Il mercato residenziale italiano consolida la ripresa nel 2025: boom di compravendite, mutui e fiducia delle famiglie

Il mercato residenziale italiano mostra segnali di consolidamento: la riduzione dei tassi d’interesse, la stabilità dell’inflazione e una maggiore disponibilità delle banche a concedere credito hanno progressivamente ricostruito la fiducia delle famiglie, sostenendo un recupero delle compravendite.

Il quadro deriva dall’analisi periodica «G – Market Pulse», realizzata dal dipartimento Research & Data Intelligence di Patrigest, realtà del Gruppo Gabetti specializzata in studi di mercato, consulenza e valutazioni immobiliari.

Luca Dondi dall’Orologio ha dichiarato:

“Nonostante una maggiore propensione delle nuove generazioni verso l’affitto, l’interesse per la proprietà residenziale non si è cancellato in modo strutturale: la capacità di accedere al credito resta il fattore decisivo. La ripresa delle compravendite è strettamente correlata al ritorno del credito bancario, mentre in passato il mercato era sostenuto in misura significativa dai risparmi delle famiglie.”

Nel terzo trimestre del 2025 la combinazione di una politica monetaria meno restrittiva da parte della Banca Centrale Europea e di un’inflazione stabilizzata ha rafforzato la percezione dell’abitazione come bene rifugio. I tassi ufficiali si sono attestati attorno al 2,15% mentre l’inflazione si è avvicinata al 1,6%, condizioni che hanno reso più sostenibile il ricorso al finanziamento.

Credito e compravendite in ripresa

Nei primi due trimestri del 2025 le operazioni immobiliari supportate da mutuo ipotecario hanno evidenziato un’accelerazione: il primo trimestre ha registrato una crescita del +32,8% e il secondo del +19,9% rispetto ai periodi precedenti, confermando il ruolo centrale del credito bancario nel rilancio del mercato.

Gli acquisti effettuati senza ricorso al mutuo hanno invece subito una lieve contrazione, a indicare che il recupero del mercato è sempre più trainato dall’accesso al credito piuttosto che dall’utilizzo della liquidità accumulata dalle famiglie.

Secondo i dati di Monety, società creditizia del Gruppo Gabetti, nel terzo trimestre del 2025 l’importo medio dei mutui per acquisto casa si è attestato attorno a 141.500 €, con un incremento medio annuale vicino ai 9.000 € rispetto ai trimestri corrispondenti del 2024 e del 2023.

Si nota una variazione nella composizione delle erogazioni: la quota di mutui inferiori ai 100.000 € è scesa al 28,3% dal 34,9% del 2024, mentre le fasce comprese tra 100.001 e 150.000 €, tra 150.001 e 200.000 € e oltre 200.000 € hanno guadagnato peso, segnale del ritorno di operazioni con importi medi più elevati.

Per quanto concerne la durata, la preferenza rimane per piani compresi tra i 25 e i 30 anni, che rappresentano il 63,2% delle erogazioni, in aumento di 9,5 punti percentuali rispetto al 2024.

La scelta del tasso fisso è diventata predominante: si è passati dal 75,2% del 2023 al 98,8% nel 2025, riflettendo la volontà delle famiglie di proteggersi dalla volatilità dei mercati e da possibili future oscillazioni dei tassi variabili.

Effetti territoriali e segmenti di domanda

La ripresa non è uniforme sul territorio: la dinamica è più vivace nelle aree metropolitane e nei centri urbani con forte domanda lavorativa, mentre molte zone periferiche e alcuni territori del Sud rimangono ancora in ritardo rispetto alla media nazionale.

Nelle grandi città come Milano, Roma e Torino la domanda è trainata sia dall’acquisto per uso abitativo sia da investimenti a fini locativi, complice un mercato degli affitti che mostra ripresa della domanda. Al contrario, in molte aree interne la domanda è ancora condizionata da fattori demografici e dalla limitata offerta di finanziamenti adeguati.

