Casa: entro il 2050 3,7 milioni di famiglie intrappolate in alloggi troppo cari o nel posto sbagliato

In Italia si libereranno più abitazioni di quante ne serviranno alle nuove famiglie, ma oltre un terzo dei nuovi nuclei non troverà un alloggio adeguato. Secondo l’analisi del Cresme, presentata al convegno «La casa del futuro» promosso da Fillea Cgil e Spi Cgil, tra il 2026 e il 2050 circa 3,71 milioni di nuovi nuclei familiari (il 37% del totale) non incontrerebbero sul mercato un’offerta compatibile con le proprie esigenze o capacità di spesa.

Del totale stimato, 1,77 milioni di nuclei non avrebbero un reddito sufficiente per accedere al mercato abitativo, mentre gli altri 1,94 milioni non troverebbero soluzioni adeguate nei territori in cui risiedono.

Dinamiche della domanda e mito del declino demografico

Le dinamiche rilevate dal Cresme procedono a zig zag: una forte accelerazione della domanda fino al 2037, seguita da una fase di rallentamento che complica il quadro complessivo. Lo studio mette in discussione l’idea che il calo delle nascite risolverà automaticamente la crisi abitativa: il calo demografico non si tradurrà in una diminuzione immediata della domanda di abitazioni.

Tra il 2019 e il 2024 l’Italia ha perso 698.000 residenti, ma nello stesso periodo si sono formate 822.000 nuove famiglie, a fronte di un incremento dell’offerta abitativa pari a circa 508.000 unità. Il fenomeno più rilevante è la riduzione della dimensione media dei nuclei familiari, che secondo le proiezioni continuerà a intensificarsi fino al 2037.

Le province in cui si prevede un aumento delle famiglie si ridurranno da 78 nel decennio 2025-2035 a 25 nel periodo 2035-2050. Tra le aree che continueranno a registrare incrementi si evidenziano Milano, Brescia, Bologna e Parma, con aumenti complessivi rispettivamente di circa 145.000, 51.000, 40.000 e 29.000 famiglie nell’arco dei 25 anni considerati.

La situazione di Roma mostra guadagni fino al 2035 (circa 95.000 nuclei) seguiti da perdite nette nella parte finale del periodo osservato (quasi 37.000 in meno nei quindici anni successivi). A Napoli e Palermo il calo delle famiglie inizierà prima e si accelererà, portando a saldi negativi al 2050 rispettivamente per circa 106.000 e 61.000 nuclei.

Passaggi generazionali e patrimonio non utilizzato

Un altro elemento cruciale è il trasferimento intergenerazionale degli immobili: lo studio stima circa 13,7 milioni di pratiche di successione con immobili tra il 2026 e il 2050, con un flusso annuo che aumenterebbe dalle 478.000 pratiche del 2024 alle 609.000 del 2050.

Tuttavia, una casa eredita non è automaticamente reinseribile nello stock effettivo disponibile. Il patrimonio di abitazioni non occupate è già consistente: il Cresme calcola circa 9,6 milioni di unità non abitate, di cui 3,5 milioni nei comuni turistici, 2,3 milioni nelle aree interne e 1,5 milioni nei capoluoghi. Nel conteggio rientrano seconde case, alloggi usati da turisti, studenti fuori sede o lavoratori con residenza altrove.

Povertà abitativa e mercato degli affitti

Lo studio smonta anche l’idea che la proprietà dell’abitazione protegga automaticamente dalla povertà. In Italia il 41,6% delle famiglie in povertà assoluta e il 59,5% di quelle a rischio povertà vivono in casa di proprietà ma non dispongono di risorse correnti sufficienti per far fronte a bollette, manutenzioni o interventi per l’accessibilità.

Per quanto riguarda gli affitti, circa 2,16 milioni di famiglie nella fascia di reddito più bassa destinano il 48% del reddito mediano al canone; secondo le stime del Cresme, con un nuovo contratto questa incidenza salirebbe al 62%.

Proposte e raccomandazioni

Antonio Di Franco, segretario generale della Fillea Cgil, ha dichiarato:

“Il modello attuale genera un pesante costo economico e occupazionale, gravando sui lavoratori che non sempre riescono a trovare casa e dunque sono spesso costretti a rifiutare opportunità di lavoro.”

“Serve un piano straordinario di investimenti decennale per l’edilizia residenziale pubblica e per quella sociale, da accompagnare con i Patti per l’abitare territoriali. È inoltre necessario che la Cassa depositi e prestiti intervenga con garanzie pubbliche per offrire mutui e prestiti a tassi agevolati a lavoratori e pensionati che acquistano, ristrutturano o efficientano la prima casa.”

La dimensione dell’invecchiamento aggiunge un’ulteriore complessità: le persone sole di almeno 75 anni passeranno da circa 2,95 milioni nel 2025 a 4,67 milioni entro il 2050, rendendo urgente l’adattamento degli alloggi esistenti.

Lorenzo Bellicini, direttore del Cresme, ha spiegato:

“La questione abitativa del futuro non riguarderà tanto la costruzione di nuovi edifici, quanto la capacità di adattare, riqualificare e rendere accessibile il patrimonio esistente, integrandolo con reti di welfare e servizi di prossimità.”

Tania Scacchetti, segretaria generale dello Spi Cgil, ha affermato:

“Occorre una regia pubblica e investimenti strutturali che rendano la casa un pilastro del welfare: abitazioni accessibili e adeguate, recupero del patrimonio esistente e potenziamento dei servizi di prossimità.”

Nel complesso, il rapporto sottolinea che la sfida italiana non è solo numerica ma anche qualitativa: la priorità è rendere l’offerta abitativa conforme ai bisogni economici, demografici e sociali, privilegiando interventi di riqualificazione, adeguamento e supporto finanziario pubblico.

In sintesi

• La pressione sul mercato abitativo non si stempera automaticamente con il calo demografico; la domanda per unità più piccole crescerà, creando aree con surplus di offerta e altre con carenze strutturali.
• Gli interventi di riqualificazione e adattamento del patrimonio esistente rappresentano un’opportunità di investimento con elevato impatto sociale e ritorni economici locali, soprattutto per imprese edili e servizi di efficientamento energetico.
• Per gli investitori istituzionali e per la finanza pubblica, è strategico incentivare strumenti di credito agevolato e garanzie che rendano sostenibili gli interventi di recupero e l’acquisto della prima casa da parte di lavoratori e pensionati.
• Una politica abitativa integrata con il welfare e i servizi di prossimità può ridurre costi occupazionali e sociali, migliorando la mobilità del lavoro e la capacità di attrarre investimento produttivo nei territori più dinamici.