Mario Valducci di Invimit SGR: serve una svolta normativa per rigenerare gli immobili pubblici dismessi

Nel corso dell’incontro intitolato La normativa urbanistica e dell’edilizia nel tempo della rigenerazione urbana, promosso da Confindustria Assoimmobiliare a Roma, il Presidente di Invimit SGR, Mario Valducci, ha sollecitato un intervento normativo urgente per accelerare la riconversione degli immobili pubblici dismessi.

Valducci ha ricordato che, al suo insediamento insieme all’Amministratore Delegato Stefano Scalera, il portafoglio in gestione comprendeva numerose proprietà inutilizzate da tempo: ex ospedali, ex colonie, uffici e sedi di enti pubblici come Inps e Inail, aree militari dismesse e convitti, tutte potenziali risorse da riqualificare per rispondere ai bisogni delle comunità locali.

Un sistema normativo datato frena il riutilizzo funzionale

Mario Valducci ha detto:

“Molte di queste strutture non sono più adeguate alle funzioni per cui erano state pensate quarant’anni fa; servono percorsi urbanistici condivisi tra amministrazioni e operatori privati affinché possano acquisire nuove destinazioni d’uso.”

Il Presidente ha sottolineato come buona parte della normativa urbanistica vigente risalga a decenni fa e non tenga conto della complessità tecnica, amministrativa e sociale degli interventi di rigenerazione urbana contemporanei, determinando ritardi e inefficienze.

Vincoli, costi e frammentazione decisionale ostacolano i progetti

Secondo l’analisi di Valducci, i fattori che più spesso compromettono la fattibilità degli interventi sono molteplici e di natura normativa, economica e procedurale.

Oneri di urbanizzazione: gli oneri richiesti per le trasformazioni urbanistiche risultano frequentemente elevati rispetto al valore degli immobili, rendendo antieconomiche molte operazioni di recupero.

Vincoli dei Beni culturali: la tutela patrimoniale, seppure essenziale, non sempre è modulata in base al reale valore storico o funzionale dell’immobile, complicando interventi di recupero poco invasivi ma necessari.

Frammentazione istituzionale: le decisioni coinvolgono più livelli — europeo, nazionale, regionale e comunale — con competenze spesso sovrapposte che allungano i tempi e aumentano i costi procedurali.

Codice degli appalti: le regole sugli affidamenti e sulle gare, applicate anche a fondi immobiliari di diritto privatistico come quelli gestiti da Invimit SGR, possono limitare la competitività rispetto a operatori privati e rallentare l’attuazione dei progetti.

Partenariato pubblico-privato: un’opportunità ancora poco valorizzata

Valducci ha rimarcato l’importanza del partenariato pubblico-privato (PPP) come leva per mobilitare risorse, competenze tecniche e strumenti finanziari necessari alla rigenerazione di patrimoni immobiliari pubblici.

Ha citato il programma Missione REgenera come esempio di intervento che punta a favorire sinergie tra soggetti pubblici e privati, ma ha anche osservato che senza adattamenti normativi mirati queste iniziative rischiano di rimanere isolate o parziali.

Per aumentare l’efficacia dei processi di riuso è necessario intervenire su più fronti: semplificare procedure autorizzative, differenziare gli oneri in base al tipo di riqualificazione, prevedere regimi di condizionalità per i vincoli culturali e introdurre strumenti contrattuali flessibili per i PPP.

Sono inoltre utili misure di accompagnamento come linee guida tecniche, sportelli unici a livello regionale o comunale e strumenti finanziari dedicati che possano de-riskare gli investimenti, sfruttando anche i fondi europei e nazionali per la transizione urbana.

Mario Valducci ha concluso:

“Occorrono norme aggiornate e strumenti più agili per valorizzare gli immobili dismessi, trasformandoli in risorse utili al tessuto sociale ed economico: senza interventi legislativi concreti, il potenziale resta in gran parte inespresso.”

Una riforma mirata potrebbe incidere positivamente sulla rigenerazione urbana, facilitando il coinvolgimento dei territori, la creazione di servizi pubblici locali e la generazione di investimenti sostenibili che rispondano alle esigenze abitative, sociali ed economiche.