Immobiliare a Dubai: i sukuk precipitano

La tensione tra Stati Uniti e Iran e l’espansione del conflitto nel Medio Oriente stanno avendo ripercussioni anche sul settore immobiliare degli Emirati Arabi Uniti, dove negli ultimi anni uno sviluppo frenetico ha spinto gli operatori a ricorrere a strumenti finanziari sofisticati, come i sukuk (obbligazioni islamiche) e il credito privato, per assicurarsi i lotti migliori e portare avanti progetti residenziali e di lusso su larga scala.

La recente ondata di avversione al rischio ha inciso sui prezzi quotati: l’indice del mercato immobiliare di Dubai ha registrato una perdita superiore al 18% dal 27 febbraio, mentre le obbligazioni emesse dalle società del settore hanno segnato performance tra le peggiori nei mercati emergenti nel corso del mese.

Effetti sui sukuk e sulle obbligazioni societarie

Tra gli strumenti più colpiti figurano i sukuk quinquennali: emissioni lanciate negli ultimi mesi hanno subito deprezzamenti significativi in seguito all’inasprirsi dei rischi geopolitici e al rialzo del premio per il rischio richiesto dagli investitori.

Per alcuni emittenti le perdite sono state rilevanti: i titoli emessi da Sobha Realty a settembre hanno perso circa l’8,5% nel mese, mentre i bond quinquennali di Binghatti Holding Ltd e di Arada Developments LLC sono scesi rispettivamente intorno al 7,8% e al 6%. Le obbligazioni di Damac hanno mostrato una dinamica più contenuta: quelle con scadenza ad aprile 2027 hanno registrato una flessione limitata, indicata come una perdita di circa 2,5 centesimi, mentre i titoli con scadenza ad agosto 2029 sono scesi quasi di 5 centesimi.

Valutazioni di credito e rischi geopolitici

Le agenzie di rating hanno adeguato il proprio giudizio alla luce dell’aumento dell’incertezza: per esempio, il merito di credito a lungo termine di Binghatti Holding Ltd è stato inserito in «Rating Watch Negative», una misura che riflette la crescente preoccupazione per l’impatto dei fattori geopolitici sulla domanda di alloggi e sulla liquidità delle società, nonostante performance operative che fino a inizio 2026 risultavano solide.

La persistenza del conflitto e l’incertezza sull’ulteriore evoluzione degli eventi accentuano il rischio percepito nel medio termine, traducendosi in costi di finanziamento più elevati e in una maggiore cautela da parte degli investitori istituzionali e dei creditori.

Volumi di emissione e trend di mercato

Nonostante la recente volatilità, il 2025 era stato un anno caratterizzato da volumi di emissione molto elevati nel settore immobiliare degli Emirati Arabi Uniti: le obbligazioni immobiliari emesse hanno superato i 6 miliardi di dollari, più del doppio rispetto al 2024 che già aveva segnato record precedenti. Nei soli mesi di gennaio e febbraio sono stati collocati ulteriori 2,7 miliardi di dollari di debito.

L’ultima grande operazione segnalata nel periodo recente è stata l’emissione del 10 febbraio da parte di Binghatti Holding Ltd, che ha collocato bond quinquennali per 500 milioni di dollari in un collocamento che ha registrato una domanda superiore di oltre 4,4 volte l’offerta, a dimostrazione della persistenza dell’interesse da parte di una parte degli investitori.

Implicazioni per il settore e prospettive

Per capire le conseguenze è utile ricordare che i sukuk rappresentano uno strumento di finanziamento conforme alla finanza islamica, spesso legato a beni o progetti reali, e costituiscono una fonte importante di capitale per i grandi sviluppi immobiliari nella regione. L’uso crescente del credito privato ha inoltre ampliato le fonti di finanziamento ma ha aumentato la complessità delle strutture di debito.

Un contesto più rischioso può tradursi in rendimenti richiesti dai finanziatori più alti, difficoltà di rifinanziamento per alcune società, e rallentamento nei cantieri dei progetti più esposti al rischio di mercato. Anche la domanda residua di immobili di lusso potrebbe indebolirsi se la fiducia degli acquirenti internazionali dovesse vacillare.

Le autorità locali e gli operatori finanziari monitoreranno con attenzione la tenuta della liquidità e i segnali dai mercati del credito; eventuali interventi di sostegno o misure di mercato potrebbero mirare a preservare la stabilità finanziaria e il completamento dei progetti strategici, ma la situazione rimane sensibile all’evolversi degli eventi geopolitici.

In sintesi, il settore immobiliare degli Emirati Arabi Uniti si trova oggi a confrontarsi con un aumento del premio per il rischio e con pressioni sui prezzi delle obbligazioni societarie; l’esito dipenderà dalla durata del conflitto regionale, dalla reazione degli investitori e dalle scelte di politica economica e finanziaria locali nei prossimi mesi.