Coinbase rivoluziona il mutuo garantito da criptovalute di Better

Better Mortgage e Coinbase hanno reso disponibile a tutti il loro prodotto ipotecario garantito da Bitcoin, permettendo ai compratori negli Stati Uniti di utilizzare criptovalute come garanzia per il deposito senza doverle vendere.

Come funziona il prodotto

Il prodotto accoppia un mutuo abitativo sostenuto da Fannie Mae con un prestito separato destinato al pagamento del deposito, garantito da Bitcoin. La garanzia in criptovaluta deve avere un valore almeno pari al 250% del prestito per il deposito e viene trasferita sul conto di custodia gestito da Better su Coinbase Prime.

I due finanziamenti condividono tasso d’interesse e piano di ammortamento e vengono rimborsati mediante un’unica rata mensile. La criptovaluta vincolata viene restituita una volta che il mutuo è estinto o rifinanziato, nel rispetto delle condizioni contrattuali.

Requisiti e profili di rischio

Una semplice diminuzione del prezzo del Bitcoin non genera automaticamente richieste di integrazione della garanzia né variazioni immediate delle condizioni del mutuo. Tuttavia, Better può liquidare la criptovaluta vincolata qualora il mutuatario accumuli oltre 60 giorni di ritardo nei pagamenti.

I richiedenti devono essere residenti negli Stati Uniti e possedere un conto verificato su Coinbase, oltre a soddisfare i criteri di credito, reddito e altre verifiche previste da Better. I membri di Coinbase One possono inoltre beneficiare di un rimborso dell’1% da parte di Better, fino a un limite di 10.000 dollari, da utilizzare per spese di chiusura e commissioni.

Contesto regolatorio e sviluppo del mercato

L’introduzione commerciale del prodotto arriva in un momento in cui le autorità di vigilanza negli Stati Uniti stanno valutando come integrare le attività digitali nei criteri di valutazione del rischio ipotecario. Nel giugno 2025 la Federal Housing Finance Agency ha incaricato Fannie Mae e Freddie Mac di elaborare proposte per riconoscere le criptovalute detenute su exchange regolamentati come elementi patrimoniali nelle valutazioni del rischio per le abitazioni unifamiliari, senza obbligo di convertire i valori in dollari.

La direttiva richiede inoltre alle due entità sponsorizzate dal governo di considerare misure di mitigazione per la volatilità delle criptovalute e di sottoporre le eventuali modifiche proposte ai loro consigli di amministrazione prima della revisione da parte della FHFA. Anche altri istituti privati hanno iniziato ad adeguare le loro pratiche: ad esempio, il prestatore e gestore di mutui Newrez ha comunicato il riconoscimento di alcuni detentori di criptovalute nella valutazione delle domande di mutuo.

Queste novità si sviluppano mentre i prezzi delle abitazioni negli Stati Uniti restano su livelli storicamente elevati. Secondo dati del US Census Bureau e del Department of Housing and Urban Development, elaborati dalla Federal Reserve Bank of St. Louis, il prezzo mediano di vendita di una casa nuova si è attestato intorno ai 400.000 dollari nel 2026: valori inferiori rispetto ai picchi del 2022, ma comunque elevati su base storica.

Implicazioni per investitori e mercato

L’apertura al finanziamento abitativo garantito da crypto amplia le opzioni per i possessori di criptovalute interessati al mercato immobiliare, senza costringerli a dismettere le proprie posizioni. Sul piano finanziario, però, la convivenza tra attività altamente volatili e prodotti di credito a lungo termine richiede strumenti di gestione del rischio più sofisticati e una chiara definizione delle prassi operative in fase di stress di mercato.

Per gli istituti di credito e per le agenzie di regolamentazione, la sfida consiste nel calibrare requisiti patrimoniali, limiti di concentrazione del rischio e meccanismi di tutela dei mutuatari per evitare crisi di liquidità e vendite forzate di asset digitali in scenari avversi. Per gli investitori europei e italiani, l’evoluzione statunitense rappresenta un banco di prova utile per valutare l’adozione futura di prodotti simili nel proprio mercato, tenendo conto di normative, fiscalità e infrastrutture di custodia locali.

In sintesi

• L’introduzione di mutui garantiti da Bitcoin può ampliare la domanda di credito per i detentori di criptovalute, ma impone maggiori requisiti di gestione del rischio per banche e enti regolatori.
• La possibilità di liquidare garanzie in caso di morosità evidenzia la necessità di strumenti di stabilizzazione dei mercati digitali per evitare vendite indotte e impatti sui prezzi immobiliari.
• Per gli investitori italiani, il fenomeno solleva questioni su tassazione, custodia e interoperabilità normativa: osservare le prassi adottate negli Stati Uniti aiuta a valutare potenziali opportunità e rischi locali.