Prezzi case: Milano segna la crescita più bassa dal 2018, impennata a Roma

Il 2025 si è chiuso con un aumento medio dei prezzi delle abitazioni pari al 4,0%, risultato tuttavia frutto di due andamenti contrastanti: le abitazioni esistenti segnano una crescita del 4,7%, mentre le abitazioni nuove registrano un aumento marginale dello 0,6%.

Andamento dell’ultimo trimestre

Nel quarto trimestre del 2025 l’indice dei prezzi delle abitazioni (Ipab) mostra una dinamica complessa: rispetto al trimestre precedente l’indice è salito dello 0,9%, mentre su base tendenziale (rispetto allo stesso periodo del 2024) l’incremento è stato del 4,1%.

Istat attribuisce la crescita esclusivamente ai rincari delle abitazioni esistenti, che nel trimestre accelerano a +5,2% (da +4,2% del trimestre precedente). Al contrario le abitazioni nuove evidenziano una marcata decelerazione della dinamica tendenziale, scendendo a -1,2%: si tratta della prima flessione tendenziale registrata negli ultimi otto anni.

Bilancio annuale 2025

Guardando all’intero anno, emergono trend opposti tra le due tipologie abitative. Dopo lo scatto del 2024, quando i prezzi delle abitazioni avevano segnato un +7,9% (valore record dal 2018), le abitazioni nuove si attestano su un aumento contenuto (+0,6%), il valore più basso degli ultimi sette anni.

Le abitazioni esistenti, invece, chiudono il 2025 con un +4,7% su base annua, una crescita che più che raddoppia rispetto al +2,2% del 2024 e rappresenta il livello più alto tra le rilevazioni degli ultimi sette anni.

Queste divergenze segnalano tensioni differenti nel mercato: da un lato una domanda ancora significativa per il patrimonio edilizio esistente, dall’altro un mercato delle nuove costruzioni più debole, condizionato da fattori quali costi di realizzazione, offerta limitata e tempi autorizzativi.

Andamento nelle grandi città

Analizzando i grandi comuni, nell’ultima parte dell’anno si registrano aumenti rilevanti dei prezzi a Milano (+6,3%) e a Roma (+5,0%). Tuttavia i profili annuali delle due città mostrano dinamiche differenti.

Per Milano l’accelerazione finale non è bastata a compensare la debolezza registrata nella prima parte dell’anno (con variazioni di -0,1% e +1,8% nei primi due trimestri). Sul complesso del 2025 la città chiude con un +3,3%, in decelerazione rispetto al +5,2% del 2024 e il valore più basso dal 2018 (quando segnò +3,0%).

La capitale, che nel 2025 ha ospitato il Giubileo, ha mantenuto prezzi sostenuti lungo l’arco dell’anno: si è partiti con +6,5% nel primo trimestre e si è arrivati a +5,0% nell’ultimo. La media annuale si attesta al 5,1%, più che raddoppiata rispetto al +2,2% del 2024 e al livello più elevato registrato negli ultimi sette anni.

Implicazioni e prospettive

Il quadro delineato evidenzia alcune criticità per il 2026: la stagnazione dei prezzi delle abitazioni nuove potrebbe riflettere strozzature dell’offerta e costi di costruzione elevati, mentre la tenuta delle abitazioni esistenti accentua i problemi di accessibilità per i nuovi acquirenti.

Da un punto di vista economico e politico, questi andamenti possono incidere sulle decisioni di politica abitativa e sugli interventi per favorire l’offerta di nuova edilizia residenziale, sull’evoluzione dei tassi ipotecari e sulle strategie degli operatori immobiliari. Monitorare l’evoluzione dei prezzi, l’andamento dei mutui e le politiche locali di pianificazione sarà fondamentale per valutare la stabilità del mercato nel medio termine.

In sintesi, il 2025 chiude con un mercato residenziale caratterizzato da una vivacità relativa del patrimonio esistente e da una crescita contenuta delle nuove costruzioni: le prossime trimestrali forniranno elementi utili per capire se la tendenza si consoliderà o se interverranno fattori in grado di riequilibrare l’offerta e la domanda.