Che cos’è un prestito hard money e come funziona

Potresti essere un investitore immobiliare con liquidità limitata per acquistare la tua prossima proprietà, oppure necessitare di finanziamenti per il tuo prossimo progetto di ristrutturazione e rivendita. Se ti serve un finanziamento a breve termine per comprare una casa, un prestito hard money potrebbe rappresentare la soluzione ideale, soprattutto se hai difficoltà ad accedere ad altre forme di credito a causa della tua storia creditizia.

Un prestito hard money è un tipo di debito garantito da un bene immobile, in questo caso specifico la casa che intendi acquistare. Questi finanziamenti vengono erogati da società specializzate e non da istituti bancari o mutui tradizionali. Investitori immobiliari, ristrutturatori di immobili e acquirenti con crediti non perfetti possono qualificarsi per questo genere di prestito.

Anche i proprietari che acquistano una nuova casa mentre stanno ancora vendendo quella attuale spesso utilizzano i prestiti hard money per chiudere la compravendita, qualora il loro profilo finanziario non sia sufficiente a ottenere un prestito ponte. Lo stesso vale per chi è a rischio di pignoramento e ha poche possibilità di ottenere sollievo attraverso altri strumenti finanziari.

Quando richiedi un mutuo tradizionale, i finanziatori valutano la tua affidabilità creditizia e altri parametri economici per accertarne l’ammissibilità. I prestatori hard money, invece, sono disposti a sostenere rischi maggiori e a erogare finanziamenti in tempi rapidi, ma applicano commissioni di apertura elevate e tassi di interesse più alti.

Tuttavia, i finanziatori valutano comunque quanto patrimonio netto hai nell’immobile e il rapporto tra prestito e valore (LTV). Vengono inoltre prese in considerazione le tue capacità di rimborso, con un’analisi del rapporto debito/reddito (DTI), per determinare se sei un buon candidato per il prestito.

Di conseguenza, i prestiti hard money sono adatti a compratori o investitori immobiliari che dispongono di equity e di un reddito stabile, ma con un punteggio di credito troppo basso per accedere ai mutui tradizionali.

I prestiti hard money sono finanziamenti a breve termine, con durate che oscillano da pochi mesi a qualche anno. Molte società consentono di effettuare pagamenti di soli interessi durante il periodo del prestito, ma una volta terminato, è necessario saldare il saldo residuo con un pagamento finale di tipo balloon.

Questi sono alcuni vantaggi dei prestiti hard money:

– Accessibilità: sono disponibili anche per soggetti con precedenti negativi di credito, come fallimenti o ritardi nei pagamenti.

– Pagamenti solo degli interessi: diversi finanziatori permettono di pagare solo gli interessi durante la durata del prestito.

– Tempi rapidi di erogazione: spesso questi finanziamenti possono essere conclusi in una settimana, rendendoli molto convenienti per investitori che necessitano liquidità immediata.

Al contrario, occorre tenere presente i seguenti svantaggi:

– Costi elevati: i tassi d’interesse e le commissioni sono generalmente più alti per compensare il rischio aumentato.

– Rischio di pignoramento: poiché la casa è il bene dato in garanzia, il mancato pagamento può portare alla perdita dell’immobile.

– Anticipo consistente: per ottenere un prestito hard money può essere richiesto un acconto dal 20% al 35% del valore dell’immobile.

Il procedimento per richiedere un prestito hard money non si discosta molto da quello di un mutuo tradizionale:

– Ricerca del prestatore: individua almeno tre società affidabili e verifica di soddisfare i loro requisiti di credito.

– Confronto delle offerte: valuta attentamente tassi di interesse, costi e condizioni per determinare la proposta più vantaggiosa.

– Domanda di prestito: prepara tutta la documentazione richiesta e presenta la tua domanda ufficialmente.

A livello nazionale, esistono diverse società finanziarie che offrono questo tipo di prestito in gran parte degli Stati Uniti, inclusa la capitale Washington, D.C.. Tuttavia, è importante verificare la disponibilità del servizio nella propria regione.

