Il magnate immobiliare Ben Mallah sostiene di aver ottenuto rendimenti infiniti sugli immobili negli Stati Uniti: ecco il metodo che usa

Il mercato immobiliare da tempo è riconosciuto come un veicolo efficace per la costruzione di ricchezza, ma secondo il magnate immobiliare e personalità di YouTube Ben Mallah, i rendimenti potenziali possono superare le aspettative più ambiziose quando si applicano strategie finanziarie mirate.

Ben Mallah è intervenuto al podcast The Iced Coffee Hour insieme a Graham Stephan e Jack Selby per illustrare il suo approccio preferito alla creazione di ricchezza attraverso gli immobili.

Ben Mallah said:

“Ogni volta che avevo una proprietà, la miglioravo e aumentavo il suo valore, poi la rifinanziavo… perché è un evento non tassabile — tiro fuori i miei soldi e continuo ad avere flusso di cassa.”

La rifinanziamento consiste nel sostituire il mutuo esistente con un nuovo prestito. Se il valore dell’immobile è aumentato, è spesso possibile ottenere un prestito maggiore rispetto a quello residuo; nel caso di un rifinanziamento con prelievo di capitale (cash-out), l’investitore paga il vecchio mutuo con il nuovo finanziamento e riceve la differenza in contanti. Poiché questi proventi sono tecnicamente un prestito e non un reddito, non vengono tassati come plusvalenze nel momento del prelievo, permettendo così di recuperare liquidità mantenendo la proprietà e il flusso di cassa dagli affitti.

Il metodo BRRRR

Questa tecnica è spesso inserita all’interno del cosiddetto metodo BRRRR, acronimo di buy, rehab, rent, refinance, repeat — comprare, ristrutturare, affittare, rifinanziare e ripetere. L’idea è di aumentare il valore dell’immobile con lavori mirati, affittarlo per generare reddito e poi rifinanziare per recuperare il capitale iniziale e riutilizzarlo in nuovi investimenti.

Ben Mallah said:

“L’obiettivo finale per me nell’immobiliare è comprare qualcosa, migliorarla — ora vale di più, poi riporto fuori i miei soldi. Così non ho più capitale investito nella proprietà, ma continuo a ottenere flusso di cassa. Che tipo di rendimento è questo?”

Mallah e i suoi interlocutori definiscono questo rendimento come “infinito”: estrarre il capitale iniziale tramite rifinanziamento porta il capitale netto personale nella proprietà vicino a zero, mentre il flusso di cassa rimane positivo. Dal punto di vista matematico e contabile, parlare di rendimento infinito è una semplificazione concettuale: dividere un flusso di cassa positivo per un investimento personale pari a zero produce un’idea di rendimento indefinito, ma la contabilità e la fiscalità considerano l’intero ciclo di flussi di cassa, interessi, ammortamenti e obblighi fiscali, quindi la realtà è più complessa.

Analisi rischi e limiti

Il BRRRR può essere potente, ma presenta rischi e requisiti importanti. Tra le criticità vanno considerati i costi iniziali elevati per acquisire e ristrutturare gli immobili, la difficoltà di individuare opportunità con potenziale reale di rivalutazione e reddito da locazione, il rischio di superare i budget di ristrutturazione e la possibilità di non trovare in tempo gli inquilini necessari.

Inoltre, la gestione di più immobili richiede tempo, competenze tecniche nella valutazione degli interventi e una solida rete di fornitori e partner (contractor, property manager, consulenti finanziari). Senza una pianificazione accurata e un team esperto, un’operazione BRRRR può trasformarsi in una perdita anziché in un’accelerazione patrimoniale.

Immobili ‘essenziali’ e resistenza alla digitalizzazione

Mallah dichiara di preferire investimenti in immobili che servono attività essenziali e resistenti alla concorrenza online. Secondo la sua visione, alcuni settori offrono una maggiore protezione dagli effetti della digitalizzazione e delle grandi piattaforme di e-commerce.

Ben Mallah said:

“Oggi ho un grande portafoglio di ciò che chiamo immobili necessari, immobili essenziali. Mi piacciono il cibo, i servizi necessari come parrucchieri, ristoranti forti, dentisti, strutture mediche… cose che la gente non può fare online e che Amazon non può sostituire.”

Investire in spazi occupati da attività che forniscono servizi in presenza tende a ridurre il rischio di perdita di domanda dovuta all’e-commerce. Negozi alimentari, servizi sanitari e attività professionali sono esempi di locatari con necessità fisiche che mantengono una domanda costante nel territorio.

Piattaforme e investimenti frazionati: opportunità e precauzioni

Negli ultimi anni sono emerse piattaforme che permettono l’accesso a investimenti immobiliari frazionati, REIT o offerte su singole proprietà con quote minime inferiori rispetto ai tradizionali acquisti diretti. Questi strumenti rendono più accessibile la partecipazione a immobili commerciale o residenziale di qualità istituzionale.

Tali soluzioni possono offrire vantaggi come diversificazione, gestione professionale e accesso a proprietà altrimenti fuori portata, ma comportano anche rischi: scarsa liquidità, commissioni di piattaforma, e la necessità di valutare struttura legale, garanzie e modalità di conservazione dell’asset. È fondamentale leggere i prospetti, comprendere la struttura societaria che detiene l’immobile e considerare la consulenza di professionisti indipendenti prima di impegnare capitali.

Lo scambio 1031 e la deferral fiscale

Un altro elemento centrale nella strategia di Mallah è l’uso ripetuto dello scambio fiscale noto come 1031. Questo meccanismo fiscale statunitense consente di vendere un immobile e reinvestire il ricavato in una proprietà “di natura simile” senza pagare immediatamente le imposte sulle plusvalenze, differendo così il carico fiscale.

Ben Mallah said:

“Ciò che ha creato la mia ricchezza è stato essenzialmente lo scambio 1031, lo scambio a tassazione differita previsto dalle norme.”

La combinazione di rifinanziamenti per recuperare capitale e scambi 1031 per differire le imposte permette a un investitore di reinvestire continuamente ingenti somme mantenendo il capitale operativo. Tuttavia, gli scambi 1031 implicano regole rigorose sui tempi e sui requisiti di identità degli asset sostitutivi; è quindi indispensabile il supporto di consulenti fiscali esperti e intermediari qualificati per gestire correttamente la procedura.

Ben Mallah said:

“Tutto è questione di tempismo. Quando il mercato sale, si può ottenere ancora più valore… Potrei decidere di vendere per raccogliere liquidità e fare affari più grandi, ma quando vendo ho sempre fatto uno 1031 nel deal successivo.”

Secondo Mallah, la disciplina di non toccare i proventi delle vendite e di reinvestirli sistematicamente ha favorito una crescita costante del suo portafoglio per decenni.

Ben Mallah said:

“Per oltre 30 anni ho fatto così: non tocco i soldi di una vendita. Il denaro viene reinvestito nell’affare successivo. Questo mi ha costretto a crescere.”

Conclusioni e raccomandazioni

Le strategie basate su rifinanziamenti e scambi fiscali possono accelerare l’accumulazione di patrimonio immobiliare, ma richiedono competenze finanziarie, legali e operative. Investitori interessati dovrebbero valutare attentamente la propria tolleranza al rischio, pianificare scenari di stress (aumento dei tassi, vacanze dell’immobile, costi imprevisti) e avvalersi di una squadra di professionisti qualificati prima di adottare approcci aggressivi.

Le informazioni contenute in questo articolo hanno finalità puramente informative e non costituiscono consulenza finanziaria o fiscale. Prima di prendere decisioni d’investimento è consigliabile consultare professionisti abilitati.