Non si vede la fine per i tassi ipotecari

Nonostante l’attesa di un nuovo taglio dei tassi da parte della Federal Reserve, le prospettive per il mercato immobiliare statunitense restano cupe: i tassi sui mutui continueranno a rimanere elevati almeno fino alla fine del 2026, secondo le ultime previsioni della Mortgage Bankers Association (MBA) e di Fannie Mae.

Le previsioni: mutui fermi sopra il 6% per altri due anni

La Mortgage Bankers Association stima che i tassi ipotecari a 30 anni potrebbero attestarsi attorno al 6,5% entro fine 2026, mentre Fannie Mae prevede una possibile discesa fino al 5,9% solo nel quarto trimestre dello stesso anno. Entrambe le proiezioni escludono un ritorno a tassi più contenuti nel breve termine, anche considerando i previsti tagli di 50 punti base ai tassi della Fed entro la fine del 2025.

Perché i tagli della Fed non basteranno

Sebbene la Fed agisca sui tassi a breve termine, i tassi ipotecari sono più influenzati dai rendimenti dei Treasury decennali, i quali restano elevati a causa delle aspettative di inflazione e del crescimento del debito pubblico. Gli economisti di MBA, Mike Fratantoni e Joel Kan, stimano un rendimento medio del 4,2% sui Treasury a 10 anni, un valore che manterrebbe i tassi ipotecari su livelli storicamente alti.

A conferma di questa tendenza, i tassi sui mutui sono aumentati anche dopo l’ultimo taglio dei tassi della Fed a settembre, dimostrando quanto siano scollegati gli strumenti a breve e lungo termine.

Effetti sull’economia e sul mercato immobiliare

L’impatto sul mercato immobiliare è evidente: le vendite di case sono ai minimi da decenni, complice l’aumento dei prezzi post-pandemia e il costo di finanziamento elevato. Gli alti tassi ipotecari:

• Escludono molti potenziali acquirenti dal mercato
• Limitano la mobilità abitativa per chi ha mutui più convenienti già attivi
• Frenano la costruzione di nuove abitazioni, con ripercussioni sul PIL e sull’occupazione

Quando torneranno gli acquirenti?

Secondo gli esperti del settore, sarà necessario che i tassi scendano almeno al 5,75% affinché una nuova ondata di acquirenti torni sul mercato. Anche se non si tornerà facilmente ai tassi sotto il 3% visti nel periodo post-COVID, una soglia sotto il 6% potrebbe riattivare la domanda in modo significativo.

Un confronto storico: il ritorno alla “normalità” pre-crisi

Va ricordato che per decenni i mutui sopra il 6% erano la norma: prima del 2008, tassi del genere non sorprendevano i mutuatari. I livelli sotto il 5% sono una anomalia storica legata alla crisi finanziaria globale e alla risposta monetaria alla pandemia.