I segmenti di domanda si stanno progressivamente riarticolando: la prima casa continua a essere il motore principale delle compravendite, mentre le seconde case e gli acquisti a scopo di investimento riprendono quota, soprattutto nelle località turistiche e nelle città con mercato degli affitti dinamico.

Il quadro demografico e le preferenze delle nuove generazioni influenzano però il mix della domanda: un numero crescente di giovani e lavoratori si orienta verso forme di affitto flessibile, co-living e soluzioni abitative temporanee, pur mantenendo il desiderio di possedere un immobile in prospettiva.

Prezzi, offerta e qualità dell’abitare

I prezzi delle abitazioni mostrano segnali di moderata crescita nei mercati più dinamici, mentre restano stabili o in lieve calo in aree con scarsa domanda. L’aumento è contenuto e spesso concentrato nelle tipologie abitative rinnovate o meglio posizionate, a conferma della differenziazione tra segmenti di qualità diversa.

L’offerta si sta adeguando alle nuove esigenze: cresce l’interesse verso immobili ristrutturati con efficienza energetica migliorata, spazi funzionali per lo smart working e soluzioni abitative che riducono i costi di gestione. Questi elementi stanno diventando fattori competitivi per gli acquirenti.

Gli interventi di riqualificazione e la spinta verso la sostenibilità incidono anche sulle valutazioni: gli immobili con certificazioni energetiche e con interventi di efficientamento ottengono punteggi di mercato migliori e tempi di vendita più rapidi.

Prospettive e implicazioni istituzionali

Per consolidare la ripresa sarà fondamentale il comportamento delle istituzioni e delle banche: politiche fiscali mirate, incentivi alla ristrutturazione e misure a favore dell’accesso al credito possono supportare la stabilità del mercato e migliorare l’accessibilità per le fasce più giovani.

Il ruolo della Banca Centrale Europea rimane centrale: una gestione prudente della politica monetaria che mantenga l’inflazione sotto controllo senza strozzare il canale del credito è condizione necessaria per una crescita sostenibile del settore immobiliare.

Anche le banche e gli istituti di credito dovranno bilanciare la prudenza nella selezione del rischio con strumenti di offerta in grado di soddisfare una domanda diversificata, comprendendo prodotti per giovani coppie, programmi di sostegno all’anticipo e soluzioni che favoriscano la stabilità finanziaria delle famiglie.

Sul fronte delle politiche abitative, misure di housing sociale, incentivi per il rinnovo del patrimonio esistente e semplificazioni normative per la rigenerazione urbana possono contribuire a mitigare le tensioni sulle aree più richieste e a rilanciare il mercato nelle aree fragili.

Nel complesso, le prospettive per il breve periodo restano favorevoli se si manterranno condizioni di accesso al credito stabili e se verranno adottate politiche pubbliche in grado di favorire l’offerta e la qualità dell’abitare. Il 2026 potrebbe consolidare il recupero, ma la velocità e la portata della ripresa dipenderanno dall’interazione tra politica monetaria, comportamento delle banche e interventi delle istituzioni locali e nazionali.

Il mercato immobiliare residenziale in Italia mostra segnali di ripresa distribuiti in modo disomogeneo sul territorio: le aree urbane e i capoluoghi registrano una domanda più vivace, sostenuta sia da operazioni di sostituzione sia da trasferimenti per motivi di lavoro, mentre molte zone periferiche e alcune aree interne evidenziano dinamiche più deboli legate a tendenze demografiche e a un’offerta immobiliare differenziata.

Il ruolo degli acquirenti della prima casa rimane cruciale per la tenuta del mercato: misure che facilitino l’accesso al credito per i giovani e per i nuclei con redditi medio-bassi possono favorire la sostenibilità della domanda e contribuire a stabilizzare i prezzi nel medio periodo.

Dal lato dell’offerta permangono vincoli strutturali: tempi di autorizzazione dei progetti, rincari delle materie prime e vincoli urbanistici limitano la capacità di espansione delle nuove costruzioni e mantengono sotto pressione i prezzi nelle aree più richieste.

