Berkshire Hathaway: il boom degli affitti crea un’opportunità?

Nel 2023 i tassi ipotecari hanno raggiunto picchi intorno all’8%, molto al di sopra dei livelli eccezionalmente bassi osservati durante la pandemia, quando i tassi erano scesi vicino al 2%. Attualmente il tasso medio per un mutuo a tasso fisso a 30 anni è sceso rispetto al picco ma si aggira ancora su valori superiori alla media storica, rendendo difficile l’accesso alla proprietà per molti potenziali acquirenti.

Fattore di freno per i proprietari

Il rapporto ha osservato:

“Molti proprietari esistono riluttanti a mettere in vendita le loro abitazioni e rinunciare ai tassi ipotecari bassi che già possiedono. Per loro, anche forti aumenti dei prezzi non compensano la difficoltà di pagare di più per una nuova casa a tassi notevolmente più alti.”

Questa inerzia da parte dei proprietari riduce l’offerta di case sul mercato e limita la mobilità degli acquirenti. Il risultato è un mercato immobiliare meno dinamico, in cui venditori e acquirenti esitano a muoversi a causa del costo del finanziamento.

Accessibilità abitativa nelle aree costiere

Analisi di mercato indicano che per rendere l’acquisto accessibile alla famiglia media americana sarebbe necessario un calo dei tassi di vari punti percentuali. In alcune aree metropolitane costiere particolarmente costose — come New York, Los Angeles, Miami, San Francisco, San Diego e San Jose — neppure tassi vicini allo zero renderebbero le abitazioni tipiche alla portata del reddito medio locale.

Rinascita del mercato multifamiliare

Nel contesto in cui l’acquisto rimane fuori portata per molti, il mercato degli affitti multifamiliari sta mostrando segnali di vivacità. L’aumento della domanda di locazione, la decelerazione della costruzione e nuovi incentivi fiscali federali hanno creato condizioni favorevoli per gli investimenti nel segmento multifamiliare.

Secondo un’analisi di Arbor Realty Trust, il mercato multifamiliare ha già attraversato una fase correttiva dei prezzi, con una riduzione indicativa del valore complessivo tra il 2022 e il 2024. L’impossibilità per molti acquirenti alle prime armi di ottenere mutui convenienti ha aumentato la platea di inquilini, sostenendo così i ricavi da locazione.

La costruzione di nuove unità si è ridotta, con l’offerta per abitante che è scesa da circa 2,0 a 1,1 unità per 1.000 persone in un arco di tempo recente. Questa contrazione dell’offerta ha contribuito a far registrare, durante l’estate, una crescita mensile degli affitti in circa il 70% dei mercati statunitensi.

Incentivi fiscali e loro impatto

Nuove misure a livello federale hanno contribuito a rendere più appetibile il settore multifamiliare per gli investitori istituzionali e privati. Tra gli interventi più rilevanti figurano il ripristino della bonus depreciation al 100%, la possibilità di rendere permanenti le Opportunity Zones e l’espansione del credito d’imposta per l’edilizia a basso reddito noto come Low-Income Housing Tax Credit al 9%.

Questi strumenti fiscali abbassano il costo effettivo del capitale per gli sviluppatori e gli operatori, incoraggiando investimenti in progetti di edilizia residenziale e contribuendo a incrementare l’offerta, in particolare nel segmento dedicato a redditi medio-bassi.

Implicazioni per gli investitori

Gli immobili multifamiliari offrono tipicamente flussi di cassa diversificati, in quanto i ricavi derivano da numerosi inquilini anziché da un’unica unità. Questa caratteristica tende ad aumentare la resilienza del portafoglio, soprattutto in scenari economici caratterizzati da volatilità dei prezzi e da una domanda abitativa ancora sostenuta.

Per gli investitori istituzionali e qualificati, il contesto attuale può rappresentare un’opportunità per acquisire asset a condizioni più favorevoli rispetto al picco del mercato, beneficiando contemporaneamente degli incentivi fiscali e di una domanda locativa stabile.

Piattaforme di investimento e modelli diretti

Alcune piattaforme propongono un modello di accesso diretto agli investimenti multifamiliari riducendo gli intermediari e offrendo agli investitori accreditati la possibilità di partecipare a operazioni di singolo asset gestite da operatori esperti. Un esempio è Lightstone DIRECT, associata al gruppo immobiliare Lightstone, che dichiara di allocare capitale proprio in ogni offerta e di adottare un processo di revisione multi-fase prima dell’approvazione degli investimenti.

Secondo i dati storici resi disponibili dagli operatori stessi, alcuni gruppi immobiliari affermano risultati di performance su investimenti realizzati, oltre a una dimensione patrimoniale complessiva misurata in miliardi di dollari e un portafoglio di decine di migliaia di unità multifamiliari. Tali informazioni possono essere utili per valutare l’esperienza del gestore e la scala operativa, elementi rilevanti nella valutazione del rischio.

Va sottolineato che l’accesso a certe opportunità è riservato a investitori accreditati e può richiedere soglie minime di sottoscrizione. Inoltre, i modelli che riducono intermediari puntano a migliorare trasparenza e contenimento dei costi, ma richiedono comunque una due diligence approfondita da parte dell’investitore.

Considerazioni finali

In sintesi, tassi ipotecari ancora elevati penalizzano la mobilità dei proprietari e l’accesso alla casa di proprietà per molte famiglie, mentre il mercato degli affitti multifamiliari beneficia di una domanda rafforzata e di incentivi fiscali che stanno stimolando l’interesse degli investitori.

Chi valuta di entrare nel settore immobiliare multifamiliare dovrebbe considerare il contesto macroeconomico, la natura degli incentivi fiscali, il profilo di rischio della controparte e la struttura dell’investimento, preferibilmente confrontandosi con consulenti finanziari e legali qualificati prima di prendere decisioni d’investimento.