I tassi sono scesi di 31 punti base quest’anno

Secondo l’analisi della società Curinos, il tasso medio per le linee di credito garantite da ipoteca sulla casa (HELOC) si attesta al 7,75%. I tassi di interesse relativi a queste linee di credito hanno registrato una diminuzione di 31 punti base da gennaio, segnando così il livello più basso dell’anno finora.

In base ai dati forniti da Curinos, il tasso medio settimanale per le HELOC è del 7,75%. Il picco massimo del tasso nel 2025 è stato raggiunto in gennaio, mentre attualmente si registra un calo di 31 punti base rispetto a quel periodo. Questo tasso si riferisce a richiedenti con un punteggio di credito minimo di 780 e un rapporto massimo combinato tra prestito e valore (CLTV) pari al 70%.

I proprietari di immobili possiedono una considerevole quantità di valore accumulato nelle loro case, che supera i 34 trilioni di dollari a fine 2024, secondo le stime della Federal Reserve. Si tratta del terzo valore più alto mai registrato per l’equità immobiliare.

Con i tassi dei mutui che restano sopra il 6%, è improbabile che i proprietari rinuncino al loro mutuo principale nel breve termine, rendendo la vendita della casa una scelta poco appetibile. Perché rinunciare a un mutuo con tassi del 5%, 4% o anche 3%?

Utilizzare una linea di credito HELOC, con un meccanismo “pay as you go”, permette di accedere gradualmente all’equità accumulata senza rinunciare al mutuo principale, rappresentando un’alternativa flessibile e vantaggiosa.

Come si calcolano i tassi delle HELOC

I tassi di interesse delle linee di credito garantite sono differenti da quelli dei mutui principali. Le seconde ipoteche si basano su un tasso indice maggiorato da un margine, con l’indice più comune rappresentato dal tasso prime, attualmente al 7,25%. Se il prestatore applica un margine dell’1%, il tasso HELOC sarà dell’8,25%.

I finanziatori offrono discrezionalità nella definizione del prezzo per prodotti come HELOC o prestiti garantiti da ipoteca, quindi è fondamentale valutare diverse proposte. Il tasso applicato dipenderà dal punteggio di credito, dal livello di indebitamento e dalla proporzione tra la linea di credito e il valore della casa.

Occorre inoltre considerare che i tassi medi nazionali possono includere offerte introduttive con tariffe vantaggiose valide per sei mesi o un anno, dopo i quali l’interesse diventa variabile e spesso più elevato.

Mantenere il mutuo principale e utilizzare una HELOC

Non è necessario rinunciare al proprio mutuo a tasso basso per accedere all’equità immobiliare. Mantenendo il mutuo principale si può richiedere una seconda ipoteca, come una linea di credito HELOC, che offre flessibilità e soluzioni vantaggiose.

I migliori istituti di credito per HELOC propongono costi contenuti, opzioni a tasso fisso e linee di credito generose. Una HELOC permette di utilizzare l’equità immobiliare a piccole dosi, a seconda delle esigenze, rimborsando poi quanto prelevato e ripetendo l’operazione secondo necessità.

Nel frattempo, si continua a pagare il mutuo principale a basso tasso, valorizzando la proprietà come uno strumento di accumulo di ricchezza.

Attualmente, FourLeaf Credit Union offre una HELOC con un tasso annuo nominale effettivo globale (APR) del 5,99% per 12 mesi su linee di credito fino a 500.000 dollari. Si tratta di un tasso introduttivo che successivamente diventerà variabile.

Durante la ricerca del miglior prestatore, è importante valutare attentamente sia i tassi iniziali sia quelli variabili futuri, oltre a comparare commissioni, condizioni di rimborso e l’importo minimo del prelievo richiesto dalla banca. Il prelievo minimo rappresenta la cifra che occorre inizialmente prelevare dalla linea di credito.

La forza di una HELOC risiede nella possibilità di prelevare solo la somma necessaria, mantenendo parte della linea di credito disponibile per eventuali esigenze future, senza pagare interessi su importi non utilizzati.

Variazioni e opportunità nel mercato delle HELOC

I tassi applicati possono variare significativamente tra i diversi istituti di credito, oscillando da quasi il 6% fino al 18%. La differenza dipende sostanzialmente dal profilo creditizio del richiedente e dalla sua capacità di negoziare offerte.

Per chi è proprietario di una casa con un mutuo a basso tasso e dispone di un’adeguata equità immobiliare, questo è probabilmente uno dei momenti più favorevoli per ottenere una HELOC. Non si perde il vantaggio del mutuo principale a tasso contenuto e si può utilizzare il denaro prelevato per intervenire sulla proprietà o per finanziare altri progetti personali.

Le somme prelevate tramite HELOC possono essere destinate anche a spese non essenziali, come una vacanza, purché si abbia la capacità di estinguere rapidamente il debito. Indebitarsi a lungo termine per finalità ricreative è sconsigliabile.

Ad esempio, prelevando 50.000 dollari da una linea di credito casa con un tasso del 7,75%, la rata mensile nel periodo di prelievo di 10 anni sarebbe di circa 323 dollari. Sebbene questa cifra possa sembrare sostenibile, bisogna ricordare che il tasso è generalmente variabile, quindi potrebbero verificarsi aumenti durante il periodo di rimborso di 20 anni successivo.

In sostanza, una HELOC si trasforma in un finanziamento trentennale. Per questo motivo, è consigliabile utilizzare e estinguere il saldo entro un arco temporale più breve, per evitare aumenti significativi degli interessi e mantenere una gestione finanziaria equilibrata.