Questo medico della Florida sfrutta una scappatoia fiscale e ottiene un rendimento a sei cifre dagli affitti brevi, ma avere alloggi su Airbnb non è una vacanza

Nicole Shirvani è una psichiatra certificata che esercita a tempo pieno in Florida e contemporaneamente è un’investitrice immobiliare con proprietà in affitto a breve e lungo termine, tra cui immobili nello stesso Florida e nella valle dello Shenandoah in Virginia.

Ha raccontato la sua esperienza in podcast e interviste, spiegando che gli affitti a breve termine le hanno generato entrate superiori rispetto agli affitti a lungo termine, ma che questo reddito aggiuntivo comporta un carico operativo maggiore.

Nicole Shirvani said:

“Ci sono ospiti che entrano e escono, quindi ci sono tantissime logistiche differenti.”

Confronto tra affitti a breve, medio e lungo termine

Gli affitti a breve termine richiedono una gestione più intensa: check-in frequenti, pulizie ripetute, manutenzione e comunicazione continua con gli ospiti. Gli affitti a lungo termine invece sono generalmente meno impegnativi giorno per giorno una volta trovato un inquilino affidabile.

Nicole Shirvani said:

“Una volta che trovi un inquilino adatto e il posto funziona bene con la manutenzione a posto, non devi davvero intervenire così tanto.”

Sta anche trasformando un triplex in un affitto di medio termine, una soluzione che unisce alcuni vantaggi dell’affitto breve e di quello lungo: maggiore flessibilità rispetto al lungo termine e minore usura operativa rispetto al breve termine. In genere, gli affitti di medio termine coprono periodi che vanno da alcune settimane a qualche mese e sono spesso rivolti a professionisti in trasferta o a persone in fase di trasferimento.

Vantaggi fiscali degli affitti a breve termine

Gli affitti a breve termine danno accesso a deduzioni fiscali per spese operative come utenze, servizi di pulizia, manutenzione, assicurazione e arredamento. Anche gli interessi ipotecari e le imposte sulla proprietà possono essere dedotti nella misura consentita dalla normativa fiscale.

Se si affitta una proprietà per 14 giorni o meno in un anno, in molti ordinamenti non è necessario dichiarare i proventi nell’imposta sul reddito; tuttavia, in quella situazione si perde anche la possibilità di dedurre le normali spese operative connesse all’attività di locazione.

La cosiddetta «short-term rental loophole» e le perdite passive

Un ulteriore vantaggio fiscale, spesso definito come una scappatoia per affitti a breve termine, consente in determinate condizioni di compensare perdite legate alla proprietà — come ammortamenti e riparazioni — con il reddito da lavoro dipendente, non solo con altri redditi passivi.

Normalmente le perdite da attività di locazione sono limitate alla compensazione di altri redditi passivi; la possibilità di utilizzarle contro il reddito ordinario dipende però dalla qualificazione dell’attività stessa secondo i criteri fiscali applicabili.

Requisiti per la qualificazione fiscale

Per poter beneficiare di queste agevolazioni è necessario soddisfare alcuni requisiti: ad esempio, la durata media dei soggiorni nella proprietà deve essere di 7 giorni o meno, oppure la durata media può arrivare fino a 30 giorni purché il proprietario fornisca servizi simili a quelli di un albergo, come biancheria e altri comfort.

In aggiunta, bisogna superare il cosiddetto test di partecipazione materiale stabilito dall’IRS (o dall’autorità fiscale competente). Questo test prevede, tra l’altro, un coinvolgimento diretto e continuativo nell’attività; uno dei criteri pratici comunemente citati è il superamento delle 500 ore annue dedicate alla gestione dell’attività di locazione a breve termine.

Domande da porsi prima di acquistare

Prima di investire in una proprietà destinata all’affitto a breve termine è utile porsi alcune domande pratiche per valutare la redditività e l’adattabilità dell’immobile:

– Cosa c’è nelle vicinanze? Attrazioni come spiagge, comprensori sciistici, parchi tematici e sentieri escursionistici possono incrementare la domanda stagionale. Anche una posizione in una grande città può rivelarsi redditizia.

– Ti piacerebbe soggiornare in quella proprietà? Se la location non è attraente per te, probabilmente non lo sarà nemmeno per gli ospiti.

– Quali sono le regole locali sugli affitti a breve termine? Alcune comunità vietano queste attività oppure impongono regolamentazioni stringenti, come limiti sugli orari di rumore o requisiti di registrazione e tassazione. Verificare le norme comunali e condominiali è essenziale.

Gestione, costi e rischi

Gestire una proprietà in affitto è impegnativo: la liquidità è limitata perché il capitale è immobilizzato nell’immobile, e riparazioni impreviste o spese di manutenzione possono erodere i guadagni. Inoltre, il mercato può essere volatile a causa della stagionalità o di cambi normativi.

Se non si ha la voglia o il tempo per occuparsi quotidianamente della struttura, si può valutare l’assunzione di un gestore immobiliare che cura prenotazioni, check-in/check-out, pulizie e manutenzioni. Questi professionisti trattengono una percentuale dei ricavi, ma alleggeriscono il carico operativo del proprietario.

Alternative all’investimento diretto in immobili

Per chi desidera esposizione al settore immobiliare senza possedere immobili fisici esistono soluzioni finanziarie come i REIT (real estate investment trust). Un REIT raggruppa i capitali degli investitori per acquistare e gestire immobili che generano reddito, offrendo liquidità maggiore rispetto al possesso diretto e una diversificazione del rischio.

Chi è interessato al comparto turistico può scegliere REIT specializzati in ospitalità, che investono in hotel, resort e strutture ricettive, permettendo di partecipare ai rendimenti del settore senza occuparsi della gestione quotidiana delle proprietà.

Consigli pratici e conclusione

Investire in affitti a breve termine può essere redditizio e offrire vantaggi fiscali interessanti, ma richiede tempo, gestione attiva e attenzione ai vincoli normativi locali. Valutare la posizione, la domanda potenziale, le regole comunali e i costi operativi è fondamentale prima di procedere.

Per decisioni che coinvolgono imposte e status fiscale è opportuno consultare un consulente fiscale o un commercialista esperto nel settore immobiliare, così da ottenere indicazioni adeguate al proprio caso concreto.