Implicazioni per banche, famiglie e politica economica

Per il sistema bancario la ripresa delle erogazioni di mutui rappresenta un’opportunità per la crescita dei portafogli creditizi, ma richiede un attento monitoraggio della qualità del credito e della sostenibilità delle esposizioni, soprattutto laddove il rapporto tra rata mensile e reddito disponibile rimane elevato.

Le famiglie beneficiano del calo dei tassi nominali e della maggiore disponibilità di prodotti finanziari competitivi; tuttavia la solidità del recupero dipenderà dalla tenuta del potere d’acquisto reale e dall’andamento dell’occupazione, elementi determinanti della propensione all’acquisto di immobili.

Per le istituzioni pubbliche è importante conciliare interventi che facilitino l’accesso al credito con politiche di offerta finalizzate a incrementare la disponibilità di abitazioni accessibili e a favorire la riqualificazione dell’esistente attraverso incentivi mirati e semplificazioni amministrative.

Nel medio termine il mercato residenziale italiano sembra orientato verso una crescita graduale e sostenibile, condizionata dalla continuità delle condizioni monetarie favorevoli e da riforme strutturali su fiscalità, regolamentazione urbanistica e procedure autorizzative.

Andamento territoriale e segmenti di domanda

La domanda si concentra nelle città e nei poli metropolitani dove la mobilità lavorativa e l’offerta di servizi mantengono elevata l’attrattività. In contesti periferici e in molte aree interne, invece, pesa la diminuzione delle famiglie residenti e una domanda tendenzialmente più contenuta, con conseguenze sull’andamento dei prezzi e sul turnover degli immobili.

La principale motivazione d’acquisto rimane la prima casa, che rappresenta il 87,1% delle transazioni, in lieve diminuzione rispetto al 2023; contestualmente si osserva un incremento dell’interesse per la seconda casa, la cui incidenza passa dall’1,7% al 2,8%.

Antonio Ferrara ha dichiarato:

“L’aumento dei prezzi delle abitazioni, unito alla stagnazione dei salari e all’inflazione, rende il ricorso al credito indispensabile per molte famiglie che vogliono acquistare casa. Anche piccoli incrementi dei prezzi compromettono l’accessibilità del mercato, spingendo molte famiglie verso soluzioni abitative più contenute o verso aree meno richieste.”

Nel complesso il mercato residenziale ha registrato una crescita del +9,5% nel primo semestre del 2025 rispetto allo stesso periodo del 2024, effetto trainato dalle compravendite supportate da finanziamento bancario e altre forme di credito.

Gli operatori del settore e gli analisti continueranno a monitorare indicatori chiave come l’evoluzione dei tassi di interesse, la qualità dell’occupazione, le dinamiche demografiche e l’offerta di credito per valutare rischi e opportunità e identificare possibili vulnerabilità del mercato.

Anche nei dieci principali mercati urbani si osserva una crescita del +6,9%, segnale della prosecuzione del trend positivo avviato nel 2024 e della progressiva ripresa dell’attività immobiliare nelle aree metropolitane.

Domanda e offerta: squilibri strutturali

L’analisi delle preferenze degli acquirenti evidenzia uno squilibrio significativo tra domanda e offerta: la ricerca si concentra soprattutto sui trilocali (37%) e sui bilocali (21%), mentre il parco immobili in vendita è maggiormente composto da quadrilocali e tagli più ampi (37%).

Questo disallineamento crea pressioni sul mercato, perché molte famiglie cercano soluzioni abitative più contenute per motivi economici o di praticità, ma l’offerta corrente non risponde pienamente a queste esigenze. Ne derivano tensioni sui prezzi dei tagli più richiesti e tempi di vendita più lunghi per le tipologie sovraofferte.

