Il ritorno dei mutui a tasso variabile mentre gli acquirenti cercano tassi più bassi

Un tipo di mutuo che aveva perso popolarità dopo la crisi finanziaria sta tornando di moda. La domanda di mutui a tasso variabile è aumentata notevolmente quest’anno, rappresentando il 12,9% di tutte le nuove erogazioni nella scorsa settimana, un livello mai raggiunto dall’era post-crisi. Questi prestiti permettono ai mutuatari di bloccare un tasso più basso rispetto a quello di un mutuo a tasso fisso trentennale per cinque, sette o dieci anni, prima che il tasso venga adeguato ai livelli di mercato.

Questi mutui stanno guadagnando nuovo interesse in un contesto in cui i tassi convenzionali restano persistentemente elevati.

Con i tassi attuali, i mutui a tasso variabile (ARM) possono offrire risparmi significativi. Un modello molto diffuso, il cosiddetto 7/6 ARM, presenta un tasso fisso per sette anni, seguito da aggiustamenti semestrali. Al venerdì scorso, il tasso medio per questo tipo di mutuo era del 5,78%, a fronte di un tasso del 6,35% per un mutuo a tasso fisso trentennale. Tuttavia, accettare un tasso più basso comporta un rischio maggiore per i mutuatari, poiché rinunciano alla certezza di un interesse stabile per tutta la durata del prestito.

Oggi il rischio sembra più che giustificato in un mercato difficile, caratterizzato da prezzi delle abitazioni vicino ai massimi storici e tassi ipotecari elevati. Le indagini indicano che molti potenziali acquirenti preferiscono aspettare tassi intorno al 5,5% prima di rientrare nel mercato. Mentre i mutui a tasso fisso a 30 anni restano distanti da tale soglia, quelli a tasso variabile si avvicinano.

Rick Palacios Jr., direttore della ricerca presso John Burns Research and Consulting, ha dichiarato:

“Molte persone vogliono tornare a partecipare al mercato. Al momento non importa se per farlo è necessario scegliere un mutuo a tasso variabile.”

I mediatori e i finanziatori ipotecari riferiscono un aumento dell’interesse da parte dei potenziali clienti verso i mutui a tasso variabile. Ci sono anche molti soggetti che potrebbero trarre vantaggio da un ARM ma lo evitano per mancanza di familiarità o a causa dell’associazione negativa con la crisi finanziaria del 2008.

Molti dei mutuatari che hanno subito insolvenze prima della crisi avevano mutui a tasso variabile che non riuscivano a sostenere. In passato, gli ARM prevedevano spesso “tassi teaser” estremamente bassi per due o tre anni, poi un adeguamento dell’interesse a cadenza mensile. Spesso, terminato il periodo promozionale, i prestiti venivano soggetti a forti aumenti del tasso, con conseguenti pagamenti insostenibili per molti clienti.

Prima dello scoppio della crisi, i mutui a tasso variabile rappresentavano fino a un terzo del volume totale dei prestiti, secondo i dati dell’Mortgage Bankers Association.

Dopo il crollo, l’interesse verso questo tipo di mutuo è drasticamente calato. Entro la fine del 2008, gli ARM rappresentavano meno dell’1% del mercato. I requisiti per ottenerli sono stati inaspriti e gli ARM sono lentamente tornati in uso, ma a livelli molto inferiori rispetto al periodo precedente la crisi. Quando i tassi dei mutui a tasso fisso trentennale erano particolarmente bassi, raramente i mutuatari optavano per soluzioni a tasso variabile, poiché i risparmi erano esigui. Tuttavia, nel 2022, con il rapido aumento dei tassi dal 5% al 7% in pochi mesi, questi mutui hanno registrato una breve ripresa.

Le caratteristiche dei mutui a tasso variabile oggi

I mutui a tasso variabile attuali differiscono sensibilmente da quelli disponibili due decenni fa. I criteri di accesso sono diventati più rigidi: i mutuatari devono generalmente disporre di un buon punteggio di credito, un consistente acconto e un reddito sufficiente a sostenere le rate anche in caso di aumento dei tassi.

