Immobili: la nuova banca dati mondiale che cambia volto a proprietà e affitti

Lo scambio automatico delle informazioni fiscali è destinato a estendersi anche ai patrimoni immobiliari: venticinque Paesi hanno firmato una dichiarazione congiunta per condividere dati sui contribuenti che possiedono case o percepiscono canoni, inclusi affitti brevi, al di fuori dello Stato di residenza.

La dichiarazione, sottoscritta il 4 dicembre, coinvolge oltre all’Italia anche le seguenti giurisdizioni: Belgio, Brasile, Cile, Costa Rica, Finlandia, Francia, Germania, Grecia, Islanda, Irlanda, Corea, Lituania, Malta, Nuova Zelanda, Norvegia, Perù, Portogallo, Romania, Slovenia, Sudafrica, Spagna, Svezia, Regno Unito e Gibilterra.

La rotta da seguire

Secondo una nota del Ministero dell’Economia e delle Finanze la strategia è coerente con le iniziative internazionali già avviate negli ultimi anni, che hanno migliorato significativamente lo scambio transfrontaliero di informazioni e la cooperazione tra amministrazioni fiscali per contrastare l’evasione offshore e l’opacità sui conti finanziari.

Il modello da replicare è quello che ha portato all’introduzione dello scambio automatico di informazioni sugli asset finanziari, noto come Common Reporting Standard, e sullo scambio relativo alle attività crittografiche, denominato Crypto-Asset Reporting Framework. La nuova iniziativa mira a colmare la lacuna relativa agli asset non finanziari, con particolare riferimento agli immobili.

L’accordo multilaterale progettato per questo scopo è l’International Property Information Multilateral Competent Authority Agreement (IPI MCAA), già sviluppato dall’OCSE, che definisce regole e formati per lo scambio automatico di dati immobiliari tra autorità competenti.

Obiettivo da centrare tra il 2029 e il 2030

Le giurisdizioni firmatarie prevedono di rendere operativo il nuovo meccanismo entro il 2029 o il 2030, nel rispetto delle rispettive procedure nazionali. L’intento dichiarato è anche quello di incoraggiare ulteriori adesioni per promuovere trasparenza, equità ed efficienza nella fiscalità a livello globale.

Nella pratica, l’IPI MCAA comporterà lo scambio automatico di informazioni standardizzate sugli immobili: dati anagrafici dei proprietari, identificativi fiscali, indirizzi degli immobili, natura della proprietà, informazioni sui canoni percepiti e, quando disponibili, stime di valore o riferimenti catastali. Queste informazioni faciliteranno il confronto con le dichiarazioni fiscali presentate dai contribuenti nei Paesi di residenza.

Per la piena attuazione saranno necessari adeguamenti normativi e investimenti tecnologici nei singoli Stati, nonché garanzie sulla protezione dei dati personali. Temi come la comparabilità delle valutazioni immobiliari, le soglie di scambio, la gestione della riservatezza e i rimedi per evitare la doppia imposizione richiederanno armonizzazione tecnica e scambi multilaterali di best practice tra le amministrazioni fiscali.

Sul piano pratico, la disponibilità di informazioni immobiliari facilmente accessibili alle autorità fiscali dovrebbe aumentare la capacità di individuare casi di redditi da locazione non dichiarati o di beni immobili non comunicati, contribuendo a recuperare gettito e a migliorare l’equità contributiva.

I controlli del Fisco Italiano

L’Agenzia delle Entrate già utilizza dati sugli immobili posseduti dai contribuenti italiani, incrociando informazioni dall’estero con quanto riportato nelle dichiarazioni dei redditi, in particolare nel quadro RW destinato al monitoraggio degli investimenti e delle attività finanziarie detenute all’estero.

Il contribuente residente in Italia che detiene un immobile all’estero è tenuto al versamento dell’IVIE (imposta sul valore degli immobili esteri); in caso di omissione o di mancata indicazione nel quadro RW, l’amministrazione può avviare attività di compliance con invio di alert per consentire chiarimenti e regolarizzazioni oppure procedere ad accertamento fiscale.

Le sanzioni applicabili in seguito a contestazioni possono risultare rilevanti: oltre agli obblighi tributari, le penalità amministrative possono arrivare anche fino al 25% del valore dell’immobile non dichiarato, con possibili ulteriori conseguenze in caso di violazioni ripetute o gravi.

L’introduzione di uno scambio automatico più esteso potrà dunque rendere più tempestiva e accurata l’attività di controllo, riducendo la dipendenza da segnalazioni sporadiche. Allo stesso tempo, richiederà ai contribuenti una maggiore attenzione alla completezza delle dichiarazioni e alla conservazione della documentazione comprovante acquisti, locazioni e pagamenti fiscali effettuati all’estero.

Per gli operatori e le istituzioni fiscali la sfida sarà bilanciare l’efficacia degli strumenti di contrasto all’evasione con la tutela dei diritti dei contribuenti e la conformità al quadro normativo sulla protezione dei dati personali, coinvolgendo uffici finanziari, legislatori e autorità di controllo per definire procedure trasparenti e sicure.