Patrigest svela la rivoluzione delle infrastrutture: logistica, industria e data center guidano la trasformazione italiana

Il settore immobiliare italiano sta vivendo una fase di profonda trasformazione, sospinta dall’innovazione tecnologica, dalla digitalizzazione e dai nuovi modelli di consumo. Secondo il nuovo report a cura del dipartimento Research & Data Intelligence di Patrigest – Gruppo Gabetti, è in corso una ridefinizione dell’infrastruttura strategica nazionale. Le tre asset class protagoniste di questa evoluzione sono: logistica avanzata, industria leggera e data center.

Nel periodo Q1-Q3 2025, gli investimenti corporate in Italia hanno superato i 7,7 miliardi di euro, segnando un incremento del +16,7% rispetto allo stesso periodo del 2024. In questo contesto, la logistica si consolida come asset class matura, mentre il settore industriale mantiene un’impronta legata all’operatività delle imprese e i data center si affermano come infrastrutture tecnologiche strategiche.

Settore industriale: investimenti mirati e ottimizzazione degli asset

Nel comparto industriale, gli investimenti nei primi nove mesi del 2025 si attestano a 23 milioni di euro, contribuendo a un totale di 313 milioni negli ultimi cinque anni. Le operazioni sono fortemente legate a esigenze funzionali: il 20% riguarda acquisizioni dirette da parte di aziende utilizzatrici e il 29% operazioni di sale & lease back, utili per razionalizzare il patrimonio e reperire liquidità.

La quasi totalità degli investimenti (98%) è concentrata su immobili esistenti, segnale di un mercato più orientato all’ottimizzazione che allo sviluppo ex novo. Le province con il maggior volume investito nel 2025 risultano essere Ravenna, Milano e Pavia.

Logistica: asset class sempre più attrattiva

La logistica si conferma tra le asset class più ambite dagli investitori istituzionali, che rappresentano l’80% del capitale allocato nel settore. Trainata da e-commerce, tecnologia e globalizzazione, la logistica ha raccolto 1,2 miliardi di euro nel 2025, con una leggera flessione rispetto al 2024 (-6%).

In forte crescita la logistica last-mile, passata dal 4% del 2021 all’8% del 2025, spinta dalla domanda di consegne rapide soprattutto nel B2C. Tra le province più attrattive figurano Vercelli, Verona e Novara. Il mercato europeo beneficia della forte adozione digitale (93% della popolazione connessa) e dell’espansione costante dell’e-commerce.

Data center: il motore della data economy

I data center emergono come una delle asset class più promettenti, raccogliendo 90 milioni di euro nei primi nove mesi del 2025. Dal 2021, rappresentano il 36% degli investimenti alternativi, superando asset tradizionali come le centraline telefoniche. Il capitale statunitense guida il settore (87% degli investimenti), mentre il capitale domestico si attesta solo al 4%.

Le operazioni si concentrano in Lombardia, in particolare nell’area metropolitana di Milano, che assorbe il 40% del valore delle operazioni in pipeline, grazie a infrastrutture energetiche avanzate, interconnessioni digitali e presenza di grandi aziende.

Il ticket medio per immobili esistenti è di 68 milioni di euro, mentre per terreni destinati allo sviluppo si attesta sui 50 milioni. I data center sono ritenuti fondamentali per sostenere la crescente domanda di capacità computazionale e lo sviluppo della data economy, che già oggi rappresenta il 2,8% del PIL italiano.

Visione e sfide future secondo Patrigest

Secondo Luca Dondi dall’Orologio (in foto), Amministratore Delegato di Patrigest – Gruppo Gabetti, “logistica evoluta, industria tecnologicamente avanzata e data center costituiscono la spina dorsale di un ecosistema capace di abilitare supply chain intelligenti e accelerare la trasformazione digitale”. La vera sfida sarà saper leggere i fondamentali: qualità degli asset, maturità dei mercati locali, sostenibilità energetica e ruolo strategico nella catena del valore.

Il ruolo del Gruppo Gabetti

Il Gruppo Gabetti, attraverso le sue controllate, offre un servizio integrato e completo nel settore immobiliare, coprendo consulenza, gestione, valorizzazione, intermediazione, mediazione creditizia e riqualificazione. Un modello sinergico che punta a generare valore in ogni fase del ciclo immobiliare.