Prezzi e intenzioni di acquisto

Dopo il rallentamento osservato nel biennio precedente, le intenzioni di acquisto mostrano segnali di ripresa: la propensione a comprare è salita dal 2,2% nel primo trimestre del 2025 al 3,8% nel terzo trimestre, indicatore di un rinnovato dinamismo della domanda potenziale.

Le proiezioni sui prezzi suggeriscono un possibile incremento del +1,8% entro la fine del 2025, seguito da una fase di stabilizzazione nel 2026 con una crescita più contenuta attorno al +0,5%. Il prezzo medio richiesto a livello nazionale si attesta sui 1.705 €/mq, mentre la superficie media delle abitazioni è prevista in lieve aumento, attorno ai 108 mq nel corso del 2025.

Nuove costruzioni e concentrazione territoriale

Nel segmento delle nuove costruzioni il trilocale rimane la tipologia più richiesta, con una quota attorno al 41,5%, mentre i bilocali rappresentano circa il 27,3% della domanda, risultando spesso sovrastati rispetto all’offerta disponibile.

La distribuzione geografica dei cantieri è fortemente eterogenea: le principali città del Nord concentrano la maggior parte delle iniziative edilizie, mentre alcune aree del Centro e del Sud hanno un’offerta di nuova costruzione più limitata. Questa concentrazione territoriale influenza disponibilità e prezzi in modo differenziato, amplificando le dinamiche locali di domanda e offerta.

La scarsità di nuove soluzioni abitative di dimensioni contenute in alcune aree comporta anche un aumento della domanda di riqualificazione e frazionamento di unità esistenti, con implicazioni per la pianificazione urbana e per gli interventi di rigenerazione edilizia.

Prospettive e fattori di rischio

Le previsioni indicano una crescita delle transazioni residenziali nel 2025 e nel 2026, con un progressivo consolidamento verso livelli pre-pandemici a condizione che si mantengano condizioni macroeconomiche stabili e si registri una moderazione dell’inflazione.

Tra i principali fattori di rischio figurano l’andamento dei tassi di interesse, le politiche di credito delle banche, l’evoluzione dei costi di costruzione e potenziali modifiche normative in ambito urbanistico ed energetico. Un innalzamento dei tassi o un irrigidimento delle condizioni di accesso al credito potrebbe rallentare il recupero del mercato.

Dondi ha commentato:

“Ci attendiamo un aumento del numero di transazioni residenziali per il 2025 e il 2026, con un consolidamento che conferma il recupero iniziato nel 2024. Tuttavia, la durata di questa ripresa dipenderà dalla stabilità dei tassi, dall’accessibilità del credito e dalla capacità degli operatori di riallineare l’offerta alle esigenze reali delle famiglie.”

Oltre ai fattori finanziari, vanno considerati rischi legati alla disponibilità di manodopera specializzata, ai tempi di approvazione dei progetti e alle politiche locali di pianificazione. Interventi pubblici mirati — quali incentivi per l’edilizia sociale o meccanismi di facilitazione creditizia — potrebbero attenuare alcune tensioni del mercato, ma richiedono coordinamento tra governo, enti locali e operatori privati.

Infine, trend demografici come l’invecchiamento della popolazione e la mobilità interregionale continueranno a influenzare la composizione della domanda, accentuando la richiesta di soluzioni abitative più piccole e funzionali nelle aree urbane.

L’aumento dei tassi d’interesse e la conseguente stretta sulle condizioni di accesso al credito possono ridurre la capacità di indebitamento delle famiglie e frenare la domanda di mutui, con effetti rilevanti sulla domanda complessiva di abitazioni e sui tempi di vendita degli immobili.

Implicazioni per le politiche abitative

Per riallineare domanda e offerta e migliorare l’accessibilità abitativa, sono necessari interventi mirati che coinvolgano diverse leve di politica pubblica e accordi tra soggetti privati e istituzionali. Tra le azioni possibili: incentivare la produzione di unità di piccola e media metratura, favorire la rigenerazione del patrimonio esistente e promuovere strumenti di supporto al credito per le fasce più vulnerabili.

