Tassi settimanali in rialzo, quelli annuali in calo

Questa settimana i tassi ipotecari hanno registrato un lieve aumento: secondo Freddie Mac il tasso medio per un mutuo a 30 anni con tasso fisso è salito di cinque punti base arrivando al 6,22%, mentre il tasso a 15 anni è aumentato di nove punti base toccando il 5,50%. Un anno fa la media per il 30-year era del 6,79% e per il 15-year del 6,00%.

Entrambi i tipi di mutuo hanno seguito l’andamento al rialzo dei rendimenti dei titoli di stato a dieci anni, un indicatore chiave per i tassi ipotecari.

Tassi ipotecari correnti (medie nazionali)

Secondo gli ultimi dati di Zillow, questi sono i tassi medi nazionali arrotondati:

30-year fixed: 6,15%; 20-year fixed: 6,11%; 15-year fixed: 5,69%; 5/1 ARM: 6,47%; 7/1 ARM: 6,60%; 30-year VA: 5,83%; 15-year VA: 5,46%; 5/1 VA: 5,75%.

Ricordate che si tratta di medie nazionali arrotondate alla seconda cifra decimale; i tassi effettivi offerti da singole banche o istituti possono variare in funzione del profilo del richiedente e della zona.

Strategie per ottenere il tasso più basso possibile

1) Confrontare più offerte di finanziatori diversi, incluse banche tradizionali, cooperative di credito e società specializzate in mutui.

2) Migliorare il credit score prima di richiedere il mutuo: punteggi più alti tendono a tradursi in tassi più bassi.

3) Ridurre il rapporto debito/reddito (DTI) estinguendo debiti non essenziali o aumentando il reddito dichiarato quando possibile.

4) Accumulare un acconto più consistente: più alta è la percentuale versata in anticipo, minore è il rischio percepito dal finanziatore e migliore può essere il tasso.

5) Valutare punti di sconto o «buy down» se si prevede di mantenere il mutuo a lungo termine; si tratta di pagare oneri iniziali per ridurre il tasso nel tempo.

6) Considerare prodotti specifici per determinati gruppi (ad esempio mutui VA per veterani) che possono offrire condizioni più vantaggiose.

7) Preparare la documentazione completa (buste paga, dichiarazioni fiscali, estratti conto) per accelerare l’istruttoria e ridurre il rischio di sorprese che possano alzare il tasso.

8) Monitorare i mercati e, se il timing lo permette, presentare la richiesta quando i rendimenti dei titoli di stato sono in diminuzione, poiché questo tende a influenzare al ribasso i tassi ipotecari.

Tassi di rifinanziamento correnti

Le medie nazionali per il rifinanziamento, secondo Zillow, sono:

30-year fixed: 6,30%; 20-year fixed: 6,25%; 15-year fixed: 5,75%; 5/1 ARM: 6,58%; 7/1 ARM: 6,91%; 30-year VA: 5,94%; 15-year VA: 5,79%; 5/1 VA: 5,98%.

In genere i tassi di rifinanziamento possono risultare leggermente più alti rispetto ai tassi di acquisto, anche se non è una regola assoluta: molto dipende dalle condizioni del credito e dalle spese di chiusura.

Calcolatore e componenti della rata mensile

Un calcolatore di mutuo aiuta a stimare l’impatto delle variazioni del tasso sulle rate mensili. Strumenti più completi, come il calcolatore gratuito di Yahoo Finance, includono anche assicurazione dell’abitazione, imposte sulla proprietà, PMI (assicurazione mutuo privato) e eventuali spese condominiali, per fornire una proiezione più realistica della rata complessiva.

Cos’è il tasso ipotecario e i tipi principali

Il tasso ipotecario è il costo del denaro che il finanziatore applica al capitale concesso, espresso in percentuale. Esistono due categorie principali: tassi fissi e tassi variabili.

Un mutuo a tasso fisso mantiene la stessa percentuale per tutta la durata del prestito: ad esempio, un mutuo a 30 anni al 6% rimarrà al 6% per l’intera durata, salvo che non venga rifinanziato o l’immobile venduto.

Un mutuo a tasso variabile (ARM) presenta un periodo iniziale a tasso fisso e poi varia periodicamente: ad esempio un 5/1 ARM potrebbe avere un tasso del 6% per i primi cinque anni e poi adeguarsi annualmente per i restanti 25 anni in base a un indice di riferimento.

Composizione della rata: interessi vs capitale

Nei primi anni del mutuo una porzione significativa della rata mensile è destinata al pagamento degli interessi; con il passare del tempo la quota destinata al capitale aumenta, riducendo il debito residuo.

Fattori controllabili e non controllabili

Tra i fattori che il richiedente può influenzare figurano il confronto tra finanziatori, il miglioramento del credit score, la riduzione del DTI e l’aumento dell’acconto. Queste azioni possono portare a condizioni migliori e a tassi più bassi.

I fattori esterni includono lo stato generale dell’economia, i livelli di occupazione e i rendimenti dei titoli di stato: quando l’economia è in difficoltà i tassi tendono a scendere per stimolare i prestiti, mentre in periodi di forte crescita possono salire per contenere la domanda.

Confronto tra durate del mutuo

I mutui a 30 anni offrono rate mensili più basse e sono più sostenibili sul breve periodo, ma comportano interessi complessivi maggiori nel lungo termine. I mutui a 15 anni presentano tassi inferiori e costi di interesse totali ridotti, ma richiedono rate mensili più elevate.

Istituzioni e tassi medi

Secondo i dati HMDA del 2024 (Home Mortgage Disclosure Act), alcune grandi banche come Bank of America e Citibank figuraono tra quelle con i tassi mediani più bassi in determinate fasce. Tuttavia è sempre consigliabile confrontare offerte anche presso cooperative di credito e intermediari ipotecari per trovare la soluzione più adatta al proprio profilo.

Tassi storici e possibilità di ottenere tassi molto bassi

Il record storico del tasso medio nazionale per un mutuo a 30 anni è stato del 2,65% in gennaio 2021, secondo Freddie Mac. Ottenere oggi un tasso intorno al 2,75% è estremamente improbabile, salvo che non si tratti di un assumable mortgage (mutuo trasferibile) stipulato da un venditore che aveva bloccato quel tasso nell’era dei minimi storici tra il 2020 e il 2021.

Un assumable mortgage permette al compratore di subentrare nel mutuo esistente del venditore mantenendo le condizioni precedentemente concordate, ma la fattibilità dipende dalle clausole contrattuali e dall’approvazione del finanziatore.

Quando conviene rifinanziare

Una regola empirica frequentemente citata è rifinanziare quando si riesce a ottenere un tasso di almeno 1–2 punti percentuali inferiore rispetto al tasso attuale. La scelta dipende però dall’orizzonte temporale in cui si prevede di mantenere il mutuo e dal punto di pareggio dopo aver sostenuto i costi di chiusura del rifinanziamento.

Per determinare il break-even è utile calcolare quanto tempo occorre perché i risparmi mensili generati dal nuovo tasso compensino le spese iniziali; se il periodo previsto di permanenza nella casa è più lungo di questo intervallo, il rifinanziamento può risultare conveniente.

Considerazioni finali

I tassi ipotecari variano in funzione di fattori macroeconomici e del profilo del mutuatario. Prima di prendere decisioni è opportuno confrontare diverse offerte, valutare le implicazioni a breve e lungo termine e utilizzare strumenti di calcolo che includano tutte le componenti della spesa mensile per ottenere una visione reale dell’impatto sul bilancio familiare.