Quanto si può prendere in prestito con un HELOC?

Le linee di credito garantite da ipoteca sulla casa (HELOC) rappresentano strumenti utili per consolidare debiti e finanziare lavori di ristrutturazione o manutenzione. Tuttavia, l’opportunità di utilizzarne una dipende da quanto denaro è necessario e dall’importo per cui si ha diritto a richiedere un prestito. Quanto si può ottenere con una HELOC? Ecco come calcolare il potenziale importo.

La somma ottenibile da una HELOC dipende principalmente dal rapporto massimo tra il valore totale del prestito e il valore dell’immobile (CLTV, combined loan-to-value) consentito dal creditore. Il CLTV rappresenta la percentuale tra il debito complessivo sul fondo casa e il suo valore attuale. Nel caso siano stati contratto più mutui, il calcolo tiene conto di tutti i debiti accumulati sulle diverse operazioni.

In linea generale, la maggior parte degli istituti permette di indebitarsi fino all’80%-85% del valore della casa, al netto del saldo residuo del mutuo corrente.

Facciamo un esempio: supponiamo che il mutuante consenta fino all’85%. Per calcolare la cifra massima che si può richiedere, si può usare questa formula:

(Valore della casa x 0,85) – saldo mutuo = somma massima ottenibile

Immaginiamo un immobile valutato 350.000 dollari con un mutuo residuo di 100.000 dollari. Se il prestatore permette di accedere a un credito pari all’85% del valore complessivo dell’immobile, detratto il mutuo, si potrà ottenere un prestito fino a 197.500 dollari.

La matematica dietro questo calcolo è la seguente:

350.000 x 0,85 = 297.500

297.500 – 100.000 = 197.500

Totale importo finanziabile tramite HELOC: 197.500 dollari

Molte società che offrono HELOC mettono a disposizione dei calcolatori online per facilitare l’utente nel computo dell’importo potenziale, senza dover svolgere autonomamente i conteggi.

Fattori che influenzano la somma ottenibile con un HELOC

Oltre al rapporto CLTV, il creditore valuta ulteriori elementi per stabilire la cifra massima finanziabile attraverso una HELOC:

Valutazione dell’immobile: Il valore stimato della casa è determinante in quanto riflette la quantità di capitale di cui si dispone e, di conseguenza, la somma potenziale che si può ottenere. Un valore più alto, infatti, permette solitamente di richiedere un prestito più consistente.

Rapporto debito/reddito (DTI): Questo indice esprime la percentuale del reddito destinato al rimborso dei debiti. In genere, le istituzioni finanziarie richiedono un DTI inferiore al 40-50%. Più basso è questo rapporto, più elevata può essere la somma ottenibile.

Punteggio di credito: Il punteggio creditizio è un parametro cruciale per valutare l’affidabilità del richiedente. Un rating elevato indica una buona gestione finanziaria e una puntualità nei pagamenti, agevolando l’accesso a prestiti maggiori o a condizioni vantaggiose. Al contrario, un punteggio basso può limitare la capacità di indebitamento e comportare tassi d’interesse più alti.

Reddito: Le istituzioni desiderano avere la certezza che il richiedente possa sostenere le rate mensili sia nel presente che in futuro. Pertanto, la stabilità e la consistenza del reddito influiscono direttamente sulla capacità di ottenere un prestito più alto.

Alcuni finanziatori stabiliscono inoltre limiti massimi sul credito concesso. Ad esempio, certe cooperative di credito fissano una soglia massima per la HELOC intorno a 500.000 dollari.

Altre possibilità di finanziamento alternative alla HELOC

Se si teme di non riuscire a ottenere un HELOC oppure se l’importo desiderato non è raggiungibile, si possono valutare forme di finanziamento alternative più adatte alle proprie esigenze:

Mutui con capitale garantito (home equity loans): A differenza delle HELOC, che offrono un accesso continuativo a una linea di credito, i mutui con capitale garantito prevedono l’erogazione di una somma unica in un’unica soluzione. Questi mutui generalmente prevedono tassi d’interesse fissi, mentre le HELOC solitamente hanno tassi variabili.

Mutui inversi: Questi prestiti sono riservati a proprietari di abitazioni di età pari o superiore a 62 anni (in alcuni casi 55, a seconda dell’istituto). Invece di rimborsare il finanziatore, è proprio quest’ultimo che versa denaro al proprietario, utilizzando l’equity della casa come garanzia. Il pagamento può essere mensile, in un’unica tranche, mediante linea di credito o una combinazione di tali modalità.

Rifinanziamenti con prelievo di liquidità: Questa soluzione prevede la sostituzione del mutuo attuale con uno nuovo di importo maggiore, ottenendo la differenza in contanti. È importante considerare che il rifinanziamento comporta la sostituzione del mutuo esistente e l’apertura di un nuovo contratto con potenziali variazioni delle condizioni contrattuali e dei costi.

Esistono diversi strumenti finanziari a disposizione di chi desidera accedere a liquidità utilizzando il valore accumulato nella propria abitazione. Tra questi, i prestiti garantiti dal valore della casa, noti anche come “home equity loan” o “linea di credito home equity” (HELOC), rappresentano alcune delle opzioni più comuni.

I contratti di condivisione del capitale immobiliare permettono di ottenere un importo forfettario in cambio di una quota del valore futuro dell’immobile. Questi accordi non prevedono pagamenti mensili e l’importo dovuto viene saldato alla scadenza del contratto o al momento della vendita della casa.

Un’altra possibilità è rappresentata dai prestiti 401(k), che consentono di prendere in prestito fondi dal proprio piano pensionistico 401(k), ottenendo così un importo immediato da utilizzare per l’acquisto o altre esigenze. Tuttavia, è necessario considerare le implicazioni fiscali e i termini specifici previsti dal piano.

I prestiti personali costituiscono un’ulteriore alternativa, anche se generalmente hanno tassi di interesse più alti rispetto a soluzioni garantite come le HELOC, poiché non richiedono garanzie reali.

Quanto si può prendere in prestito?

La somma che è possibile ottenere con una HELOC dipende dal valore stimato della casa e dall’ammontare residuo del mutuo. In genere, i finanziatori consentono di prendere in prestito tra l’80% e l’85% del valore della proprietà, al netto del debito residuo. Per esempio, se l’immobile ha un valore di 300.000 dollari e il debito residuo è pari a 100.000 dollari, si dispone di un capitale netto di 200.000 dollari. L’importo accessibile attraverso una HELOC si aggira quindi tra i 140.000 e i 155.000 dollari.

Considerazioni sui tassi di interesse e sui rischi

È importante sottolineare che una HELOC prevede generalmente un tasso di interesse variabile, il che può complicare la pianificazione finanziaria a lungo termine a causa della possibile oscillazione degli interessi. Inoltre, poiché l’immobile funge da garanzia, in caso di mancato pagamento esiste il rischio di pignoramento.

Valutazione della casa e possibilità di estinzione anticipata

Prima di concedere una linea di credito su valore immobiliare, il finanziatore solitamente richiede una perizia per determinare con precisione il valore di mercato dell’abitazione. Questo passaggio è fondamentale per stabilire il limite massimo di credito accessibile.

Infine, è possibile estinguere anticipatamente il debito della HELOC, il che può comportare un risparmio sugli interessi. Tuttavia, è consigliabile verificare che il contratto non preveda penali per il rimborso anticipato prima di procedere.