Un’efficace politica abitativa richiede inoltre il coordinamento tra enti locali, operatori privati e istituti finanziari per modulare incentivi, normative urbanistiche e strumenti di garanzia che possano incrementare l’offerta di abitazioni adatte alle esigenze reali delle famiglie e attenuare gli squilibri territoriali.

Misure di politica fiscale e programmi di edilizia convenzionata possono contribuire a contenere l’aumento dei prezzi nei segmenti più richiesti, mentre interventi mirati di formazione e supporto agli operatori favorirebbero un riposizionamento dell’offerta verso tagli e soluzioni abitative più richieste dal mercato.

Conclusioni

Il mercato immobiliare mostra segnali di ripresa sostenuti dalla domanda di prima casa e dall’utilizzo del credito, ma permane una discrepanza tra le tipologie di abitazioni richieste e quelle effettivamente offerte sul mercato. Questo scostamento genera pressioni sui prezzi nelle aree più ambite e lascia spazi vuoti in segmenti meno centrali o con tipologie non adeguate alle nuove esigenze familiari.

Per assicurare maggiore equità nell’accesso alla casa è necessario un approccio integrato che agisca su offerta, finanziamento e politiche territoriali, coinvolgendo strumenti urbanistici, sostegni al reddito e incentivi alla riqualificazione del patrimonio immobiliare esistente.

La ripresa è comunque eterogenea: alcune aree del Centro registrano dinamiche più vivaci, mentre in molti comuni del Sud le transazioni permangono contenute. Queste differenze riflettono aspetti strutturali legati a dinamiche demografiche, opportunità lavorative e interventi di rigenerazione urbana.

Nel primo semestre dell’anno le compravendite di abitazioni nuove hanno evidenziato contrazioni in diverse città principali: le riduzioni più consistenti sono state osservate a Firenze (-47%) e a Milano (-31%). Nonostante questo, Roma resta il mercato con il maggior numero di atti, seguita da Milano, mentre il segmento delle nuove costruzioni mostra segnali positivi in realtà locali in cui sono attivi progetti di riqualificazione, come a Genova e a Palermo.

Mercato delle locazioni: crescita e primi segnali di assestamento

La scelta della locazione rimane prevalente per molte persone, in particolare per giovani, single e coppie senza figli, che prediligono la flessibilità e un minor impegno iniziale rispetto all’acquisto. Questi comportamenti sono influenzati da difficoltà di accesso al credito e dai livelli dei prezzi nelle grandi aree metropolitane.

I nuovi contratti di locazione del 2024 sono aumentati rispetto all’anno precedente, con una crescita che ha portato il totale a circa 762.539 unità. Nel primo semestre del 2025 la tendenza è proseguita con un’ulteriore crescita rispetto ai sei mesi precedenti. I contratti a lungo termine rappresentano una porzione significativa del mercato, mentre i contratti transitori e concordati mantengono ruoli importanti per segmenti specifici di utenza.

Le dinamiche delle locazioni influenzano anche le scelte degli investitori e degli operatori: una domanda stabile per affitti a lungo termine può incentivare interventi di manutenzione e adeguamento degli immobili, mentre la domanda per tipologie transitorie richiede soluzioni abitative rapide e flessibili, non sempre compatibili con la produzione residenziale tradizionale.

Per governare questi cambiamenti, le autorità locali possono adottare politiche che favoriscano l’offerta di alloggi in locazione a canone accessibile, incentivino la conversione di spazi non utilizzati e promuovano strumenti di garanzia per i locatori, riducendo così i rischi percepiti e facilitando l’incontro tra domanda e offerta.

In sintesi, il mercato immobiliare italiano si trova in una fase di transizione che richiede interventi coordinati: dal supporto al credito per l’acquisto responsabile, a incentivi per la produzione di abitazioni rispondenti ai nuovi bisogni, fino a politiche che rendano più efficiente il mercato delle locazioni, garantendo allo stesso tempo stabilità finanziaria per famiglie e investitori.

