai registrato di patrimonio immobiliare.

Considerando che i tassi ipotecari si attestano poco sopra il 6%, molti proprietari potrebbero non voler rinunciare ai loro mutui principali a tasso relativamente basso, rendendo la vendita dell’immobile poco conveniente. Perché abbandonare mutui con tassi del 5%, 4% o persino del 3%?

L’accesso a parte del valore immobiliare tramite un HELOC, che si utilizza solo quando necessario, può rappresentare un’alternativa vantaggiosa.

Come funziona il tasso di interesse sui HELOC

I tassi d’interesse dei HELOC si differenziano da quelli dei mutui principali. I tassi sulle seconde ipoteche si basano su un indice di riferimento più un margine aggiuntivo. Spesso il riferimento utilizzato è il tasso prime, attualmente al 7,25%. Se il prestatore aggiunge un margine di 1%, il tasso HELOC sarà all’8,25%.

I creditori possono definire in modo più flessibile i prezzi per prodotti di seconda ipoteca come i HELOC o i prestiti ipotecari secondari, quindi è importante confrontare diverse offerte. Il tasso a cui si può accedere dipende dal proprio punteggio di credito, dal livello di indebitamento complessivo e dal rapporto tra la linea di credito e il valore dell’immobile.

Inoltre, i tassi medi nazionali possono includere offerte iniziali “introductorii” valide solo per sei mesi o un anno. Successivamente il tasso diventerà variabile, probabilmente con un incremento significativo.

Perché mantenere il mutuo principale e scegliere un HELOC

Non è necessario rinunciare al mutuo a tasso basso per accedere al patrimonio della propria casa. Si può mantenere il mutuo principale e affiancare un secondo mutuo, come la linea di credito HELOC.

I migliori istituti che offrono HELOC mettono a disposizione tassi contenuti, opzioni a tasso fisso e linee di credito generose. Un HELOC permette di utilizzare in modo flessibile il patrimonio immobiliare, ritirando solo quanto necessario entro i limiti di credito e poi restituendo la somma per poterla riutilizzare nuovamente.

Nel frattempo, il mutuo principale a basso interesse continua a rappresentare uno strumento efficace di accumulo di ricchezza.

Ad esempio, la FourLeaf Credit Union propone un tasso HELOC del 5,99% valido per 12 mesi su linee fino a 500.000 dollari, anche se si tratta di un tasso introduttivo che passerà a variabile in seguito. Nel valutare una proposta, è fondamentale considerare entrambi i tassi, oltre a costi, condizioni di rimborso e il prelievo minimo iniziale.

Il vantaggio di un HELOC risiede nella possibilità di prelevare solo la cifra davvero necessaria, lasciando disponibile la restante linea per esigenze future senza dover pagare interessi su importi non utilizzati.

Variazioni dei tassi e opportunità

I tassi HELOC possono variare molto tra un istituto e l’altro, oscillando da quasi il 6% a punte anche del 18%. La differenza dipende in larga misura dalla solvibilità del richiedente e dall’accuratezza con cui si effettuano confronti di mercato.

Per chi possiede un mutuo primario a tasso basso e un significativo capitale immobiliare, questo potrebbe essere uno dei migliori momenti per ottenere un HELOC. Non si rinuncia al tasso vantaggioso del mutuo originale e si può utilizzare la liquidità ottenuta per interventi di manutenzione, miglioramenti o ammodernamenti della casa.

Un HELOC può anche finanziare spese più discrezionali, come una vacanza, ma solo se si è in grado di estinguere il debito rapidamente. È importante evitare di contrarre debiti a lungo termine per spese non essenziali.

Ad esempio, prendendo in prestito 50.000 dollari da una linea di credito su una casa valutata 400.000 dollari, il pagamento mensile potrebbe aggirarsi intorno a 384 dollari con un tasso variabile iniziale di circa l’8,49%. Questo esempio si riferisce a un HELOC con un periodo di prelievo di 10 anni e un periodo di rimborso di 20 anni, implicando di fatto un piano di rimborso trentennale.

Tuttavia, i HELOC sono ideali quando il saldo viene preso in prestito e restituito in tempi molto più brevi, massimizzandone così la convenienza ed efficacia.