Ora al minimo da oltre un anno

Secondo i dati più recenti, i tassi ipotecari continuano a scendere: Freddie Mac segnala che il tasso medio nazionale per un mutuo a tasso fisso a 30 anni è calato di otto punti base, attestandosi al 6,19%, mentre il tasso medio a 15 anni è sceso anch’esso di otto punti base, al 5,44%.

Questa flessione porta i tassi attuali a livelli inferiori rispetto a dodici mesi fa e mantiene elevata l’attività di rifinanziamento, che nelle ultime settimane ha rappresentato una quota significativa delle operazioni ipotecarie complessive.

Sam Khater di Freddie Mac ha detto:

“I tassi ipotecari hanno continuato a scendere questa settimana, raggiungendo il livello più basso da oltre un anno. All’inizio del 2025 il mutuo fisso a 30 anni aveva superato il 7%, mentre oggi si colloca quasi un punto percentuale più in basso. Questa dinamica ha sostenuto i rifinanziamenti, che rappresentano oltre la metà dell’attività ipotecaria per la sesta settimana consecutiva.”

Tassi ipotecari medi attuali

I seguenti valori rappresentano medie nazionali arrotondate al centesimo, fornite dai più recenti dati di Zillow:

30 anni (fisso): 6,13%

20 anni (fisso): 5,66%

15 anni (fisso): 5,37%

5/1 ARM (tasso variabile dopo 5 anni): 6,26%

7/1 ARM (tasso variabile dopo 7 anni): 6,41%

30 anni VA: 5,48%

15 anni VA: 5,12%

5/1 VA: 5,63%

Tassi di rifinanziamento

I tassi per il rifinanziamento, sempre su base nazionale e arrotondati, risultano lievemente diversi dai tassi d’acquisto. Secondo gli ultimi dati di Zillow sono i seguenti:

30 anni (fisso): 6,24%

20 anni (fisso): 5,71%

15 anni (fisso): 5,64%

5/1 ARM: 6,42%

7/1 ARM: 6,44%

30 anni VA: 5,73%

15 anni VA: 5,52%

5/1 VA: 5,37%

In genere i tassi di rifinanziamento possono risultare più alti rispetto ai tassi applicati in fase di acquisto, ma ciò dipende dalle condizioni del mercato, dal profilo del mutuatario e dal tipo di operazione richiesta.

Tipologie di mutuo: fisso vs variabile

Esistono due categorie principali di tasso: il mutuo a tasso fisso, che mantiene invariato il tasso per tutta la durata del prestito, e il mutuo a tasso variabile (ARM), che prevede un periodo iniziale a tasso fisso seguito da adeguamenti periodici in base a parametri di mercato.

Ad esempio, con un mutuo a 30 anni al 6% il tasso rimane il medesimo per l’intero trentennio, a meno che non si proceda a un rifinanziamento o alla vendita dell’immobile. Con un 7/1 ARM a una percentuale introduttiva del 6%, il tasso rimarrebbe fisso per i primi sette anni e poi verrebbe aggiornato annualmente per i restanti anni di durata del mutuo.

Come il tasso incide sulla rata

All’inizio del piano di ammortamento, la maggior parte della rata mensile è destinata agli interessi; con il passare del tempo la quota interessi diminuisce e aumenta la porzione di capitale rimborsato. La scelta del tasso e della durata influisce in modo significativo sull’importo della rata e sull’ammontare totale degli interessi pagati nel corso degli anni.

Quale durata scegliere

Un mutuo a 30 anni è spesso preferito da chi cerca una rata mensile più contenuta e maggiore prevedibilità nel budget. Tuttavia il costo complessivo degli interessi sarà superiore rispetto a durate più brevi. Un mutuo a 15 anni permette di estinguere il debito più rapidamente e di risparmiare sugli interessi, ma richiede rate mensili più elevate.

Gli ARM possono essere vantaggiosi se si prevede di vendere l’immobile o di rifinanziare prima che termini il periodo introduttivo; tuttavia presentano il rischio di aumenti futuri del tasso. Negli ultimi mesi i tassi per 5/1 e 7/1 ARM si sono mostrati simili o, in alcuni casi, superiori ai tassi a 30 anni, quindi è importante confrontare offerte e scenari diversi prima di scegliere.

Strumenti di calcolo e fattori da considerare

Per stimare l’impatto del tasso, dell’importo e della durata sulla rata mensile è utile utilizzare un calcolatore di mutuo. Strumenti online permettono di includere anche assicurazione sulla casa, imposte sulla proprietà, assicurazione mutuo e eventuali spese condominiali per ottenere una stima più completa della spesa mensile.

Previsioni e contesto di mercato

Le previsioni delle principali istituzioni del settore indicano che i tassi dovrebbero rimanere relativamente stabili nel medio termine, con oscillazioni limitate rispetto ai livelli attuali. Secondo le stime di Fannie Mae e della Mortgage Bankers Association (MBA), il tasso a 30 anni potrebbe restare intorno al 6% per una parte significativa del periodo considerato, pur con differenze tra le varie previsioni.

Freddie Mac ha registrato nei dati più recenti una riduzione di otto punti base sul tasso a 30 anni (6,19%) e una diminuzione analoga sul tasso a 15 anni (5,44%). Altre proiezioni, come quelle dell’MBA, collocano il tasso a 30 anni intorno al 6,4% entro la fine dell’anno fiscale considerato, con possibili variazioni legate all’evoluzione economica e alle decisioni di politica monetaria.

In sintesi, chi sta valutando l’acquisto o il rifinanziamento dovrebbe monitorare le quotazioni nazionali, confrontare offerte di più istituti di credito e considerare l’utilizzo di strumenti di calcolo per verificare la sostenibilità delle rate nel proprio scenario finanziario.

Opzioni di rifinanziamento più comuni

Le opzioni di rifinanziamento più diffuse includono: rifinanziamento per riduzione del tasso e della durata (rateo e termine), rifinanziamento cash‑out per ottenere liquidità, rifinanziamenti agevolati per prestiti governativi (come programmi VA o FHA), e programmi semplificati per mutuatari già titolari di particolari garanzie. La scelta dipende dagli obiettivi finanziari, dai costi di chiusura e dalla differenza tra il tasso attuale e il tasso di mercato.