Gli ARM oggi offrono di solito periodi iniziali di tasso fisso più lunghi — sette anni è la norma, ma esistono opzioni che prevedono cinque o dieci anni — e includono limiti sia sull’incremento massimo del tasso per ciascun adeguamento sia sull’aumento complessivo nel corso della vita del mutuo. Le variazioni del tasso si verificano tipicamente ogni sei mesi o un anno, e non mensilmente come in passato.

Anche se le protezioni per limitare gli aumenti improvvisi sono più robuste, resta il rischio di pagare interessi più elevati in futuro. Molti mutuatari che scelgono un mutuo a tasso variabile pianificano di trasferirsi o rifinanziare prima della fine del periodo a tasso fisso.

Scott Bridges, responsabile dei prestiti diretti ai consumatori, ha osservato:

“Anche chi pensa di rimanere nella propria abitazione per sempre ha buone probabilità di rifinanziare entro cinque, sette o dieci anni.”

Nel settore dei mutui, una delle strategie più discusse riguarda la scelta tra mutui a tasso fisso e mutui a tasso variabile (ARM – Adjustable Rate Mortgages). Presso Pennymac, uno dei maggiori finanziatori ipotecari a livello nazionale, la domanda per i mutui variabili è in crescita, poiché certa clientela può risparmiare centinaia di dollari al mese sugli interessi scegliendo un ARM rispetto a un mutuo a tasso fisso più elevato.

Negli ultimi tempi, le richieste di mutui ARM hanno raggiunto circa il 15% delle nuove erogazioni di Pennymac, rispetto al 5% di un anno fa. Tuttavia, la reazione dei clienti è ancora variegata. Terry Roberts, responsabile di filiale presso E Mortgage Capital a Columbia, Missouri, ha notato che i potenziali mutuatari mostrano reazioni contrastanti quando si parla di mutui a tasso variabile e dei risparmi potenziali.

Terry Roberts ha spiegato:

“La gente sembra stia cominciando ad accettare l’idea, ma le preoccupazioni rimangono. Nonostante le linee guida che assicurano la capacità dei mutuatari di sostenere eventuali aumenti futuri dei tassi, molti temono di non poter affrontare pagamenti più elevati. Quel timore di perdere la propria abitazione è radicato da anni e ancora incute paura.”

La principale preoccupazione è la possibilità che i tassi salgano notevolmente durante il periodo di adeguamento, ma va considerato anche il caso opposto: quando la Federal Reserve decide di abbassare i tassi, i mutui a tasso variabile possono beneficiare di riduzioni immediate. Infatti, mentre i tassi fissi a 30 anni sono influenzati ma non direttamente legati alle decisioni della Fed, gli ARM sono ancorati al Secured Overnight Financing Rate (SOFR), il quale segue da vicino il tasso sui fondi federali.

In situazioni di taglio dei tassi da parte della Federal Reserve, come accaduto recentemente, i mutui ARM possono quindi vedere una diminuzione del tasso durante il periodo di adeguamento, offrendo vantaggi immediati ai mutuatari.

Tuttavia, il futuro dei tassi di interesse resta incerto e non vi è modo di prevedere con certezza cosa accadrà nel lungo termine. Gli esperti finanziari raccomandano di scegliere mutui ARM solo per chi è certo di trasferirsi o rifinanziare prima dell’inizio del periodo di adeguamento, poiché i cambiamenti nei piani possono alterare drasticamente la situazione finanziaria.

Alex Caswell, fondatore e CEO di Wealth Script Advisors a San Francisco, ha osservato:

“Ho visto moltissimi casi in cui chi aveva un mutuo ARM ha subito un forte peggioramento finanziario al momento dell’adeguamento. È importante valutare attentamente la sostenibilità globale del mutuo.”

Marcos Zambrano, presidente di Andes Mortgage ad Atlanta, sottolinea come la popolarità dei mutui ARM sia aumentata negli ultimi anni, soprattutto in seguito alla crescita dei tassi di interesse.

Zambrano ha spiegato:

“Negli ultimi tempi, i mutui ARM sono particolarmente richiesti da acquirenti abituali che conoscono bene il funzionamento dei mutui e dispongono di un consistente acconto, fattore che permette loro di ottenere tassi più bassi. I clienti con esperienza sono più propensi ad adottare questa soluzione, poiché un acconto elevato consente di abbassare ulteriormente il tasso.”