Immobiliare, solo lo 0,06% in borsa: riforme e incentivi per rilanciare le ipo

Un insieme di regole, strumenti finanziari dedicati e incentivi fiscali potrebbe favorire l’ingresso delle società immobiliari sul mercato azionario: oggi in Spagna quasi cento società immobiliari sono quotate, mentre in Italia il numero è inferiore a dieci e le prime cinque non superano complessivamente i 600 milioni di euro di capitalizzazione. Nonostante il patrimonio immobiliare italiano contribuisca a oltre il 19% del Pil, solo lo 0,06% del commercial real estate è quotato, il livello più basso tra le principali economie europee.

Questa fotografia di un settore stagnante — che negli ultimi anni ha registrato diversi delisting — è fornita da una ricerca condotta da SDA Bocconi School of Management in collaborazione con il Cncc (Consiglio nazionale dei centri commerciali), che analizza dimensioni, liquidità, valutazioni e vincoli normativi del segmento.

Dimensioni e liquidità del mercato

Il modello italiano delle Siiq (Società di investimento immobiliare quotate), introdotto oltre un decennio fa, non ha raggiunto la massa critica necessaria per sostenere un ecosistema dinamico. Il numero delle società quotate è esiguo e si è ulteriormente ridotto nel tempo, mentre la capitalizzazione complessiva fatica a superare i 600 milioni di euro: a titolo di confronto, la capitalizzazione dei Reit in Spagna si attesta attorno ai 30 miliardi di euro e in Germania intorno ai 60 miliardi.

Le società immobiliari italiane quotate mostrano valutazioni medie significativamente scontate rispetto al valore netto degli asset: la ricerca rileva una valutazione media intorno al -75% rispetto al NAV. Anche il mercato delle transazioni immobiliari è ridotto: per il 2024 il volume delle operazioni è stimato allo 0,36% del Pil, contro una media dello 0,8% osservata nel commercial real estate delle sei maggiori economie europee.

Aspetti fiscali e normativi

Un elemento critico è il quadro fiscale. L’adozione del regime Siiq da parte di Reit residenti in altri Paesi europei ha reso la situazione comparativa meno favorevole per alcune forme di presenza in Italia, penalizzando il sistema di tassazione delle branch e delle controllate locali. Inoltre, l’accesso al regime può essere soggetto a imposte di ingresso che, secondo la ricerca, raggiungono il 20%, una soglia elevata rispetto all’attuale aliquota d’imposta sulle imprese.

Il regime Siiq prevede, in linea generale, una tassazione agevolata a patto di rispettare requisiti di distribuzione dei dividendi e di composizione del portafoglio immobiliare; tuttavia, l’efficacia di tali regole è condizionata da vincoli applicativi e da costi fiscali che possono ridurne l’attrattività per gli investitori esteri e per le società che valutano la quotazione.

Impatto sulle società quotate

Dal delisting di Coima Res, avvenuto nell’agosto di tre anni fa, il numero delle società immobiliari quotate in Italia è sceso a poche unità: attualmente sono circa sette. Le cinque maggiori non raggiungono mezza miliardo di euro di capitalizzazione complessiva, e gli scambi sono generalmente contenuti, con limitata profondità di mercato e scarsa liquidità.

Igd, che oggi presenta una capitalizzazione di circa 380 milioni di euro, ha registrato nell’ultimo anno una variazione positiva del titolo prossima al 40% e sta perseguendo un piano di risanamento previsto per il periodo 2025-2027, con il ritorno all’utile atteso nel primo semestre del 2025. Al contrario, Risanamento ha mostrato perdite legate ai costi delle bonifiche e il titolo ha perso oltre l’8% su base annua. Nel complesso, i volumi di scambio restano ridotti, amplificando la volatilità e il disallineamento con il valore patrimoniale reale.

Possibili misure per favorire le quotazioni

Per sostenere lo sviluppo di un mercato dei titoli immobiliari più ampio e liquido, la ricerca indica alcune leve che possono essere valutate dalle autorità pubbliche, dai regolatori e dagli operatori di mercato. Tra queste: semplificazione dei requisiti di accesso al regime Siiq, riduzione o revisione delle imposte d’ingresso per chi converte strutture patrimoniali in veicoli quotati e incentivi fiscali mirati per favorire le operazioni di aggregazione e gli spin-off di portafogli immobiliari.

Altre azioni utili includono la promozione di strumenti finanziari dedicati, come fondi veicolo e market maker con mandato pubblico-privato per migliorare la liquidità, nonché misure per attrarre investitori istituzionali e internazionali, che migliorerebbero la valutazione e la stabilità del comparto quotato.

Un approccio coordinato tra governo, autorità fiscali, mercato dei capitali e settore immobiliare è essenziale per creare condizioni che rendano la quotazione un’opzione vantaggiosa: ciò include chiarezza normativa, incentivi temporanei per le opzioni di listing e interventi che riducano l’asimmetria informativa tra emittenti e investitori.

In assenza di interventi mirati, il rischio è che il mercato rimanga marginale rispetto al valore reale del patrimonio immobiliare nazionale, con possibili ripercussioni sul grado di trasparenza e sull’efficienza allocativa delle risorse nel settore.