Confronta tassi e pagamenti: 30 anni o 15 anni

I tassi dei mutui hanno oscillato negli ultimi giorni ma rimangono ai livelli più bassi registrati da oltre un anno. Secondo i dati nazionali più recenti, il mutuo a tasso fisso a 30 anni si attesta intorno al 6,15% mentre il mutuo a tasso fisso a 15 anni è vicino al 5,57%, rendendo il mercato favorevole per chi valuta l’acquisto di una casa.

Tassi correnti

Ecco i tassi medi nazionali più recenti per diverse tipologie di mutuo:

Mutuo a tasso fisso a 30 anni: 6,15%

Mutuo a tasso fisso a 20 anni: 5,97%

Mutuo a tasso fisso a 15 anni: 5,57%

Mutuo variabile 5/1 (5/1 ARM): 6,38%

Mutuo variabile 7/1 (7/1 ARM): 6,45%

Mutuo VA a 30 anni: 5,69%

Mutuo VA a 15 anni: 5,25%

Mutuo VA 5/1: 5,70%

Si tratta di medie nazionali arrotondate. I tassi effettivi possono variare significativamente in base al territorio, al profilo del richiedente e all’istituto erogante.

Tassi di rifinanziamento

I tassi di rifinanziamento più recenti, espressi come medie nazionali, sono i seguenti:

Rifinanziamento a 30 anni: 6,27%

Rifinanziamento a 20 anni: 6,29%

Rifinanziamento a 15 anni: 5,75%

Rifinanziamento 5/1 ARM: 6,46%

Rifinanziamento 7/1 ARM: 6,87%

Rifinanziamento VA a 30 anni: 5,75%

Rifinanziamento VA a 15 anni: 5,62%

Rifinanziamento VA 5/1: 5,48%

In genere i tassi di rifinanziamento possono risultare più elevati rispetto a quelli applicati all’acquisto, ma non è una regola fissa: molto dipende dal profilo creditizio e dalle condizioni di mercato al momento della richiesta.

Calcolo dell’impatto sulla rata mensile

Una valutazione rapida aiuta a comprendere come il tasso incide sulla rata. Per un mutuo di 300.000 dollari con durata di 30 anni e un tasso del 6,15%, la rata mensile per capitale e interessi sarebbe approssimativamente di 1.828 dollari.

Su tutta la durata del finanziamento, gli interessi totali pagati ammonterebbero a circa 357.966 dollari, oltre al capitale iniziale.

Se lo stesso capitale fosse suddiviso in un mutuo a 15 anni con tasso del 5,57%, la rata salirebbe a circa 2.462 dollari al mese, ma gli interessi totali scenderebbero a circa 143.233 dollari grazie alla minore durata del prestito.

Mutui a tasso variabile (ARM)

Con un mutuo a tasso variabile, la percentuale è fissa solo per un periodo iniziale e poi può cambiare periodicamente. Ad esempio, un 5/1 ARM mantiene il tasso fisso per i primi cinque anni e poi lo aggiusta annualmente.

Questi prodotti spesso partono con un tasso iniziale più basso rispetto ai mutui a tasso fisso, ma comportano il rischio che la rata aumenti successivamente. Possono tuttavia avere senso se si prevede di vendere o rifinanziare l’immobile prima della fine del periodo a tasso iniziale.

Negli ultimi mesi alcuni tassi variabili si sono avvicinati o superati i corrispondenti tassi fissi: è quindi importante confrontare le offerte dei diversi istituti di credito prima di scegliere.

Strategie per ottenere i tassi più bassi

Le banche tendono a offrire i migliori tassi a chi presenta: un acconto consistente, un ottimo punteggio di credito e un basso rapporto debito/reddito. Prima di inoltrare le richieste, può essere utile migliorare questi aspetti per ottenere condizioni più favorevoli.

Ecco alcune strategie pratiche:

1) Aumentare l’acconto per ridurre il rischio percepito dall’istituto erogante.

2) Migliorare il punteggio di credito ripagando debiti o correggendo errori nei report creditizi.

3) Abbassare il rapporto debito/reddito riducendo passività o aumentando le entrate documentate.

4) Confrontare più offerte: le differenze tra istituti possono essere significative, sia per tassi fissi sia per variabili.

5) Considerare l’acquisto di punti di sconto (discount points) per abbassare permanentemente il tasso in cambio di un costo iniziale al momento della chiusura.

6) Valutare buydown temporanei (ad esempio un piano 2-1) che riducono la rata nei primi anni: bisogna però verificare il punto di pareggio rispetto al costo iniziale.

7) Scegliere con attenzione la durata del mutuo in base alla capacità di sostenere una rata più elevata e al risparmio sugli interessi nel lungo periodo.

8) Monitorare il mercato per cogliere opportunità di rifinanziamento qualora i tassi scendessero ulteriormente.

Fattori che influenzano i tassi e prospettive

I tassi ipotecari sono influenzati da molte variabili macroeconomiche: aspettative sull’inflazione, scelte di politica monetaria della Federal Reserve, andamento dell’economia e tensioni commerciali o politiche. Eventi come interruzioni dell’attività governativa o cambi di rotta nelle politiche fiscali possono avere impatti sulle aspettative dei mercati e quindi sui tassi.

Allo stato attuale non si prevede una discesa marcata dei tassi entro la fine dell’anno, dato che gli operatori continuano a monitorare vari indicatori economici e le decisioni delle autorità monetarie.

Infine, è importante ricordare che i tassi medi nazionali sono un punto di riferimento: per conoscere l’offerta concreta è necessario ottenere quotazioni personalizzate dagli istituti di credito, valutando costi accessori, requisiti e condizioni contrattuali.