Affitti brevi: alloggi turistici sottraggono spazio a 304mila residenti

Gli affitti brevi, il segmento dell’offerta ricettiva che negli ultimi anni ha ridefinito il mercato abitativo nelle principali città italiane, hanno sottratto alla residenza stabile una capacità abitativa stimata in circa 304.000 persone. È questa la principale evidenza emersa dalla ricerca sul “Toxic tourism”, che valuta come il modello turistico attuale non riesca a tradurre in crescita strutturale per il Paese e per le destinazioni una ricchezza stimata in 12,6 miliardi di euro l’anno.

Le sei distorsioni che penalizzano il turismo

Lo studio individua sei fattori di distorsione che compromettono la capacità del turismo italiano di generare sviluppo diffuso: caro-prezzi, infiltrazione criminale, affitti brevi, marginalizzazione delle aree interne, overtourism e la rendita prodotta dalle piattaforme digitali. Questa classificazione è stata proposta da Raffaele Rio, già presidente dell’Istituto Demoskopika, nel suo saggio sul futuro delle destinazioni locali.

Secondo la quantificazione presentata, il peso economico annuale delle distorsioni è distribuito come segue: il caro-prezzi incide per circa 4 miliardi (31,6% del totale), l’infiltrazione criminale per 3,3 miliardi (26,1%), gli affitti brevi per 2 miliardi, le aree marginali per 2 miliardi di ricchezza non attivata, l’overtourism per 0,8 miliardi e la rendita delle piattaforme digitali per 0,6 miliardi. Il costo complessivo stimato raggiunge così i 12,6 miliardi annui, rappresentando la quota di ricchezza che si perde a causa di squilibri territoriali, crescite di rendite e pressioni sul mercato abitativo.

Flussi turistici potenziali non intercettati

In termini di domanda, la ricerca stima una perdita potenziale equivalente a 15,2 milioni di arrivi e 44,3 milioni di presenze: volumi che il sistema turistico italiano avrebbe potuto attrarre, trattenere o distribuire meglio tra destinazioni consolidate e aree interne. È importante chiarire che non si tratta di turisti esclusi dalle statistiche ufficiali, ma di flussi che non si traducono in pernottamenti effettivi a causa di barriere all’accessibilità, al prezzo e alla competitività delle destinazioni.

Questa mancata trasformazione della domanda in presenze stabili rallenta l’effetto moltiplicatore del turismo sull’economia locale: minori consumi diffusi sul territorio, ridotta occupazione nei servizi e scarsa incentivazione agli investimenti in infrastrutture e qualità dell’offerta.

Come sono stati valutati gli affitti brevi

Per stimare l’impatto degli affitti brevi la ricerca ha utilizzato gli indicatori ufficiali dell’ISTAT e ha analizzato i primi 147 Comuni considerati a rischio di sovraffollamento turistico. Lo stock complessivo individuato in questi territori è di circa 145.000 alloggi destinati agli affitti brevi, corrispondenti, con i parametri demografici usati dalle statistiche ufficiali, a una capacità abitativa teorica di circa 304.000 persone sottratte alla residenza permanente.

Questo trasferimento di unità abitative verso l’offerta turistica esercita una pressione al rialzo sui canoni e sui prezzi delle case, favorendo fenomeni di esclusione abitativa per fasce di domanda a reddito medio-basso e incentivando forme di investimento immobiliare orientate alla rendita a breve termine piuttosto che alla produzione di valore locale sostenibile.

Conseguenze economiche e possibili risposte politiche

L’effetto combinato delle distorsioni descritte implica perdite di competitività per molte destinazioni italiane e una scarsità di ricadute beneficiali per le economie locali. Per contrastare questi effetti, le politiche pubbliche possono intervenire su più fronti: regolamentazione degli alloggi turistici (registri, limiti e requisiti), tassazione mirata della rendita da piattaforme, incentivi per la ridistribuzione della domanda verso aree meno battute e investimenti in infrastrutture e servizi locali.

Per gli operatori e gli investitori, la lezione è che il valore immobiliare e turistico non è immune da rischi regolatori e da cambiamenti di domanda: una strategia d’investimento orientata alla sostenibilità territoriale e alla diversificazione dell’offerta può ridurre l’esposizione a shock regolatori e migliorare la qualità delle ricadute economiche.

Implicazioni per le aree interne e le destinazioni secondarie

La ricerca sottolinea la necessità di attivare politiche che favoriscano la rigenerazione delle aree interne e la creazione di circuiti turistici alternativi: migliorare l’accessibilità, sostenere imprese locali e promuovere prodotti esperienziali può trasformare parte della domanda potenziale in presenze reali, riducendo concentrazione e pressioni sulle grandi città.

Interventi mirati potrebbero includere fondi per la riqualificazione urbana, programmi di partenariato pubblico-privato per infrastrutture minori e misure fiscali che incentivino forme di ospitalità a gestione locale piuttosto che l’uso speculativo dell’immobile per rendite a breve termine.

In sintesi

• La pressione degli affitti brevi sul mercato abitativo crea rischi sistemici per i prezzi immobiliari locali; per gli investitori italiani è cruciale valutare l’esposizione regolatoria e orientare il portafoglio verso asset resilienti e sostenibili.
• La perdita stimata di ricchezza evidenzia opportunità per politiche pubbliche che riallochano domanda e investimenti verso destinazioni secondarie, con effetti positivi su occupazione e domanda interna.
• Misure di regolazione e tassazione delle rendite digitali potrebbero recuperare risorse utili a finanziare infrastrutture turistiche diffuse, migliorando la qualità dell’offerta e la distribuzione dei benefici economici.