Immobiliare istituzionale italiano, investimenti a 9,83 miliardi nei nove mesi del 2026

Il mercato immobiliare istituzionale italiano mantiene un ritmo sostenuto nei primi nove mesi del 2026. Tra gennaio e settembre gli investimenti hanno raggiunto 9,83 miliardi di euro, con una crescita del 30% rispetto allo stesso periodo del 2025, secondo le elaborazioni dell’ufficio studi di BNP Paribas Real Estate.

Si tratta del terzo anno consecutivo caratterizzato da volumi in aumento. Anche l’analisi sui dodici mesi mobili mostra una dinamica positiva, con una crescita del 28% su base annua.

Il totale dei primi tre trimestri del 2026 supera inoltre del 30% la media registrata negli stessi periodi degli ultimi cinque anni e del 44% quella dell’ultimo decennio.

Retail primo settore per volumi investiti

La quota maggiore degli investimenti si concentra nel Retail, che rappresenta il 33% dei volumi complessivi.

Seguono la Logistica, con il 20%, gli Alternatives, con il 17%, e l’Hospitality, che pesa per il 15%.

La dinamica più marcata riguarda però la Logistica, che registra una crescita del 92% su base annua, contribuendo in modo significativo ai volumi del terzo trimestre.

Anche il Retail mostra una forte espansione, con un incremento del 47%. Il comparto ha beneficiato inoltre della maggiore operazione registrata nel periodo, relativa a un portafoglio composto da tre centri commerciali distribuiti sul territorio italiano.

Alternatives in crescita dell’82%

Tra i segmenti più dinamici figurano anche gli Alternatives, che registrano una crescita dell’82%.

Nel terzo trimestre il comparto ha incluso, oltre a una delle operazioni alberghiere più rilevanti del periodo, anche un Data Center e alcuni asset collegati al settore sanitario.

Una delle principali acquisizioni nell’Hospitality ha riguardato la trasformazione di un immobile originariamente residenziale e, proprio per questa caratteristica, è stata contabilizzata nel segmento Alternatives.

Il quadro evidenzia quindi una progressiva diversificazione dei capitali verso asset class differenti rispetto ai tradizionali comparti office e retail.

Aumentano le operazioni sopra i 100 milioni

Le transazioni superiori a 100 milioni di euro hanno avuto un ruolo rilevante nella crescita dei volumi.

Nei primi nove mesi il loro numero è aumentato del 16%, mentre il valore complessivo è cresciuto del 39%.

Le operazioni core hanno rappresentato il 37% degli investimenti effettuati nel terzo trimestre, pur registrando una diminuzione del 21% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente.

La maggiore incidenza delle transazioni di grandi dimensioni contribuisce quindi a spiegare parte dell’espansione complessiva del mercato italiano.

Investitori internazionali al 68% nel terzo trimestre

La presenza di capitali provenienti dall’estero rimane particolarmente significativa.

Nel terzo trimestre, considerando le operazioni per le quali è nota la provenienza degli investitori, il 68% dei volumi è stato riconducibile a capitali internazionali, mentre il restante 32% è stato generato da investitori domestici.

Il contributo più rilevante è arrivato dall’Europa al di fuori dell’Eurozona, in particolare dal Regno Unito, che ha rappresentato il 21% dei volumi trimestrali.

Segue il Nord America, con una quota del 20%.

Rendimenti prime con dinamiche differenziate

Sul fronte dei rendimenti, il mercato mostra invece segnali più articolati.

A fine settembre, il rendimento prime del Retail High Street si è attestato al 4,00%, mentre quello degli uffici di Milano ha raggiunto il 4,10%. Entrambi risultano in decompressione rispetto al trimestre precedente e allo stesso periodo del 2025.

Movimenti simili sono stati osservati anche in alcuni submarket secondari.

Per la Logistica, invece, il rendimento prime si è leggermente compresso fino al 5,30%, mentre quello dei centri commerciali è rimasto stabile al 7,25%.

Mark Roberts: mercato sostenuto su più asset class

Mark Roberts, Head of Capital Markets di BNP Paribas Real Estate, ha evidenziato come il mercato italiano continui a mostrare una buona capacità di crescita nonostante un quadro europeo caratterizzato da dinamiche differenti tra i vari Paesi.

Secondo Roberts, i primi nove mesi dell’anno confermano un’attività sostenuta su più asset class, con performance particolarmente positive nella Logistica e nel Retail.

Resta inoltre centrale il ruolo degli investitori internazionali, soprattutto di quelli provenienti da aree esterne all’Eurozona.

Il mercato guarda alla parte finale dell’anno

Il quadro dei primi nove mesi del 2026 restituisce quindi un mercato caratterizzato da volumi elevati, maggiore presenza di grandi operazioni e un contributo ancora decisivo dei capitali esteri.

La crescita di Logistica, Retail e Alternatives amplia la composizione degli investimenti e rafforza la diversificazione del mercato.

La parte finale dell’anno sarà importante per verificare se il ritmo degli investimenti riuscirà a mantenersi sugli stessi livelli, in un contesto in cui i rendimenti prime mostrano segnali differenti a seconda delle asset class e delle aree geografiche.