Oice: come la progettazione può rigenerare gli spazi delle città

Giorgio Lupoi ha dichiarato:

“Dovremo dare risposte all’emergenza abitativa del Paese senza consumare nuovo suolo. Abbiamo quegli spazi, che qualcuno definisce ‘buchi neri’, che dobbiamo ricucire e risanare, e anche in questo caso la progettazione è centrale per trovare lo spazio finanziario corretto per realizzare queste operazioni.”

L’intervento è stato pronunciato in apertura del convegno annuale di Oice, l’associazione che riunisce le organizzazioni delle società di ingegneria e architettura, dove si è discusso non soltanto di infrastrutture e grandi opere ma anche, in modo approfondito, del Piano casa.

Nel dibattito sono emerse perplessità sull’adeguatezza delle risorse disponibili e sulla certezza normativa necessaria per consentire interventi rapidi e di qualità. A corollario del programma per il contrasto all’emergenza abitativa rimane aperta la questione della legge quadro per la rigenerazione urbana, elemento ritenuto cruciale per la sostenibilità degli interventi nel medio termine.

Ruolo della progettazione e della politica abitativa

Durante la giornata sono intervenuti rappresentanti del settore pubblico e privato per sottolineare come ingegneria e architettura debbano restare al centro delle scelte per garantire la qualità urbana e l’efficienza economica degli interventi.

Federica Brancaccio, presidente di Ance, ha affermato:

“Il Piano casa è un’opportunità per rispondere a un’emergenza sociale e la progettazione può e deve svolgere un ruolo determinante per concretizzare gli interventi. Ma se vogliamo che questa risposta emergenziale diventi una politica strutturale di trasformazione delle città dobbiamo considerare la questione abitativa come parte integrante di una strategia più ampia. Quindi, accanto all’offerta di più alloggi bisogna puntare sulla rigenerazione del patrimonio costruito e sulla valorizzazione del patrimonio pubblico inutilizzato.”

Il richiamo è piuttosto chiaro: gli interventi abitativi non devono essere concepiti come semplici opere di emergenza, ma inseriti in un quadro complessivo di rigenerazione urbana che recuperi aree dismesse, migliori l’efficienza energetica e valorizzi il patrimonio pubblico esistente.

Finanza pubblica e ruolo degli enti territoriali

Stefano Scalera, amministratore delegato di Invimit Sgr, ha affermato:

“Il secondo pilastro del Piano nasce dall’esigenza di accelerare l’utilizzo dei fondi già individuati per l’housing. Cruciale, in tal senso, è il ruolo delle Regioni e degli enti territoriali.”

Secondo il manager, le Regioni e gli enti territoriali possono infatti mettere a disposizione due asset fondamentali: i propri immobili e le competenze amministrative necessarie per attivare procedure di recupero e valorizzazione. Quando i beni pubblici non sono sufficienti, è possibile coinvolgere asset privati attraverso progetti promossi dall’ente pubblico, riconoscendo il loro interesse pubblico nell’affrontare la carenza di alloggi sociali.

La combinazione tra patrimonio immobiliare pubblico, iniziative di partenariato pubblico-privato e strumenti finanziari dedicati rappresenta la strada percorribile per ampliare l’offerta abitativa senza consumo di suolo, ma richiede regole chiare e tempistiche certe per attrarre investitori e operatori.

Campi di intervento e sfide operative

Per trasformare le dichiarazioni in cantieri servono diversi passi concreti: definizione normativa della rigenerazione urbana, procedure semplificate per la cessione e la valorizzazione degli immobili pubblici, criteri trasparenti per la valutazione degli asset privati coinvolgibili e incentivi fiscali che rendano sostenibili i progetti di housing sociale sul piano economico.

Dal punto di vista finanziario, occorre predisporre strumenti che permettano di incanalare risorse pubbliche e private senza generare conflitti di interesse e garantendo rendimenti adeguati agli investitori istituzionali. In questo senso, veicoli come fondi di investimento immobiliare a vocazione sociale possono giocare un ruolo centrale.

Sul piano locale, la capacità amministrativa delle autorità regionali e comunali sarà determinante: processi decisionali veloci, competenze tecniche di alto livello e coordinamento tra livelli di governo ridurranno i tempi di realizzazione e i costi, favorendo inoltre l’occupazione nel settore delle costruzioni e nelle filiere connesse.

Impatto urbano e ambientale

Un approccio che vieta il consumo di nuovo suolo e privilegia la rigenerazione contribuisce anche a obiettivi ambientali: riduzione delle emissioni attraverso il recupero energetico degli edifici, limitazione della dispersione urbana e tutela del territorio. Questi elementi sono sempre più rilevanti per i finanziatori e per la qualificazione degli interventi ai fini dei criteri ESG (environmental, social, governance).

La sfida resta quella di tradurre visioni strategiche in progetti cantierabili e finanziariamente sostenibili, bilanciando l’urgenza sociale con la necessità di controllare spese pubbliche e di attrarre investimenti privati orientati a un ritorno compatibile con finalità sociali.

In sintesi

• La focalizzazione sulla rigenerazione urbana riduce il consumo di suolo e crea opportunità per investimenti immobiliari a impatto sociale, ma richiede strumenti finanziari dedicati e regole certe per attrarre capitali istituzionali.
• Il coinvolgimento attivo di Regioni e enti territoriali è decisivo: la loro capacità amministrativa determinerà i tempi di realizzazione e la credibilità dei progetti sul mercato degli investimenti.
• I progetti di housing sociale ben strutturati possono stimolare la ripresa delle filiere dell’edilizia e generare occupazione, ma senza incentivi fiscali e meccanismi di condivisione del rischio gli operatori privati potrebbero risultare reticenti.
• Per il contesto italiano è strategico integrare obiettivi ambientali e sociali nei criteri di selezione degli interventi, rendendo i progetti più appetibili per investitori attenti a criteri ESG e a lungo termine.