Quanta equity della casa serve per rifinanziare il mutuo

Potresti valutare di rifinanziare il mutuo per ottenere un tasso di interesse più vantaggioso, ridurre l’importo della rata mensile o ottenere liquidità tramite l’equity accumulata. Tuttavia, prima di avviare le pratiche, è fondamentale capire se puoi effettivamente procedere con un rifinanziamento in questo momento. Per accedere al rifinanziamento, infatti, è necessario disporre di una certa quantità di equity nella tua abitazione.

La maggior parte degli istituti di credito preferisce che il proprietario abbia almeno il 20% di equity immobiliare per accedere al rifinanziamento. Tuttavia, molteplici fattori influiscono sull’ammontare richiesto, come il tipo di mutuo da rifinanziare e la tipologia di rifinanziamento desiderata. Ad esempio, le condizioni variano tra i mutui convenzionali e quelli garantiti dalla Federal Housing Administration (FHA), così come dipendono dal fatto che si tratti di un rifinanziamento basato esclusivamente sul tasso e sulla durata oppure di un rifinanziamento con anticipazione di liquidità (cash-out refinance). In alcuni casi, è possibile procedere anche con equity molto ridotta o assente.

Generalmente, i finanziatori valutano il rischio legato a un rifinanziamento basandosi sul profilo finanziario del richiedente e sul valore della casa. Chi possiede un’elevata quota di equity è considerato un cliente con rischio inferiore rispetto a chi intende rifinanziare un mutuo con scarsa equity residua.

L’equity immobiliare corrisponde alla differenza tra il valore di mercato dell’abitazione e il debito residuo sul mutuo. Se si possiedono ulteriori finanziamenti, come un secondo mutuo o una linea di credito garantita dall’immobile (come un HELOC), questi devono essere conteggiati nel calcolo complessivo.

Per esempio, supponiamo che la tua abitazione valga 400.000 dollari, il residuo sul primo mutuo sia di 200.000 dollari e che tu abbia un prestito ipotecario aggiuntivo pari a 50.000 dollari:

Sommiamo i debiti: 200.000 + 50.000 = 250.000 dollari.

Sottraiamo il debito totale dal valore dell’immobile: 400.000 – 250.000 = 150.000 dollari.

Quindi, la tua equity è pari a 150.000 dollari, corrispondenti al 37,5% del valore della casa.

Oltre al concetto di equity, i prestatori utilizzano frequentemente il termine “loan-to-value ratio” (LTV), che rappresenta un modo alternativo per esprimere il rapporto tra il debito residuo e il valore dell’immobile. Nell’esempio precedente, il rapporto LTV è pari al 62,5%, ovvero il totale del tuo debito corrisponde al 62,5% del valore della casa.

L’LTV e l’equity immobiliari sono inversamente proporzionali: l’LTV indica quanto si deve ancora, mentre l’equity esprime quanto si è effettivamente possessori dell’immobile.

Questo rapporto è particolarmente rilevante per i mutui convenzionali, che solitamente richiedono un LTV pari o inferiore all’80% per evitare l’assicurazione ipotecaria privata (PMI). Se la quota di anticipo è inferiore al 20% del valore della casa, la maggior parte delle banche impone il pagamento di questa assicurazione.

Di conseguenza, rifinanziando un mutuo convenzionale, sarebbe opportuno avere almeno un 20% di equity per eliminare il costo aggiuntivo della PMI.

Requisiti di equity raccomandati per il rifinanziamento

Nonostante i criteri precisi possano variare da un istituto all’altro, la quantità di equity richiesta dipende principalmente dal tipo di mutuo e dalla formula di rifinanziamento scelta.

Mutui convenzionali. Alcune banche accettano di rifinanziare un mutuo convenzionale anche con solo il 5% di equity, ma in questo caso è previsto il pagamento della PMI.

Mutui FHA. È possibile rifinanziare un mutuo FHA con almeno il 3,5% di equity per un rifinanziamento standard. Per un rifinanziamento cash-out, invece, è richiesto un minimo del 20% di equity.

Prestiti VA. Il rifinanziamento di tipo rate-and-term per mutui garantiti dal Dipartimento per gli Affari dei Veterani (conosciuto come Interest Rate Reduction Refinance Loan o IRRRL) non prevede un requisito minimo di equity. Tuttavia, per un rifinanziamento cash-out VA è consigliabile avere almeno il 10% di equity.

Mutui USDA. Generalmente i mutui USDA sono rifinanziabili con poca o nessuna equity, ma non è consentito effettuare rifinanziamenti cash-out a meno che non si passi da un mutuo USDA a un mutuo convenzionale, in cui in questo caso serve almeno il 20% di equity.

Cosa significa “rifinanziamento rate-and-term”

Il rifinanziamento “rate-and-term” consiste nel sostituire il mutuo originale con uno nuovo avente un tasso di interesse e una durata differenti, ad esempio passando a un piano di 15 o 30 anni. Questo tipo di operazione modifica l’importo della rata mensile, permettendo di ottimizzare le condizioni finanziarie in base alle esigenze attuali del mutuatario.

