I costi dell’assicurazione casa raggiungono un nuovo massimo e spaventano gli acquirenti

I premi assicurativi per le abitazioni hanno raggiunto livelli record, suscitando preoccupazioni crescenti tra chi desidera acquistare casa riguardo alla loro sostenibilità economica.

Secondo nuovi dati forniti da ICE Mortgage Technology, un proprietario medio di abitazione singola spende oggi quasi 2.370 dollari l’anno per l’assicurazione sulla proprietà, un aumento del 70% negli ultimi cinque anni e mezzo.

I premi assicurativi rappresentano una delle voci di costo in più rapida crescita nell’ambito della proprietà immobiliare, superando l’aumento dei prezzi delle case, dei tassi ipotecari e delle tasse sulla proprietà. La maggioranza dei potenziali acquirenti prevede che la situazione peggiorerà ulteriormente. Un’indagine condotta da Realtor.com tra chi ha recentemente acquistato o intende farlo rivela che il 75% è preoccupato di non poter più permettersi le assicurazioni in futuro, e quasi il 90% teme un ulteriore aumento dei costi.

In tutto il Paese, ma soprattutto negli stati più popolati e soggetti a disastri naturali come Florida, Texas e California, i costi dell’assicurazione stanno diventando un elemento centrale nelle trattative tra compratori e venditori. Il costo dell’assicurazione è spesso definito come una delle “spese nascoste” della proprietà, assieme a tasse immobiliari, manutenzione e spese condominiali, e l’aumento di queste spese rappresenta un’ulteriore difficoltà per chi deve già affrontare tassi ipotecari elevati e valori immobiliari ai massimi storici.

John Powell, titolare di un’agenzia assicurativa a Plano in Texas, ha commentato:

“L’effetto sorpresa sul prezzo, quello che chiamiamo ‘sticker shock’, è effettivamente molto forte.”

Negli ultimi anni gli aumenti dei premi assicurativi hanno superato ampiamente il tasso generale di inflazione e continuano a salire. Nel primo semestre dell’anno si è registrato un incremento del 4,9%, mentre rispetto all’anno precedente la crescita è stata dell’11,3%. In particolare, le città della California vedono i rincari maggiori a causa dell’adattamento del mercato alle nuove normative e alle conseguenze degli incendi devastanti dello scorso gennaio, oltre che in alcune zone del North e South Carolina, duramente colpite dalle alluvioni dell’anno precedente.

L’incremento delle spese si inserisce in un contesto di cambiamenti climatici che hanno aumentato la frequenza e l’intensità degli eventi naturali, come uragani, grandinate e incendi, generando ingenti richieste di risarcimento e spingendo molte compagnie di assicurazione a ritirarsi da mercati poco redditizi. Inoltre, il costo dei materiali da costruzione e della manodopera è cresciuto, rendendo più onerosi i lavori di riparazione dopo danni.

Tutto ciò si traduce inevitabilmente in premi più alti per i consumatori.

Le aree del Paese con premi assicurativi più elevati

Determinati territori hanno tradizionalmente costi assicurativi particolarmente alti, in particolare Louisiana, Florida e parti del Texas, a causa del rischio uragani. A Miami, per esempio, il costo medio mensile dell’assicurazione sulla proprietà è di 502 dollari, il più alto degli Stati Uniti, in netto aumento rispetto ai 306 dollari di fine 2019, secondo ICE Mortgage Technology. A New Orleans, il premio medio si attesta a 472 dollari mensili.

Recentemente, però, l’aumento dei costi di riparazione e la maggiore frequenza di grandinate particolarmente violente hanno fatto impennare anche i premi in regioni lontane dalle coste. Per esempio, i proprietari di case a Minneapolis e Des Moines (Iowa) hanno registrato un incremento medio dell’8% nella prima metà dell’anno, con premi mensili pari a 272 e 194 dollari rispettivamente.

Impatto sulle famiglie e sulle richieste di mutuo

Far fronte all’aumento delle assicurazioni rappresenta una sfida significativa soprattutto per gli acquirenti al primo immobile e per quelli con redditi più bassi, spesso vicini al limite massimo consentito per il rapporto debito/reddito nelle richieste di mutuo, spiega Moses Garcia, loan officer presso Veterans Lending Group a San Antonio, Texas.

Cinque anni fa, durante la fase di pre-approvazione per un mutuo su una casa del valore di circa 270.000 dollari nella sua zona, Garcia teneva conto di un costo assicurativo mensile di 85 dollari. Oggi questa cifra è salita, a seconda dei casi, tra 120 e 130 dollari.

Moses Garcia ha osservato:

“Quando siamo già al limite delle linee guida per il rapporto debito/reddito, un aumento di 40-50 dollari può compromettere la concessione del mutuo, facendo scartare la domanda.”

Laura Richards, 49 anni, che si è recentemente trasferita a Okeechobee (Florida), racconta di non aver mai dato grande importanza ai costi assicurativi prima del trasferimento. I premi annuali sulla sua abitazione a Nashville erano infatti contenuti e prevedibili, con aumenti di circa 100 dollari nel corso di un decennio. Pur sapendo che in Florida i costi sarebbero stati più alti per la maggiore esposizione al rischio uragani, non immaginava quanto sarebbero effettivamente cresciuti.

