Affitti brevi, governo sfida la legge dell’Emilia-Romagna

La posizione della Consulta

La scelta dell’esecutivo arriva nonostante una pronuncia della Corte costituzionale, emessa a dicembre 2025, abbia già respinto una contestazione analoga riguardante una legge regionale in Toscana. Quella sentenza ha bocciato le questioni di legittimità sollevate dal Governo nel marzo precedente.

Corte costituzionale ha scritto:

“Se un immobile è utilizzato in modo stabile e organizzato come struttura ricettiva extra-alberghiera, la previsione della destinazione d’uso turistico-ricettiva non può essere considerata irragionevole.”

Contesti locali e possibili sviluppi

In assenza di una disciplina nazionale organica richiesta da molte regioni e amministrazioni locali, cresce il rischio che siano i singoli territori a definire regole differenti. Questa frammentazione normativa può generare incertezze per proprietari, operatori turistici e cittadini, oltre a possibili contenziosi giudiziari.

Tra le amministrazioni che hanno manifestato la volontà di seguire l’esempio di Emilia-Romagna e Toscana c’è la Puglia, il cui presidente Antonio Decaro ha annunciato l’intenzione di valutare misure analoghe. Anche il Comune di Roma sta elaborando un regolamento volto a contenere il fenomeno, con particolare attenzione al centro storico.

La modifica della destinazione d’uso

Il fulcro della norma regionale consiste nell’obbligo di modificare la destinazione d’uso delle unità locate con formule di affitto breve, passando da residenziale a una categoria specifica per locazioni turistiche. Questo cambiamento può incidere sulla commerciabilità degli immobili e costituisce una significativa barriera amministrativa per chi intende entrare nel mercato.

Una volta mutata la destinazione, le unità dovranno rispettare numerosi requisiti tecnici e normativi relativi a sicurezza, igiene, efficienza energetica e conformità degli impianti; in aggiunta, saranno soggette al controllo dei piani urbanistici comunali, che potranno definire limiti e condizioni per l’esercizio dell’attività.

La legge regionale dispone:

“I Comuni possono individuare, nei propri strumenti di pianificazione urbanistica, ambiti determinati del territorio comunale nei quali l’insediamento della destinazione d’uso locazione breve è ammessa o subordinata all’osservanza di specifiche condizioni.”

Grazie a questo meccanismo, le amministrazioni locali possono anche stabilire per ciascun ambito la percentuale massima di unità residenziali destinabili alla locazione breve, esercitando così un controllo puntuale sull’espansione del fenomeno.

Conseguenze pratiche e profilo giuridico

Le limitazioni urbanistiche e la ridefinizione della destinazione d’uso sollevano interrogativi su impatti economici e diritti di proprietà: i vincoli possono ridurre il valore commerciale delle unità e richiedere investimenti per adeguamenti tecnici. Inoltre, la misura apre la strada a possibili contenziosi fra Stato e regioni, nonché fra privati e amministrazioni locali, sulla legittimità dei limiti imposti.

Dal punto di vista politico, il contrasto fra esigenze di tutela degli abitanti e interesse economico legato all’offerta turistica richiede una risposta coordinata a livello nazionale per evitare disparità e per fornire certezze regolatorie agli operatori.

Nei prossimi mesi è prevedibile un acceso confronto istituzionale e giurisdizionale, con possibili ricorsi alla Corte costituzionale e dibattiti nelle assemblee regionali e comunali, mentre gli effetti concreti sulle città e sul mercato immobiliare dipenderanno dalle scelte applicative dei singoli enti locali.