Catena di calzature chiude oltre 150 punti vendita mentre il traffico nei centri commerciali cambia

La narrazione secondo cui i centri commerciali sono al tramonto non è del tutto corretta: pur essendo numerose le chiusure, quello che si sta osservando è una selezione sempre più netta tra proprietà che prosperano e altre che arrancano, con decisioni strategiche crescenti da parte dei retailer su dove mantenere aperture e dove ritirarsi.

Trend generale e dati di traffico

Placer.ai ha rilevato un aumento del traffico verso i centri commerciali nel primo trimestre del 2026, registrato in tutte e tre le tipologie analizzate — gallerie coperte, centri all’aperto e outlet — trainato in particolare dalle performance dei primi due mesi dell’anno.

Tuttavia questo dato aggregato non racconta la realtà differenziata: un sottoinsieme di strutture di fascia alta con marchi di lusso e offerte esperienziali stanno guadagnando quote di spesa discrezionale, mentre molte proprietà di livello medio-basso lottano per rimanere rilevanti e finanziariamente sostenibili.

Coldwell Banker Commercial ha osservato:

“I mall americani non stanno morendo: si stanno dividendo. I centri di primo livello con inquilini di lusso e proposte esperienziali prosperano, mentre le proprietà di fascia inferiore faticano a sopravvivere.”

Esempio operativo: il caso di Genesco e Journeys

Questa dinamica ha spinto rivenditori come Genesco, proprietaria del brand di calzature Journeys, a rivedere la propria presenza fisica, spostando l’asset allocation dei punti vendita e chiudendo negozi considerati non più strategici.

Negli ultimi anni Genesco ha intrapreso una ristrutturazione della rete: nel fiscale 2024 sono stati chiusi 94 punti vendita di Journeys e l’azienda ha indicato l’intenzione di procedere con fino a 50 chiusure aggiuntive nel fiscale 2025. Le ottimizzazioni sono proseguite nel 2026 con altre chiusure mirate.

Mimi Vaughn ha definito l’intervento su Journeys come un’operazione di rilancio:

“Grazie al nostro solido track record nel recupero di attività in contesti difficili, stiamo accelerando le iniziative per migliorare Journeys e sbloccare il consistente potenziale di utile e valore del marchio.”

Secondo il management, la trasformazione ha già prodotto risultati positivi: l’azienda ha riportato una crescita comparabile delle vendite che è aumentata nel tempo, con segnali di ripresa soprattutto nel marchio di punta. Questi miglioramenti sono stati indicati come fattore chiave per l’andamento finanziario recente del gruppo.

Spinta verso location premium e cambiamento strutturale

I dati settoriali segnalano una riallocazione degli investimenti verso spazi retail di alta gamma: metrature dedicate al lusso sono cresciute sensibilmente, segno che i consumatori più abbienti continuano a privilegiare qualità ed esperienza quando spendono.

McKinsey ha evidenziato che, nella fase di recupero dopo anni di contrazione, c’è stato un aumento significativo della superficie retail premium, a indicare uno sforzo sistematico per riposizionare l’offerta verso segmenti a maggior margine.

Neil Saunders, direttore di ricerca presso GlobalData, ha commentato:

“Il cambiamento porterà i consumatori a diventare più selettivi su cosa acquistare e dove farlo, accentuando la polarizzazione tra location vincenti e centri meno performanti.”

Le ricadute per i proprietari immobiliari sono chiare: chi dispone di una posizione, mix di inquilini e proposte esperienziali adeguate può intercettare quote crescenti della spesa discrezionale; gli altri devono scegliere se investire per riposizionarsi, convertire l’uso degli spazi o vendere prima che il valore si eroda ulteriormente.

Conseguenze per retailer e investitori

I retailer stanno sempre più trattando le chiusure non solo come una risposta alla debolezza delle vendite, ma come una leva strategica per riallocare capitale verso canali e location più redditizi, comprese aperture in vie commerciali di pregio o investimenti in format esperienziali.

Per gli investitori immobiliari, il messaggio è di riallineare il portafoglio: la valorizzazione delle asset class retail passa oggi per investimenti significativi nel riposizionamento o per trovare usi alternativi (logistica urbana, residenziale, spazi direzionali o culturali) che possano garantire ritorni sostenibili a medio termine.

La trasformazione del settore suggerisce inoltre opportunità per operatori specializzati nella riqualificazione e per fondi che sappiano presidiare progetti di lunga durata, mentre gli investitori passivi in asset retail di fascia bassa potrebbero dover affrontare volatilità e deprezzamento.

Conclusioni

Il panorama dei centri commerciali sta cambiando: non è una questione di sopravvivenza diffusa ma di selezione e riposizionamento. I vincitori saranno i centri e i marchi capaci di offrire prodotti, servizi e ambienti che giustifichino il viaggio dei consumatori, mentre chi non si adegua dovrà valutare strategie alternative per preservare valore.

In sintesi

• La polarizzazione dei centri commerciali amplifica il valore relativo delle location premium: gli investitori dovrebbero privilegiare asset con mix di inquilini e componenti esperienziali ben definiti.
• I piani di chiusura e riallocazione dei retailer rappresentano una riallocazione di capitale che favorisce format a maggior rendimento; per gli operatori italiani è il momento di valutare opportunità in vie ad alto potenziale e nei progetti mixed-use.
• La riqualificazione immobiliare e la conversione d’uso diventano strategie chiave per contenere il rischio di svalutazione degli asset retail tradizionali e per attrarre flussi di reddito alternativi nel medio termine.