Coinbase e Fannie Mae lanciano mutui garantiti da criptovalute per chi compra casa

Il finanziamento è strutturato come un mutuo conforme, garantito da Fannie Mae, il che implica che il prodotto rispetta gli standard e le tutele tipiche dei mutui tradizionali conforming.

I mutuatari potranno impegnare come garanzia Bitcoin (indicato come BTC) o lo stablecoin USDC per coprire il down payment, mantenendo così la proprietà degli asset e evitando di doverli vendere — azione che potrebbe generare eventi fiscali.

Nel caso dello USDC, Coinbase segnala inoltre che l’utilizzatore può continuare a beneficiare di eventuali ricompense o rendimenti collegati al token durante la durata dell’operazione.

Secondo il fondatore di Better, una quota rilevante di famiglie statunitensi non riesce a comprare una casa soprattutto per l’incapacità di raccogliere il capitale necessario per il deposito iniziale, pur disponendo di risorse in altre forme di risparmio.

Perché questa soluzione risponde a un’esigenza diffusa

L’aumento dei tassi di interesse, combinato con il persistere di prezzi immobiliari elevati, ha ridotto la capacità d’acquisto degli acquirenti medi. Ad esempio, per un immobile da 400.000 dollari il versamento iniziale richiesto del 10% corrisponde a 40.000 dollari, una somma che molti faticano a reperire senza liquidare investimenti.

Il meccanismo proposto consente ai consumatori che detengono criptovalute su Coinbase di trasferire gli asset in un portafoglio di custodia gestito da Better, preservandone i diritti di proprietà senza dover affrontare procedure complesse di vendita e relative implicazioni fiscali e amministrative.

Vishal Garg ha affermato:

“I clienti possono evitare di dover affrontare tutte quelle procedure complicate e le conseguenti implicazioni fiscali legate alla vendita degli asset.”

Vishal Garg ha aggiunto:

“Se avessimo accettato le criptovalute come garanzia per il pagamento iniziale in passato, probabilmente avremmo finanziato fino a 40 miliardi di dollari in più di domanda da parte dei consumatori negli ultimi anni.”

Caratteristiche principali del mutuo

Secondo le informazioni fornite dalle parti coinvolte, i tassi applicati ai mutui garantiti da token saranno più elevati rispetto a un normale mutuo trentennale convenzionale, con un differenziale che può variare da mezzo punto percentuale fino a 1,5 punti, in funzione del profilo del richiedente.

Il prodotto è concepito per non prevedere richieste di integrazione di margine né meccanismi automatici di copertura in caso di oscillazioni di mercato: una diminuzione del valore del BTC non comporterà la modifica delle condizioni del mutuo né l’obbligo immediato di fornire ulteriore garanzia. La possibilità di liquidazione della garanzia è prevista solo in caso di ritardo nel pagamento superiore a 60 giorni, in linea con le pratiche dei mutui tradizionali.

Confronto con soluzioni precedenti

Nel panorama delle soluzioni ibride tra credito e criptovalute, esistono già prodotti rivolti principalmente a clientela con patrimonio significativo o a operazioni di wealth management. In passato, Better aveva sperimentato forme di garanzia alternative: ad esempio, nel 2023 ha permesso a dipendenti di Amazon di impegnare azioni come garanzia per coprire il down payment, con condizioni leggermente diverse rispetto ai mutui standard.

Dichiarazioni della dirigenza

Mark Troianovski ha detto:

“Il prodotto è profondamente radicato nella tradizione finanziaria americana: permette di accedere alla casa senza vendere gli asset.”

Mark Troianovski ha aggiunto:

“Chi detiene Bitcoin o USDC può mettere un tetto sopra la propria testa senza doverli liquidare e senza generare plusvalenze. Offriamo accesso al mercato immobiliare in modo simile a come i banchieri privati assistono clienti molto facoltosi: invece di vendere asset per acquistare beni, si richiedono prestiti garantiti dagli asset stessi.”

Implicazioni pratiche e considerazioni per i consumatori

Questa soluzione può ampliare l’accesso al mercato immobiliare per possessori di criptovalute che non vogliono o non possono vendere i propri asset. Tuttavia, è importante valutare i maggiori costi del finanziamento, il rischio di controparte, la sicurezza della custodia digitale e le possibili implicazioni fiscali a seconda della giurisdizione.

Per i potenziali richiedenti sarà consigliabile esaminare con attenzione i termini contrattuali, verificare la solidità delle infrastrutture di custodia proposte e consultare consulenti fiscali e finanziari per comprendere appieno rischi e vantaggi rispetto alle alternative tradizionali.