Trovare e mantenere un’assicurazione sulla casa si sta rivelando un’impresa molto più complicata del previsto per molti proprietari. Un esempio è Richards, che ha acquistato la sua abitazione dal fratello contattando lo stesso agente assicurativo sperando di ottenere una polizza simile. Tuttavia, quella compagnia ha smesso di coprire la casa in questione. Dopo aver trovato un’alternativa, è stata invece abbandonata da questa qualche anno più tardi.

L’ultima compagnia assicurativa con cui ha stipulato la polizza le ha annunciato che l’anno prossimo dovrà cambiare di nuovo assicuratore. Sebbene non abbia mai fatto alcuna richiesta di risarcimento, il suo premio annuo è infatti salito a 2.800 dollari, rispetto ai 1.400 iniziali quando si è trasferita nel 2022. Per far fronte alle crescenti spese, Richards ha dovuto tagliare sul budget, preferendo la spesa da Aldi anziché da Publix, molto popolare in Florida. A volte, per arrotondare, lavora anche come autista per DoorDash.

Nonostante queste difficoltà, Richards, che lavora nel settore delle comunicazioni aziendali, si considera abbastanza fortunata. Rimane però preoccupata per i vicini più anziani che vivono con redditi fissi e per i giovani che acquistano casa per la prima volta, alle prese con i costi assicurativi in continuo aumento.

Richards ha spiegato:

“Riuscirò a cavarmela — sono ancora abbastanza giovane. Preoccupano piuttosto i giovani. Riusciranno mai ad emanciparsi dalle famiglie? La Florida è considerata un paradiso per i pensionati: come fanno allora gli anziani a sostenere queste spese?”

Le sue preoccupazioni trovano riscontro in alcuni dati recenti, secondo cui i giovani acquirenti stanno cambiando strategia nell’acquisto della casa o stanno prendendo in considerazione altre località proprio a causa delle difficoltà nell’ottenere un’assicurazione conveniente. Il 31% della generazione Z e il 26% dei millennial hanno modificato i loro piani, rispetto al solo 6% dei baby boomer. Anche tra le generazioni più anziane però si diffonde l’ansia: quasi un terzo dei baby boomer, pur non avendo ancora risentito dei problemi assicurativi, si aspetta di doverci fare i conti in futuro.

Incremento dei costi assicurativi in California e impatto sui compratori

Kayla-Rae Campbell, agente immobiliare attiva nell’area di Southern California, in particolare nell’Inland Empire e nella San Gabriel Valley, descrive la situazione come particolarmente difficile per molti acquirenti. Qui nella zona metropolitana di Riverside, i costi delle assicurazioni sono tra i più elevati a livello nazionale, con premi aumentati dell’8% nella prima metà dell’anno, arrivando in media a 172 dollari al mese.

Campbell ha sottolineato come, in tutta la regione, la spesa annuale per assicurazioni salga di diverse migliaia di dollari al momento della vendita di una casa, anche in quartieri più economici dove l’ultima transazione risale a pochi anni prima. Molti suoi clienti sono pensionati che si trasferiscono verso l’interno in cerca di soluzioni più economiche.

Quando mostra case in comunità dedicate ai senior (55+), consiglia di confrontare attentamente i costi assicurativi tra abitazioni in zone interne, più protette dal rischio incendi, e altre poste ai margini, spesso con vista desertica ma maggiormente esposte a pericoli.

Campbell ha spiegato:

“La differenza si misura in migliaia di dollari — un fattore decisivo per la pianificazione finanziaria annuale.”

Strategie per affrontare i prezzi in aumento e scenari futuri

Chi si trova a dover fronteggiare costi assicurativi in aumento ha a disposizione poche soluzioni. Chi ha un mutuo è obbligato a mantenere la copertura assicurativa. Cercare preventivi diversi può aiutare a contenere le spese, così come l’opportunità di raggruppare polizze — ad esempio assicurazione casa e auto.

Aumentare la franchigia è un’altra misura che generalmente abbassa i premi, sebbene comporti un rischio maggiore in caso di sinistro. In Texas, l’agente Powell ha spiegato di non raccomandare sempre questa scelta, preferendo calcolare attentamente i tempi necessari per rimanere senza richieste di risarcimento prima che possa convenire.

In questo contesto molti proprietari, soprattutto chi ha già estinto il mutuo, decidono talvolta di rinunciare completamente a un’assicurazione rilevante. Nel 2023, un proprietario su cinque senza mutuo non possedeva una copertura significativa, secondo dati ufficiali degli Stati Uniti.

Richards ha ammesso di aver pensato a questa ipotesi per il futuro. Nonostante le difficoltà con l’assicurazione, ritiene di aver fatto la scelta giusta nel trasferirsi in Florida, avvicinandosi alla famiglia e ai numerosi servizi ricreativi come parchi tematici, crociere e spiagge.

Richards ha detto:

“La maggior parte di noi ha un’assicurazione solo perché la banca ce lo impone. Non vivo nella paura di quello che potrebbe succedere, a meno che non riceva una lettera dalla compagnia assicurativa.”