Il rifinanziamento del mutuo dipende dalla nuova somma finanziata, dal tasso di interesse e dalla durata del prestito. Generalmente, un rifinanziamento di tipo rate-and-term è considerato meno rischioso rispetto a un rifinanziamento cash-out, in quanto il primo non comporta un aumento del saldo del mutuo tramite l’estrazione di una parte del capitale immobiliare.

Gli istituti che concedono mutui convenzionali preferiscono che il richiedente abbia almeno il 20% di capitale immobiliare, anche se in alcuni casi è possibile accedere a un rifinanziamento rate-and-term con solo il 5% di capitale. Per i mutui FHA, invece, è consentito un minimo del 3,5% di capitale immobiliare per questo tipo di rifinanziamento.

Per quanto riguarda i mutui VA e USDA, ogni ente erogatore può stabilire requisiti propri, dato che le rispettive agenzie governative non impongono una soglia minima di capitale immobiliare.

Un rifinanziamento cash-out consente di prelevare liquidità dal capitale immobiliare accumulato e utilizzarla liberamente, ad esempio per ristrutturazioni, consolidamento debiti o spese universitarie. In questo caso il nuovo prestito sarà superiore all’importo residuo del mutuo originario.

Per la maggior parte dei finanziatori di mutui FHA e convenzionali, è necessario disporre di almeno il 20% di capitale per poter accedere a un rifinanziamento cash-out. Nei mutui VA le condizioni variano, ma generalmente è richiesto un capitale minimo del 10%. I mutui USDA, infine, non prevedono questa opzione.

Talvolta può capitare che il proprietario disponga di poco capitale immobiliare, talvolta inferiore anche all’1 o 2%, oppure che abbia un capitale nullo o negativo, cioè un debito superiore al valore della casa.

In base alla situazione finanziaria personale, esistono programmi di rifinanziamento specifici per chi ha poco o nessun capitale:

Il programma FHA Streamline Refinance permette ai mutuatari FHA di ottenere un rifinanziamento rate-and-term senza dover eseguire una nuova perizia immobiliare, a patto che i pagamenti siano regolari. Spesso non è richiesta la disponibilità di capitale immobiliare.

Il VA Interest Rate Reduction Refinance Loan (IRRRL) è un rifinanziamento semplificato disponibile per i titolari di mutui VA, senza vincoli sul capitale immobiliare disponibile.

Il rifinanziamento USDA streamlined assist consente ai titolari di un mutuo USDA diretto o garantito di rifinanziare senza perizia, se hanno effettuato almeno 12 pagamenti consecutivi e riescono a ridurre la rata mensile di almeno 50 dollari.

I programmi Freddie Mac Refi Possible® e Fannie Mae RefiNow consentono ai titolari di mutui convenzionali di rifinanziare disponendo anche solo del 3% di capitale. Per qualificarsi è necessario rispettare limiti di reddito per famiglie a basso e medio reddito, con un introito fino al 100% del reddito medio dell’area in base alla composizione familiare.

In passato, i programmi Fannie Mae High LTV Refinance Option e Freddie Mac Enhanced Relief Refinance erano disponibili per chi aveva poco capitale, ma attualmente risultano sospesi.

Se non si soddisfano i requisiti per alcun programma di rifinanziamento a causa della mancanza di capitale immobiliare, alcune strategie per aumentare il valore della casa includono:

– Ridurre in modo più consistente il capitale residuo, con pagamenti extra o una somma forfettaria;

– Effettuare migliorie che aumentino il valore dell’immobile;

– Affittare parte o tutta la proprietà per generare reddito e alleggerire il debito;

– Attendere che il mercato immobiliare migliori e continuare a estinguere il mutuo, tornando così a una situazione di capitale positivo.

Il cosiddetto “80/20” è una regola che vale tipicamente per i rifinanziamenti convenzionali: richiede che il rapporto prestito-valore non superi l’80%, garantendo quindi almeno il 20% di capitale. Questa regola non si applica ai mutui FHA, VA o USDA, i quali hanno criteri diversi e talvolta meno stringenti. Alcune finanziarie, inoltre, possono adeguare i requisiti in base alla situazione finanziaria individuale del cliente.

La maggior parte delle rifinanziamenti richiede una perizia immobiliare per accertare che l’immobile disponga del capitale necessario in base al suo valore di mercato attuale. Tuttavia, i rifinanziamenti semplificati offerti da FHA, VA e USDA di solito non prevedono questo passaggio. La decisione se richiedere una perizia spetta all’istituto finanziatore, perciò in alcune circostanze può essere concessa una deroga.

In conclusione, a seconda del tipo di mutuo e della situazione finanziaria, è possibile accedere a un rifinanziamento anche con un capitale immobiliare minimo pari al 5%. Con mutui FHA, VA o USDA, il rifinanziamento semplificato è spesso fattibile indipendentemente dal capitale disponibile. Per i mutui convenzionali, un buon profilo finanziario può permettere di procedere con il 5% di capitale oppure accedere ai programmi di rifinanziamento per fasce di reddito basso o medio come Fannie Mae RefiNow o Freddie Mac Refi Possible®.