Newrez negli Usa apre alle criptovalute per l’idoneità al mutuo

Newrez ha annunciato l’intenzione di considerare alcune detenzioni in criptovalute come attività qualificanti nel processo di valutazione per la concessione dei mutui, una misura che potrebbe ampliare l’accesso al credito immobiliare per chi possiede asset digitali.

La modifica entrerà in vigore a febbraio e si applicherà ai prodotti non appartenenti all’agenzia del prestatore, includendo l’acquisto della prima casa, i rifinanziamenti e gli immobili a scopo d’investimento. Attualmente, mentre strumenti come azioni e obbligazioni possono già essere considerati nelle valutazioni, chi detiene criptovalute era spesso obbligato a vendere le posizioni per dimostrare liquidità.

Al lancio, Newrez riconoscerà come idonei Bitcoin (BTC), Ether (ETH), exchange-traded fund (ETF) spot sostenuti da questi asset e stablecoin ancorate al dollaro. Le criptovalute dovranno essere custodite presso exchange o piattaforme fintech regolamentate nei Stati Uniti, brokeraggi o banche con charter nazionale.

La nuova politica prevede che le valutazioni delle detenzioni in criptovalute possano essere soggette ad adeguamenti per riflettere la volatilità di mercato; resta fermo l’obbligo per i mutuatari di coprire costi di chiusura e pagamenti ipotecari in dollari statunitensi.

Leslie Gillin said:

“Circa il 45% degli investitori della generazione Z e dei Millennial possiede criptovalute. La nostra politica è pensata per ampliare l’accesso alla proprietà immobiliare tra gli acquirenti più giovani.”

Regolatori statunitensi valutano il ruolo delle criptovalute nella concessione dei mutui

L’annuncio di Newrez arriva in un contesto di dibattito regolatorio negli Stati Uniti sul ruolo che le criptovalute dovrebbero avere nelle valutazioni del rischio ipotecario. Nel giugno 2025 la Federal Housing Finance Agency (FHFA) ha incaricato le due agenzie federali di portare avanti proposte per valutare come considerare le criptovalute nelle analisi del rischio per i mutui unifamiliari senza trasformare gli asset in dollari.

Successivamente, la senatrice del Wyoming Cynthia Lummis ha presentato il disegno di legge denominato 21st Century Mortgage Act, che mira a trasformare in legge la direttiva della FHFA e a fornire un quadro normativo più chiaro per l’inclusione delle attività digitali nei processi di underwriting.

Cynthia Lummis said:

“Il disegno di legge affronta le difficoltà di accessibilità abitativa per i giovani americani: il sogno della proprietà della casa non è realtà per molti giovani.”

Il provvedimento è stato letto due volte nel Senato ed è stato assegnato alla Committee on Banking, Housing and Urban Affairs, dove però non ha ancora avuto ulteriori sviluppi legislativi.

Mercato esistente e possibili ripercussioni sul settore immobiliare

Nonostante il quadro normativo sia ancora in evoluzione, esiste già un mercato limitato per il finanziamento immobiliare garantito da criptovalute: alcuni prestatori permettono ai mutuatari di usare BTC o ETH come garanzia senza richiedere la liquidazione degli asset.

Mauricio Di Bartolomeo said:

“Alcuni detentori di Bitcoin hanno utilizzato i loro asset per finanziare acquisti immobiliari senza doverli liquidare.”

L’introduzione formale delle criptovalute nei criteri di underwriting solleva questioni tecniche e normative: come valutare la volatilità, quale metodo adottare per il pricing delle garanzie, come garantire la custodia sicura degli asset e come rispettare le norme antiriciclaggio. Per i prestatori ciò significa anche valutare l’impatto sui requisiti di capitale e sulla commerciabilità dei mutui nel mercato secondario, in particolare se Fannie Mae e Freddie Mac dovessero adottare linee guida che consentono l’acquisto di questi asset come parte dei parametri di rischio.

I potenziali benefici includono un ampliamento dell’accesso al credito per gli acquirenti più giovani che detengono risorse digitali e una maggiore flessibilità nelle strategie di finanziamento. Tuttavia, i rischi legati alla liquidità e alla valutazione potrebbero tradursi in condizioni più stringenti o in premi di rischio per i mutuatari che presentano criptovalute come parte del loro patrimonio.

Nei prossimi mesi è probabile che emergano linee guida più dettagliate da parte delle autorità di vigilanza e che i principali attori del mercato ipotecario sperimentino approcci diversi per integrare le criptovalute nei processi di sottoscrizione, bilanciando inclusione finanziaria e gestione del rischio.