Il piano casa è legge: svolta per i privati e 60mila alloggi popolari da riqualificare

Piano casa è diventato legge: dopo l’approvazione alla Camera il decreto è passato anche in Aula al Senato e sarà presto pubblicato in Gazzetta Ufficiale. Il testo mira a fronteggiare l’emergenza abitativa puntando sul recupero di 60mila case popolari e su una serie di misure di semplificazione intese a stimolare l’ingresso di capitali privati nel settore residenziale.

I tre pilastri

Il provvedimento conferma le linee già delineate dal Governo e approvate a Montecitorio. Il primo pilastro riguarda la riqualificazione del patrimonio di edilizia residenziale pubblica, con un ruolo operativo affidato al commissario Felice Squitieri. Il secondo istituisce un Fondo housing gestito da Invimit, che dovrà presto definire il proprio regolamento per avviare gli investimenti. Il terzo pilastro incentiva l’intervento dei soggetti privati attraverso operazioni di edilizia convenzionata, basate su accordi pubblico-privato per la realizzazione di alloggi a canone calmierato.

Il ruolo dei fondi esteri

Durante la conversione parlamentare è intervenuta una modifica significativa relativa ai capitali stranieri. La versione iniziale prevedeva una corsia preferenziale per le operazioni sostenute da fondi esteri, con una soglia minima pari a un miliardo di euro; la nuova formulazione ha eliminato l’obbligo che legava le semplificazioni alla provenienza esclusiva dei capitali esteri. Rimane tuttavia il riferimento alla soglia del miliardo come parametro per accedere a una procedura amministrativa accelerata. La scelta mantiene attrattiva verso grandi investitori internazionali, ma limita l’accesso alle misure agevolative per progetti di dimensione piccola e media, una criticità segnalata dalle imprese del settore come Ance.

Spinte verso usi misti e esclusioni dalla quota

Per rendere gli investimenti più sostenibili sul piano economico, il decreto consente ora di prevedere «l’insediamento di una pluralità di destinazioni d’uso, residenziali e non residenziali». Nei progetti che combinano funzione abitativa e altre destinazioni, la soglia minima del 70% di edilizia convenzionata necessaria per ottenere le semplificazioni sarà calcolata soltanto sulla componente residenziale, mettendo in rapporto le unità a prezzo libero con quelle a prezzo calmierato. Le volumetrie destinate ad attività non residenziali — per esempio alberghi o edifici commerciali — non verranno incluse nel computo della quota obbligatoria.

Accesso agevolato per categorie di lavoratori

Tra gli emendamenti approvati è stata ampliata la platea dei potenziali beneficiari degli alloggi a canone calmierato. Oltre alle categorie già contemplate dal testo originario, potranno accedere anche i dipendenti pubblici impiegati nei servizi essenziali, come insegnanti, personale sanitario e appartenenti alle forze dell’ordine. La disposizione punta a stabilizzare l’accesso alla casa per settori fondamentali dei servizi pubblici, contribuendo anche a contenere la mobilità residenziale verso aree più economiche.

Il quadro normativo introduce dunque strumenti sia per il recupero del patrimonio pubblico sia per l’attrazione di capitali privati. L’efficacia pratica delle misure dipenderà dall’attuazione operativa del Fondo housing, dalla chiarezza del regolamento di Invimit e dalla capacità delle amministrazioni locali di applicare le semplificazioni in modo coerente. Restano aperte criticità legate alle dimensioni minime dei progetti ammessi alle procedure accelerate e alla necessità di coordinare politica urbanistica, incentivi fiscali e infrastrutture locali per rendere gli interventi effettivamente realizzabili.

In sintesi

• La preferenza per grandi investimenti internazionali potrebbe velocizzare il flusso di capitali ma aumentare la concentrazione del mercato immobiliare, riducendo lo spazio per gli operatori locali e per progetti su scala ridotta.
• L’esclusione delle volumetrie non residenziali dal calcolo della quota del 70% rende più appetibili gli interventi misti, favorendo la rigenerazione urbana ma richiedendo attenti patti con i comuni sulle infrastrutture necessarie.
• La presenza di alloggi a canone calmierato per personale di servizi essenziali può contribuire a stabilizzare i mercati locali del lavoro, con effetti positivi sulla spesa pubblica e sui costi sociali connessi alla mobilità lavorativa.