Novità per affitti, fondi e case popolari: cosa cambia

Il piano casa ha ottenuto la fiducia alla Camera con 168 voti favorevoli: la conversione del decreto che avvia le misure per affrontare l’emergenza abitativa ha superato così una tappa decisiva e ora è in dirittura d’arrivo verso l’approvazione finale, con un iter parlamentare di fatto blindato.

Nella versione definitiva il decreto è arrivato all’approdo con numerose modifiche rispetto al testo iniziale; mancano tuttavia più interventi attesi dal mercato immobiliare. Tra le variazioni più rilevanti spicca la cancellazione della corsia preferenziale riservata esclusivamente ai fondi esteri: le semplificazioni amministrative più incisive non saranno più indirizzate soltanto a investitori stranieri, anche se resta la soglia di 1 miliardo per accedere alla procedura accelerata.

Questa correzione elimina un’anomalia del primo testo, ponendo tutti i grandi investitori sullo stesso piano normativo, ma mantiene una sostanziale chiusura verso le semplificazioni per gli interventi di dimensione piccola e media, che continueranno a incontrare ostacoli procedurali.

Le altre novità

Il quadro di interventi sul canone calmierato è stato ampliato: il diritto di accesso a immobili con canoni agevolati viene esteso anche ai dipendenti pubblici, in particolare a insegnanti, membri delle forze dell’ordine e al personale sanitario. Questa scelta punta a sostenere categorie cruciali per i servizi pubblici e a favorire stabilità abitativa per chi opera in settori strategici.

Inoltre, i Comuni ottengono maggiori margini di manovra nella realizzazione del pilastro dedicato alle case popolari: potranno essere assegnatari dei fondi riservati alla riqualificazione di immobili inagibili, incrementando la responsabilità locale nella gestione degli interventi di housing sociale.

Il pacchetto di risorse previsto dal provvedimento è consistente, attorno ai 7 miliardi, e comprende una porzione significativa di finanziamenti che ricade nelle competenze comunali, tra cui circa 4,8 miliardi destinati alla rigenerazione urbana, con l’obiettivo di recuperare patrimonio immobiliare degradato e attivare nuova offerta abitativa.

Affitti per studenti

Viene rifinanziato il fondo per gli affitti degli studenti fuori sede con 8,5 milioni per il 2026. Le risorse sono destinate agli studenti con un indice della situazione economica equivalente (ISEE) non superiore a 20.000 euro e che non percepiscono altri contributi pubblici per l’alloggio; si tratta della prosecuzione di un plafond istituito nel 2021 per sostenere la mobilità studentesca verso sedi universitarie diverse dalla residenza familiare.

Agevolazioni per negozi e alberghi

Per le operazioni private volte a destinare immobili al canone calmierato, è prevista la possibilità di prevedere una pluralità di destinazioni d’uso, sia residenziali sia non residenziali, come negozi o strutture ricettive. In questi casi la soglia minima del 70% di edilizia convenzionata, necessaria per le semplificazioni, verrà calcolata esclusivamente sulla componente residenziale, confrontando gli immobili a prezzo libero con quelli a prezzo calmierato.

Gli investimenti destinati a usi non residenziali saranno dunque esclusi dal computo. Sarà la convenzione stipulata con il Comune, a monte dell’intervento, a definire il perimetro della componente residenziale e i parametri su cui calcolare la percentuale di edilizia convenzionata.

Questa norma ha l’obiettivo di rendere più appetibili progetti misti che integrano commercio e ospitalità con offerta abitativa agevolata, ma solleva questioni pratiche su come i Comuni definiranno i confini della componente residenziale e su come verrà garantito il rispetto degli standard sociali e urbanistici.

Dal punto di vista politico e amministrativo, la riformulazione del testo evidenzia un bilanciamento tra la volontà di attirare grandi capitali e la necessità di tutelare l’equilibrio del mercato locale: le misure cercano di incentivare rigenerazione e nuovi investimenti senza però creare corsie preferenziali che potrebbero distorcere la concorrenza o marginalizzare i piccoli operatori.

Restano da osservare i tempi e i dettagli attuativi: l’efficacia delle risorse stanziate dipenderà molto dalla capacità dei Comuni di programmare e di gestire le gare, dai criteri di assegnazione degli alloggi e dalla rapidità con cui le procedure amministrative verranno snellite nella pratica.

In sintesi

• La rimozione della corsia preferenziale per i fondi esteri livella le condizioni per i grandi investitori, ma lascia inalterati gli ostacoli normativi per le imprese di dimensione minore, condizionando l’offerta di progetti su scala ridotta.
• L’allargamento dell’accesso al canone calmierato per categorie professionali chiave e la maggiore responsabilità dei Comuni possono accelerare la riqualificazione, ma richiedono capacità di governance locale e criteri trasparenti per gli appalti.
• Il rifinanziamento degli aiuti agli studenti favorisce la mobilità accademica, ma l’entità delle risorse resta modesta rispetto alla domanda, richiedendo politiche abitative universitarie complementari.
• I criteri che separano la componente residenziale da quella non residenziale nei progetti misti influiranno sulle scelte degli investitori e sulla redditività di negozi e alberghi inseriti in interventi di edilizia convenzionata.