Case vuote in Italia maglia nera d’Europa con un’abitazione su quattro non abitata

L’Italia si conferma come il Paese con il maggior numero di proprietari di casa in Europa, ma presenta anche il primato per il più alto numero di abitazioni vuote. Questo emerge da un recente studio della Fondazione Ifel – l’Istituto per la Finanza e l’Economia Locale associato all’Anci – presentato durante la conferenza “Città in scena”, promossa dall’Ance e ospitata al Maxxi in concomitanza con “Città nel futuro 2030-2025”, una manifestazione interamente dedicata alla rigenerazione urbana sotto la direzione di Francesco Rutelli. L’indagine confronta il mercato immobiliare italiano con quelli di Francia e Germania, evidenziando una situazione abitativa caratterizzata da profonde contraddizioni: da una parte un grande patrimonio immobiliare, dall’altra un utilizzo inefficiente e diffuso spreco, soprattutto in un momento di forte domanda e scarsità di offerte per giovani, studenti e famiglie con redditi medio-bassi.

Secondo i dati elaborati da Ifel, basati su fonti Istat e Mef-Agenzia delle Entrate, il 55% delle famiglie italiane possiede una casa, contro il 47% in Francia e il 41% in Germania. Tuttavia, questo primato si associa a un elevato tasso di abitazioni non occupate: in Italia infatti il 27,3% delle case risulta vuoto, una quota che supera di tre volte quella francese (7,8%) e di sei quella tedesca (4,4%). In valori assoluti, su un totale di circa 35 milioni di unità immobiliari censite, più di 9,5 milioni sono inutilizzate o abitate solo saltuariamente.

Alessandro Canelli, presidente di Ifel, ha dichiarato:

“L’Italia è il Paese europeo con la quota più elevata di case di proprietà, oltre il 55%, e al contempo con la percentuale più bassa di immobili in affitto, appena il 13%. Questo riflette una cultura fortemente orientata all’acquisto e un mercato della locazione tradizionalmente debole. Parallelamente, si evidenzia un’anomalia rilevante: oltre un quarto delle abitazioni è sfitta. Secondo il Censimento Istat 2021, stiamo parlando di circa 9,6 milioni di unità, un numero ben più alto rispetto agli standard francesi e tedeschi.”

Tra queste abitazioni inutilizzate, lo studio identifica circa 5,7 milioni come “a disposizione” delle famiglie, spesso seconde case o immobili ereditati che non vengono messi sul mercato. Ifel sottolinea che questo patrimonio potrebbe essere reintegrato nel circuito abitativo attraverso politiche fiscali e incentivi mirati, creando nuove opportunità di affitto e acquisto.

La carenza di edilizia sociale in Europa

Il confronto europeo mostra un quadro molto critico per Italia nel campo dell’edilizia sociale. In Francia, gli alloggi pubblici o convenzionati rappresentano l’11,7% del patrimonio abitativo, mentre in Germania la quota è circa il 2,5%, ma all’interno di un mercato dell’affitto ben più sviluppato. In Italia, l’edilizia residenziale pubblica (Erp) incide per appena il 2,6% dello stock complessivo, coprendo meno del 20% del mercato locativo.

Nel dettaglio, sono censiti circa 781 mila alloggi di edilizia residenziale pubblica, di cui 334 mila si concentrano nelle 14 città metropolitane. Le metropoli di Roma e Milano detengono complessivamente oltre 130 mila unità, seguite da Napoli, Torino e Palermo. Tuttavia, il tasso di rinnovo è molto basso: si registrano circa 16 mila assegnazioni all’anno, equivalenti poco più al 2% delle disponibilità.

Disparità territoriali tra Nord e Sud

Il rapporto evidenzia profonde differenze regionali che configurano due Italie anche dal punto di vista abitativo. Nel Mezzogiorno, la percentuale di case vuote supera il 40% a Reggio Calabria e il 39% a Messina, mentre nelle città del Nord, come Milano e Bologna, tale quota scende sotto il 15%. Roma e Firenze si attestano tra il 12 e il 14%.

Il dossier sottolinea che, nel Sud, la presenza significativa di abitazioni inattive dipende da un mercato immobiliare debole e da processi demografici regressivi, legati a fenomeni di emigrazione giovanile e spopolamento dei centri urbani. In città come Bologna, parte degli immobili dichiarati “vuoti” non è effettivamente disabitata, ma si tratta di abitazioni vecchie o utilizzate saltuariamente.

Demografia e sfide per il mercato abitativo

Lo studio dedica particolare attenzione al rapporto tra dinamiche demografiche e domanda di abitazioni. Le proiezioni dell’Istat prevedono, entro il 2050, una diminuzione della popolazione italiana del 6,7%, con un calo più marcato nel Mezzogiorno e nelle isole, pari al 14,6%. Si assisterà inoltre a un incremento delle famiglie monocomponenti (+8%), mentre quelle composte da coppie con figli diminuiranno del 19%.

Questi cambiamenti modificheranno la domanda abitativa, spostandola verso immobili più piccoli e con preferenze crescenti per l’affitto, in un mercato la cui offerta si mantiene rigida e scarsamente flessibile rispetto alle nuove esigenze.

Alessandro Canelli ha definito questa situazione come un “paradosso strutturale” per il sistema immobiliare italiano:

“Sebbene l’offerta abitativa sia teoricamente ampia, è in gran parte bloccata, a causa di squilibri territoriali, inefficienze amministrative, rigidità del mercato e di una consistente presenza di seconde case inutilizzate. L’Italia appare dunque come un sistema immobiliare statico e poco reattivo alle nuove forme di domanda. Il completamento dei progetti di rigenerazione urbana, solo in parte sostenuti dal PNRR, diventa cruciale per ampliare l’offerta di abitazioni in affitto.”