Come Trump può influenzare i tassi ipotecari

Donald Trump ha esercitato pressioni evidenti sul Federal Reserve, attaccando pubblicamente il suo presidente Jerome Powell e manifestando l’intenzione di sostituire alcuni membri del consiglio, incluso il riferimento a una possibile rimozione di Lisa Cook. Pur essendo previsto che i governatori abbiano mandati limitati, l’amministrazione ha già avanzato la candidatura di un nuovo membro del consiglio, mentre il mandato di Powell termina a maggio.

È importante distinguere i diversi strumenti di politica monetaria: la Fed imposta il federal funds rate, il tasso breve che le banche applicano sui prestiti reciproci. I tassi ipotecari, invece, non sono fissati direttamente dalla Fed: benché esista una correlazione storica con il tasso sui fondi federali, i mutui si basano principalmente sui rendimenti dei titoli del Treasury, in particolare sulle scadenze a lungo termine.

La perdita di autonomia della banca centrale può paradossalmente aumentare i rendimenti a lungo termine anziché ridurli.

Josh Lewis, consulente ipotecario presso The Educated Homebuyer, ha spiegato:

“Una volta che la Fed perde la fiducia dei mercati, i rendimenti a lungo termine aumenteranno, poiché gli investitori obbligazionari richiederanno rendimenti più elevati in ragione di una maggiore aspettativa di inflazione.”

Perciò il presidente non può controllare direttamente i rendimenti dei titoli del Treasury, ma dispone di altri strumenti e leve governative che possono influenzare i tassi ipotecari indirettamente.

Come la banca centrale e il governo possono intervenire sui rendimenti

Una leva a disposizione della Fed è l’acquisto diretto di titoli del Treasury, che aumenta artificialmente la domanda sul mercato e tende ad abbassare i rendimenti. Operazioni simili possono quindi avere effetti compressivi sui tassi ipotecari se si riflettono in minori rendimenti delle obbligazioni di riferimento.

Josh Lewis ha ricordato un precedente operativo:

“In ‘Operation Twist’, ad esempio, la banca centrale vendette obbligazioni a breve termine e acquistò scadenze più lunghe, spingendo verso il basso i rendimenti decennali — e quindi i tassi ipotecari — senza modificare il federal funds rate.”

Un’altra possibilità consiste nell’intervenire sul mercato dei Mortgage-Backed Securities (MBS). Se la domanda di MBS aumenta, i prezzi salgono e i rendimenti scendono, favorendo tassi ipotecari più bassi nella sfera privata.

Josh Lewis ha osservato:

“Anche rallentare il runoff degli MBS già detenuti dalla banca centrale riduce l’offerta sul mercato, comprimendo gli spread e portando a tassi ipotecari più bassi per il consumatore.”

Politicamente, l’amministrazione ha avanzato proposte come la privatizzazione di Fannie Mae e Freddie Mac, mosse che gli investitori potrebbero interpretare come un aumento del rischio e che, di conseguenza, tenderebbero a far salire i rendimenti e i tassi ipotecari. Al contrario, rimuovere limiti operativi imposti dopo la crisi del 2008 — per esempio i tetti sulla quantità di MBS che questi enti possono detenere — aumenterebbe la loro capacità di acquistare titoli e potrebbe comprimere i tassi attraverso un maggior supporto alla domanda.

Limiti dell’intervento politico e reazioni del mercato

Nonostante le leve a disposizione dell’esecutivo, l’effetto finale dipende dalle aspettative degli investitori. Se i mercati percepiscono un aumento dell’ingerenza politica nella conduzione della politica monetaria, la reazione può essere opposta a quella desiderata: maggiore avversione al rischio porta a rendimenti più elevati e a costi di finanziamento superiori.

Charles Urquhart, professore di finanza alla Loyola University e consulente presso Fixed Income Resources, ha commentato:

“Se il presidente si inserisse ulteriormente nel processo di politica monetaria, è probabile che i tassi aumentino perché gli investitori prezzano una maggiore inflazione e un rischio fiscale più elevato.”

In termini pratici, i tassi ipotecari derivano dalla combinazione dei rendimenti dei titoli di Stato a lungo termine e degli spread di mercato applicati ai mutui. Qualsiasi intervento che aumenti le aspettative di inflazione, di debito pubblico o riduca la fiducia nella capacità della banca centrale di mantenere la stabilità dei prezzi tende a generare pressioni rialziste sui rendimenti di lungo periodo.

Considerazioni finali

In sintesi, pur esistendo strumenti attraverso i quali l’esecutivo o la banca centrale possono influenzare i mercati dei titoli e dei mutui, l’esito non è garantito. Interventi mal calibrati o percepiti come politicamente motivati possono indebolire la fiducia degli investitori e portare a tassi più alti, mentre misure tecniche mirate (acquisti di titoli, gestione degli MBS, modifiche regolamentari) possono avere effetti moderanti se attuate con trasparenza e coerenza con gli obiettivi di lungo periodo.

Per chi valuta l’acquisto di una casa o la rinegoziazione di un mutuo è importante seguire l’evoluzione dei rendimenti del Treasury, le decisioni della Federal Reserve e le eventuali misure normative che riguardano il mercato dei MBS, poiché sono queste le variabili che determinano, più direttamente, il costo finale del credito ipotecario.