Casa: 20mila lettere per stanare gli immobili non dichiarati al catasto

Ventimila lettere di compliance saranno inviate, o sono già state inviate, nel corso delle prossime settimane e comunque entro la fine del 2026, con l’obiettivo di invitare i contribuenti a dichiarare al catasto l’esistenza di fabbricati non presenti nei registri immobiliari.

Il Documento programmatico di finanza pubblica dedica ampi passaggi alla mappatura delle proprietà non regolarizzate: un lavoro che, avviato alcuni mesi fa, sta ora producendo i primi riscontri concreti sul territorio.

La mappatura del territorio

L’obiettivo operativo è aggiornare gli archivi catastali inserendo tutti quegli immobili o porzioni di immobili finora non dichiarati al fisco: piani non dichiarati, pertinenze come depositi o box auto non censiti, ampliamenti realizzati senza aggiornare la documentazione e, in casi estremi, edifici completamente irregolari.

Per identificare queste anomalie si utilizza, anche con il supporto della intelligenza artificiale, la fotointerpretazione delle ortofoto: la cartografia catastale viene sovrapposta alle immagini aeree rese disponibili dall’Agenzia per le erogazioni in agricoltura, consentendo di mettere in evidenza scostamenti e incongruenze su cui gli uffici procedono poi ad analisi e approfondimenti.

Secondo il documento, l’operazione è già avanzata su larga parte del territorio: la ricognizione è stata completata in 95 province e avviata in altre quattro, con una copertura stimata del 96% e l’intenzione di concludere la verifica su tutto il paese entro l’anno.

Le rendite non adeguate

La Agenzia delle Entrate dispone ormai del materiale di base che darà luogo a una serie estesa di verifiche e controlli. L’approccio privilegia i casi di irregolarità più evidenti: le prime ventimila lettere saranno indirizzate ai proprietari di fabbricati completamente non dichiarati.

Parallelamente prosegue il filone relativo agli immobili oggetto di interventi agevolati con i bonus edilizi. Nel secondo trimestre del 2026 sono state inviate lettere di invito alla compliance catastale per circa 21.600 proprietà sottoposte a interventi di efficienza energetica o di miglioramento strutturale finanziati, in tutto o in parte, con fondi pubblici dal 2019.

Le regolarizzazioni spontanee

La campagna è in corso dall’inizio del 2025 e ha generato, oltre alle procedure formali legate alle lettere, un significativo effetto indiretto: molti contribuenti, messi a conoscenza dell’ondata di controlli, hanno proceduto autonomamente a regolarizzare la propria posizione catastale.

Nel 2025 sono state presentate spontaneamente dichiarazioni di variazione catastale per circa 70mila immobili oggetto di bonus edilizi, con un incremento del 25% rispetto all’anno precedente. Questi adeguamenti volontari hanno alleggerito il carico amministrativo iniziale e dimostrano una risposta preventiva del mercato alle iniziative di compliance.

La strategia di estendere e aggiornare gli archivi catastali mira a migliorare l’equità fiscale e la correttezza del sistema di tassazione immobiliare, ma comporta anche sfide operative: i controlli producono oneri tecnici per gli enti locali, possibili rivalutazioni delle rendite catastali e la necessità di procedure chiare per la regolarizzazione, comprese misure che incentivino l’adempimento spontaneo per ridurre contenziosi.

L’uso di tecnologie avanzate accelera le ricognizioni, ma richiede al contempo investimenti in sistemi informativi e risorse per le verifiche sul campo. Per i proprietari e per gli operatori immobiliari si apre la necessità di maggiore attenzione alla due diligence e alla conformità documentale nelle compravendite e nelle ristrutturazioni.

In sintesi

• La massiccia campagna di aggiornamento catastale può aumentare la base imponibile municipale, con potenziali effetti positivi sui bilanci comunali e sulla capacità di spesa pubblica locale.
• Per gli investitori immobiliari cresce l’importanza della due diligence preventiva: irregolarità catastali non risolte possono incidere su valutazioni, oneri fiscali e tempi di commercializzazione.
• L’impiego di intelligenza artificiale e ortofoto riduce i costi di scoperta delle irregolarità, ma richiederà spese aggiuntive in controllo e verifica documentale, creando opportunità per fornitori di servizi tecnici e legali specializzati.