Affitti brevi: vincoli UE, tetto alle notti o restrizioni per zona

Nel 2026 la Commissione europea intende presentare una proposta mirata a regolare i contratti di locazione a breve termine per limitare gli effetti negativi sul mercato abitativo, in particolare nelle aree urbane più turistiche e nei centri storici.

La notizia è stata anticipata nel contesto del piano abitativo comunitario di Bruxelles, con un calendario che prevede la presentazione formale dell’atto legislativo entro la fine dell’anno indicato. I primi dettagli sono stati illustrati nel corso di un’audizione al Parlamento europeo a cui ha partecipato il commissario responsabile dell’ambiente abitativo.

Obiettivo della proposta

La finalità dichiarata della normativa è contenere l’impatto dei affitti brevi sulle comunità locali e preservare l’accesso alla casa per i residenti, senza però ricorrere a divieti generalizzati. L’intervento punta a tutelare sia il diritto alla casa sia la convivenza con il settore turistico, mantenendo un equilibrio tra interessi diversi.

I dettagli sono stati presentati in audizione al Parlamento europeo, nella commissione dedicata alla casa presieduta da Irene Tinagli.

Dan Jørgensen ha dichiarato:

“Non possiamo rimanere a guardare mentre i residenti vengono spinti fuori dal mercato delle abitazioni nei luoghi in cui sono nati o dove vorrebbero vivere.”

Zona di applicazione e criteri differenziati

La proposta europea dovrebbe prevedere un approccio differenziato: non tutte le aree riceveranno le stesse regole. Verranno individuate le cosiddette aree sottoposte a stress abitativo, ossia quartieri in cui la quota di alloggi destinati agli affitti a breve termine raggiunge livelli tali da comprimere l’offerta per la residenzialità permanente.

Secondo i dati citati dalla Commissione, in alcune zone urbane queste locazioni possono costituire una quota significativa dell’offerta immobiliare, con impatti più evidenti nei centri storici delle grandi città. In Italia, tra le località più citate per criticità di questo tipo compaiono Firenze, Venezia, Napoli, Roma e Milano.

Strumenti previsti

Le misure ipotizzate lasciano spazio a strumenti diversi che le autorità locali potranno calibrare secondo le esigenze del territorio. Tra le opzioni indicate figurano limiti al numero complessivo di notti annue vendibili per singola unità immobiliare e vincoli stagionali sull’utilizzo come affitto breve.

Un’altra soluzione proposta è l’obbligo di combinare l’attività di locazione turistica con altri usi ritenuti prioritari per l’interesse pubblico, ad esempio la destinazione a studenti durante parte dell’anno, in modo da preservare funzioni sociali e abitative.

Si prevede inoltre una distinzione più netta tra host professionali e soggetti che esercitano occasionalmente attività di affitto per integrare il reddito. Questo permetterebbe di applicare requisiti normativi e di sicurezza più stringenti agli operatori professionali e di evitare concorrenza sleale nei confronti di imprese dell’ospitalità tradizionale.

Ruolo delle amministrazioni locali

La normativa europea dovrebbe attribuire ai Comuni poteri di intervento per individuare le zone critiche e adottare misure proporzionate al contesto. Ciò include la possibilità di introdurre registri degli alloggi, limiti quantitativi, obblighi informativi e requisiti minimi di sicurezza e tutela dei consumatori.

Per funzionare, le misure richiederanno strumenti di monitoraggio e cooperazione tra livelli istituzionali, nonché meccanismi di scambio dati con le piattaforme che mediano le prenotazioni, al fine di garantire trasparenza e compliance alle regole locali.

Impatti e prospettive per gli attori coinvolti

Le politiche proposte influiranno su diversi soggetti: i residenti che cercano alloggi a prezzo sostenibile, i proprietari che affittano immobili per reddito, le imprese ricettive tradizionali e le autorità locali responsabili della pianificazione urbana. L’obiettivo è contenere gli effetti negativi senza compromettere del tutto le opportunità offerte dall’ospitalità a breve termine.

Dal punto di vista giuridico e amministrativo la proposta aprirà un confronto tra Stati membri, territori e rappresentanti del settore per definire equilibrio e proporzionalità delle misure, con possibili adattamenti in fase di approvazione da parte del Consiglio e del Parlamento europeo.

La previsione temporale indica la presentazione formale dell’atto entro la fine del 2026: seguiranno fasi di consultazione, negoziazione e traduzione in norme applicabili a scala nazionale e locale, con l’obiettivo di coniugare tutela della residenza e sostenibilità del turismo urbano.