Un’opzione correlata per chi ha accumulato equity nella propria casa è la linea di credito ipotecaria (HELOC), un secondo tipo di mutuo che funziona come una linea di credito revolving. Durante il periodo di prelievo, solitamente di 10 anni, si può attingere al credito, mentre il rimborso avviene in un secondo momento, normalmente in un arco di 20 anni.

I HELOC (Linee di Credito su Equità Casa) rappresentano un’alternativa valida ai prestiti “hard money” poiché si paga interesse solo sull’importo effettivamente prelevato. Questo significa che, se non si utilizza tutto il credito approvato, non si corrisponde interesse sulla somma non utilizzata.

È possibile ottenere un HELOC anche con un credito non perfetto, a condizione che altri elementi del profilo finanziario siano solidi e che si possieda un’elevata quota di patrimonio immobiliare.

Se si dispone di un capitale significativo nell’immobile, si può trasformare questo valore in liquidità tramite un prestito su equità casa. Si tratta di un secondo mutuo che viene erogato in un’unica soluzione, il che può risultare comodo quando si conosce fin dall’inizio l’importo necessario, ad esempio per un acconto su una proprietà d’investimento o una seconda casa.

I tassi applicati a questi prestiti sono generalmente inferiori rispetto ad altri tipi di debito, rendendoli una soluzione potenzialmente più conveniente. È opportuno confrontare le offerte di diversi istituti finanziari per individuare i tassi più bassi disponibili.

Un’altra opzione è il refinanziamento con prelievo di liquidità, che permette di attingere al capitale accumulato nella casa. Questo metodo implica la sostituzione del mutuo esistente con uno nuovo di maggiore entità, da cui si riceve la somma extra da utilizzare liberamente, per esempio per finanziare l’acquisto di un immobile.

Consigliamo di discutere con il proprio istituto di credito o consulente finanziario se si sta valutando di ampliare il portafoglio immobiliare. Per chi gestisce un’attività registrata, potrebbe essere più conveniente accedere a una linea di credito commerciale piuttosto che optare per finanziamenti tradizionali.

Mutui governativi come alternativa ai prestiti hard money

I prestiti supportati dal governo, come i mutui FHA, VA e USDA, rappresentano opzioni valide per chi cerca un’alternativa ai prestiti hard money per l’acquisto della prima casa, in quanto accettano punteggi di credito più bassi e richiedono acconti ridotti.

Questi mutui non sono però utilizzabili per l’acquisto di immobili adibiti a investimento.

Il mutuo FHA, garantito dalla Federal Housing Administration, consente l’accesso con un punteggio di credito minimo di 500 richiedendo un acconto del 10%, oppure con credito pari almeno a 580 e un acconto del 3,5%.

Il mutuo VA, supportato dal Dipartimento per gli Affari dei Veterani, offre la possibilità di acquistare casa senza versare alcun acconto per chi è idoneo come militare o veterano.

I mutui USDA, garantiti dal Dipartimento dell’Agricoltura degli Stati Uniti, non prevedono un acconto e sono destinati a mutuatari con reddito basso o medio che acquistano abitazioni in aree rurali.

Caratteristiche e rischi dei prestiti hard money

I prestiti hard money comportano rischi sia per chi eroga il credito che per chi lo riceve. Questi prodotti sono rivolti a mutuatari con una storia creditizia compromessa, e per questo sono considerati ad alto rischio dalle società finanziarie.

Per compensare tale rischio, i tassi d’interesse sono elevati e vengono spesso richiesti acconti ingenti, che possono incidere significativamente sulle finanze dei mutuatari.

Pur considerando il punteggio di credito in fase di valutazione, le aziende che offrono prestiti hard money pongono maggiore attenzione al valore dell’equità della casa e al reddito percepito, consentendo così anche a chi ha un credito non perfetto di accedere a un finanziamento.

Questi prestiti sono erogati da investitori privati e società non bancarie e pertanto non sono disponibili tramite enti tradizionali come banche, cooperative di credito o istituti ipotecari classici.