I tassi in calo da metà settembre

Il tasso medio attuale per una linea di credito sul valore della casa (HELOC) è del 7,75%, secondo l’azienda di analisi Curinos. Per gran parte del 2025, i tassi d’interesse sulle HELOC si sono mantenuti intorno all’8%, ma hanno iniziato a diminuire in modo più netto dopo la riduzione del tasso prime a metà settembre, conseguente al taglio del tasso sui fondi federali.

I dati forniti da Curinos indicano che il tasso settimanale medio per una HELOC è attualmente del 7,75%, in calo di tre punti base rispetto alla settimana precedente e di 31 punti base da gennaio. Questo tasso si riferisce a richiedenti con un punteggio di credito minimo di 780 e un rapporto massimo combinato tra prestito e valore (CLTV) del 70%.

I proprietari di case detengono un enorme patrimonio immobiliare, stimato in più di 34 trilioni di dollari alla fine del 2024, secondo la Federal Reserve. Si tratta del terzo valore di patrimonio immobiliare più alto mai registrato.

Con i tassi ipotecari che si aggirano poco sopra il 6%, molti proprietari preferiscono non rinunciare al mutuo principale a tasso fisso e vendere la loro abitazione può non essere una soluzione conveniente. Perché abbandonare un mutuo al 5%, 4% o anche al 3%?

Utilizzare una HELOC, ovvero una linea di credito basata sul valore della casa utilizzabile secondo necessità, può rappresentare un’alternativa molto vantaggiosa per accedere al capitale immobiliare senza perdere il mutuo principale.

Come funzionano i tassi sulle HELOC

I tassi di interesse per una HELOC differiscono da quelli dei mutui principali. Essendo un secondo mutuo, il tasso si basa solitamente su un indice più un margine. L’indice di riferimento è spesso il prime rate, che oggi è al 7,25%. Se un istituto finanziario applica un margine dell’1%, il tasso totale sarà dell’8,25%.

I creditori, inoltre, hanno una certa flessibilità nel definire il prezzo di un secondo mutuo, come una HELOC o un prestito ipotecario. Pertanto, è fondamentale confrontare diverse offerte: il tasso offerto dipenderà dal punteggio di credito del richiedente, dal livello di debito esistente e dal rapporto tra la linea di credito richiesta e il valore dell’immobile.

Va tenuto presente che i tassi medi nazionali indicano spesso tassi introduttivi, validi solo per sei mesi o un anno, dopodiché il tasso diventa variabile e di solito si presenta con valori significativamente più alti.

Vantaggi di mantenere il mutuo principale e aprire una HELOC

Non è necessario rinunciare a un mutuo a basso tasso per accedere all’equity immobiliare. È possibile mantenere il mutuo principale e contemporaneamente attivare una seconda linea di credito come la HELOC.

I migliori istituti di credito per HELOC offrono condizioni competitive, come costi contenuti, opzioni a tasso fisso e limiti di credito generosi. Una HELOC consente di prelevare liberamente l’equity della casa nell’importo desiderato fino al massimale concesso. Si prende in prestito una somma, si restituisce e si può di nuovo accedere a quella linea.

Nel frattempo, il mutuo principale a tasso basso continua a essere rimborsato regolarmente, rappresentando un valido strumento per la costruzione del patrimonio.

Ad esempio, FourLeaf Credit Union propone attualmente un tasso HELOC del 5,99% per un periodo introductoriet di 12 mesi su linee fino a 500.000 dollari, dopodiché il tasso diventerà variabile. Quando si valutano le offerte, è importante considerare entrambi i tassi, così come confrontare costi, condizioni di rimborso e l’importo minimo prelevabile inizialmente (detto “draw”).

Il vero vantaggio di un HELOC è poter usare solo la somma necessaria, mantenendo una linea di credito disponibile per esigenze future. Non si pagano interessi sull’importo non utilizzato.

Variazioni dei tassi e consigli per i mutuatari

I tassi HELOC possono variare significativamente da un creditore all’altro, spaziando quasi dal 6% fino anche al 18%, a seconda dell’affidabilità creditizia e della capacità di negoziazione del richiedente.

Per chi possiede un mutuo principale a tasso basso e un consistente patrimonio immobiliare, questo potrebbe essere il momento ideale per aprire una HELOC. Così si mantiene un tasso vantaggioso e si ottiene liquidità per interventi di miglioramento, manutenzione o ammodernamenti della casa. Naturalmente, la HELOC può anche finanziare spese personali come una vacanza, purché si abbia la disciplina di estinguere velocemente il credito utilizzato, evitando così di contrarre debito a lungo termine.

Ad esempio, se si utilizza l’intera linea di credito di 50.000 dollari con un tasso del 7,75%, la rata mensile durante il periodo di prelievo di 10 anni sarebbe circa 323 dollari. Questo importo può sembrare sostenibile, ma essendo un tasso variabile, potrebbe aumentare durante il periodo di rimborso di 20 anni successivo. In sostanza, la HELOC funziona come un prestito a 30 anni.

È quindi consigliabile usare la HELOC principalmente per importi e tempi di rimborso più brevi, così da evitare significativi aumenti negli interessi e nei costi complessivi.