Nel mercato delle locazioni si registrano dinamiche differenziate per tipologia contrattuale: i contratti standard mostrano una flessione rispetto al primo semestre del 2024, mentre le locazioni transitorie e i contratti concordati evidenziano una crescita rispettivamente del +3,1% e del +3,3%, segno di un adattamento dell’offerta alle diverse esigenze abitative.

Dopo un periodo caratterizzato da forti aumenti dei canoni — con un incremento cumulato di circa il +25% tra il 2023 e il 2024 nelle principali città — nel 2025 si osservano i primi segnali di rallentamento: nei dieci capoluoghi più rappresentativi i canoni medi sono scesi di circa il -1,8% nel terzo trimestre, suggerendo una possibile fase di assestamento del mercato urbano.

Dondi ha dichiarato:

“Il mercato delle locazioni non è ancora una valida alternativa alla proprietà per un ampio segmento della popolazione: l’offerta stabile rimane contenuta, molti proprietari privati evitano impegni pluriennali e gli investitori istituzionali procedono con prudenza. Questo rende complesso l’accesso alla casa con soluzioni diverse dall’acquisto. Inoltre, la diffusione delle locazioni brevi ha inciso sulla disponibilità di abitazioni a lungo termine nelle città maggiori, sostenendo una pressione al rialzo sui canoni, anche se ora emergono segnali di possibile correzione.”

Investimenti e settore living

Nei primi nove mesi del 2025 gli investimenti immobiliari in Italia hanno raggiunto circa 7,7 miliardi di euro, con un aumento stimato del +16,7% rispetto all’anno precedente. Il segmento living ha assorbito circa 450 milioni di euro, corrispondenti al 6% del totale, valore in linea con la media degli ultimi anni ma ancora limitato rispetto alle potenzialità del mercato residenziale.

Il flusso di capitali conferma l’interesse verso asset residenziali e operazioni di rigenerazione urbana, con particolare attenzione a progetti che combinano rendimento e impatto sociale. Allo stesso tempo permane una marcata cautela degli investitori istituzionali, che valutano attentamente i profili di rischio, i ritorni attesi e la qualità dell’offerta sul medio-lungo termine.

Dondi ha dichiarato:

“L’evoluzione del mercato immobiliare italiano mostra segnali positivi in termini di nuovi interventi e riconversione d’uso degli immobili, ma persistono notevoli squilibri territoriali tra Nord e Sud. Per favorire una crescita sostenibile è necessario incentivare la riqualificazione urbana, promuovere soluzioni abitative innovative e aumentare l’offerta di housing accessibile, coinvolgendo attori pubblici e privati in progetti con obiettivi sociali e finanziari concreti.”

Per affrontare le criticità strutturali, le amministrazioni locali, le regioni e il Ministero delle Infrastrutture possono mettere in campo misure mirate: interventi fiscali a favore della ristrutturazione, incentivi per il social housing, regolamentazioni più stringenti sulle locazioni brevi e procedure amministrative semplificate per la rigenerazione di aree dismesse. Tali azioni possono aumentare l’offerta di abitazioni a canone accessibile e favorire la riqualificazione dei tessuti urbani.

Un ruolo importante può essere svolto anche dai fondi pensione e dagli investitori istituzionali se coinvolti con criteri chiari di sostenibilità e ritorno moderato: strumenti di partenariato pubblico-privato, clausole sociali negli investimenti e meccanismi di garanzia possono rendere più efficaci gli interventi di housing a prezzi contenuti. Parallelamente è utile promuovere strumenti di supporto per famiglie a basso reddito e giovani, come voucher, incentivi alla locazione e programmi di abitare collaborativo.

In sintesi, il quadro del mercato residenziale rimane dinamico ma segnato da incertezze: l’equilibrio tra politiche pubbliche, investimenti privati orientati alla sostenibilità e regolazione mirata delle forme di offerta sarà determinante per migliorare l’accessibilità alla casa e favorire uno sviluppo territoriale più equilibrato e inclusivo.