Casa, oltre 100mila case pubbliche vuote: nella Ue servono altri 650mila alloggi

Nel patrimonio immobiliare pubblico italiano oltre 100.000 abitazioni risultano attualmente inutilizzate, su un totale di oltre 227.000 unità non utilizzate o non utilizzabili, per una superficie complessiva che supera i 40 milioni di metri quadrati. Questi dati emergono da una ricerca condotta da Nomisma per conto di Cna Costruzioni, che mette in luce una criticità abitativa destinata ad avere ripercussioni su vari fronti economici e sociali.

Il patrimonio pubblico da recuperare

L’analisi, basata sui dati del censimento del Ministero dell’Economia riferiti al 2022, individua in totale 227.262 unità immobiliari pubbliche non utilizzate. Di queste, oltre 141.000 unità (il 62,1%) appartengono al cosiddetto patrimonio disponibile, una riserva che potrebbe diventare il punto di partenza per interventi di rigenerazione e nuova offerta abitativa.

I Comuni risultano i principali detentori di questi immobili: possiedono 122.241 unità, pari al 53,8% del totale censito, e detengono il 56,7% della superficie complessiva. Considerando tutte le amministrazioni locali, la quota sale a oltre l’81% della superficie censita, confermando il ruolo centrale degli enti locali nelle possibili strategie di valorizzazione.

Dimensioni degli immobili e opportunità per le imprese

La distribuzione dimensionale degli immobili pubblici mostra aspetti rilevanti per la pianificazione degli interventi: oltre il 76% delle unità rientra nella classe fino a 100 metri quadrati, aprendo spazi di lavoro per micro e piccole imprese edili locali. Al contrario, gli immobili di grandi dimensioni (sopra i 2.000 metri quadrati) costituiscono appena l’1,3% delle unità, ma concentrano quasi il 48% della superficie complessiva, richiedendo progetti integrati e capacità di investimento maggiori.

La componente residenziale è significativa: le abitazioni censite sono 117.553, oltre la metà dell’universo analizzato. Accanto a queste si contano locali commerciali, magazzini, uffici, edifici scolastici e impianti sportivi, beni che vanno valutati non solo per il loro valore immobiliare ma per la loro potenziale utilità sociale e la sostenibilità di gestione.

Cna Costruzioni indica alcune direttrici operative: aggiornare e rendere accessibili le informazioni sui beni, condividere con gli enti locali una graduatoria degli interventi prioritari, proporre procedure e requisiti proporzionati alle caratteristiche dei progetti e favorire l’ingresso delle piccole imprese tramite consorzi e reti d’impresa.

La carenza abitativa in Europa: il quadro Ispi

Allargando lo sguardo al contesto europeo, il rapporto curato dai ricercatori Tobia Zevi — che ricopre anche un incarico tecnico-amministrativo nel Comune di Roma — e Andrè Sobczak per conto di Ispi descrive una crisi abitativa sistemica nei Paesi membri. Secondo il rapporto, all’interno dell’Unione europea servirebbero circa 650.000 abitazioni aggiuntive ogni anno, oltre agli 1,6 milioni già realizzati, con un fabbisogno di investimenti aggiuntivi stimato intorno ai 150 miliardi di euro annui.

Il deficit abitativo assume dimensioni sociali consistenti: oltre 80 milioni di persone nell’Unione necessitano di alloggi a prezzi accessibili o di edilizia sociale. Nel periodo 2010-2025 i prezzi delle abitazioni nell’UE sono aumentati del 60,5%, mentre gli affitti sono saliti del 28,8%, con impatti particolarmente forti nelle aree urbane densamente popolate.

Il rapporto segnala inoltre che in molti centri urbani circa quattro residenti su dieci dovrebbero destinare oltre il 30% del proprio reddito per affittare o acquistare un appartamento di appena 25 metri quadrati. Nel 2025 la quota di non proprietari che dichiarava di rischiare di perdere l’alloggio entro tre mesi per ragioni di sostenibilità economica era intorno al 12,4%.

Implicazioni per politiche pubbliche e investimenti

La disponibilità di ampie risorse immobiliari pubbliche inutilizzate costituisce sia una sfida che un’opportunità. Sul fronte pubblico, la conversione di questo patrimonio in offerta abitativa richiede quadri normativi e amministrativi più snelli, strumenti di valorizzazione chiari e piani di intervento integrati che mettano insieme risorse comunali, finanziamenti pubblici e capitale privato.

Per il mercato, la rigenerazione del patrimonio pubblico può rappresentare un volano per il settore delle costruzioni, soprattutto per le imprese locali e le filiere dell’edilizia sostenibile. Tuttavia, per attrarre investimenti privati serve una combinazione di incentivi, mitigazione del rischio (ad esempio garanzie pubbliche o strumenti di co-investimento) e meccanismi di remunerazione adeguati nel medio-lungo periodo.

Infine, affrontare la crisi abitativa ha ricadute macroeconomiche: migliorare l’accesso alla casa può contribuire a stabilizzare i mercati del lavoro locali, ridurre tensioni sociali e sostenere la domanda interna. Dal punto di vista degli investitori italiani, progetti ben strutturati di rigenerazione pubblica-offerta sociale possono diventare target attrattivi, purché accompagnati da trasparenza, governance efficace e orizzonti di ritorno sugli investimenti chiari.

In sintesi

• La valorizzazione degli immobili pubblici inutilizzati può sbloccare progetti concreti per aumentare l’offerta abitativa, rappresentando un’opportunità per le imprese edilizie locali e per investitori orientati a strategie a medio termine.
• Per attirare capitale privato servono strumenti di finanza mista e mitigazione del rischio: garanzie pubbliche, fondi di co-investimento e contratti di rendimento sociale possono rendere i progetti più bancabili.
• Il recupero diffuso di unità di piccola taglia favorisce l’occupazione locale e la rete delle PMI, ma richiede procedure amministrative semplificate e capacità di aggregazione contrattuale (consorzi e reti d’impresa).
• La pressione sui prezzi e sugli affitti nelle città impone politiche abitative integrate che combinino offerta pubblica, incentivi alla rigenerazione e misure di contrasto alla povertà abitativa per evitare impatti negativi sull’economia domestica e sulla coesione sociale.